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增进住房消费信贷;
取消衡宇开发治理费等47项不合法、不合理的收费项目;
增进存量房转让,形成房地产二、三级市场联动格局;
制定鼓舞居民购房的税收政策。
房地产行业自98年来慢慢苏醒,政策的鼓舞和刺激发挥了重要作用。
国家近期出台的一系列政策,是从土地供给、银行信贷、机构监管和产业政策等各方面对房地产行业慢慢进行标准和完善,目的是引导房地产行业向着加倍理性、成熟和健康的方向进展,这将会提高行业的进入壁垒,那些资金规模小、缺乏可持续经营进展能力的公司将会慢慢被市场淘汰,而具有规模品牌核心竞争力的公司将会不断取得壮大。
2004年以来,政府出台的一些抑制房地产投资过热的政策有:
银监会:
2月26-3月26日发布了《商业银行房地产贷款风险治理指引(征求意见稿)》――调整购房个人贷款收支比例设置,增强信贷治理。
央行:
2004年4月25日起,提高存款预备金率个百分点――限制商业银行的信贷盲目扩张,房地产业是信贷调控的首要对象之一;
10月29日上调利率,并有专家估量中国进入一段较长期的利率上调周期,房地产业的金融压力日趋加大。
发改委等:
3月9日联合下发标注为“特急”的《关于清理整顿现有各类开发区的具体标准和政策界限的通知》――缩减开发区的数量和计划用地规模,避免开发区过量过滥、违规用地等突出问题,增进开发区标准、和谐进展。
国务院:
4月28日发出通知,决定适当提高钢铁、电解铝、水泥、房地产开发固定资产投资项目资本金比例――提高项目资本金比例,举高行业进入门坎。
这一系列的宏观调控的紧缩政策说明政府十分关注房地产行业高速增加可能带来的风险,在前时期紧缩政策未能达到成效的情形下,愈来愈希望通过产业政策和信贷政策来加大调控力度,以抑制投资的过快增加。
这些政策说明了政府降温房地产投资的决心和进一步紧缩政策的预期,将在必然程度上抑制商业银行对房地产开发贷款的投放。
在目前房地产行业融资渠道比较单一的状况下,房地产企业很难从银行之外的渠道取得开发资金,紧缩政策必将会拉紧房地产企业的资金链,实力不强的开发商面临较大的困难。
融资难度的加大意味着房地产开发商的开发本钱的提高,无疑将加速房地产公司优胜劣汰的进程。
有品牌、实力,治理能力较强的公司将取得较大的生存空间,并取得更多的政府的支持;
而实力不强、信誉资质较低、历史包袱繁重、欠债率较高、盲目扩张的房地产开发商将被慢慢淘汰出局。
(二)税收政策
目前我国房地产税收体系不够清楚,税制结构不尽合理,课税中税种重叠设置,重复征税,内外不一等现象,造成了加重了企业和消费者的经济负担和征收混乱。
从税法的相关规定来看,房地产行业的要紧税费可分为流通时期的税费(表1)和保有时期的税费(表2)。
表1:
流通时期的税率
税种
计税依据
税 率
购置
契税
契说的价格
3%-5%,个人购买普通住宅暂减半
印花税
购销合同的金额;
产权转移书据所载金额
%,%
出售
营业税
转让土地使用权或房地产价值
5%,个人出售居住满一年的普通住宅免收,不满一年按出售价和购买价差额计算征收。
城市维护建
设税
营业税税额市区7%,
县城、镇5%,其它1%
教育费附加
营业税税额
3%
产权转
移书据所载金额
所得税
转让收入减去允许扣除的项目的余额
企业33%,个人20%
出租
营业税*
出租、经营房地产收入
5%,按政府规定价格出租公有住房和廉租房的免征,个人按市价出租居住住房按3%征收出租
房产
税房产租金收入
12%,个人按市价出租居住住房按4%征收
城镇土地使
用税
实际占用土地面积
大城市-10元/平米,中等城市元/平米,小城市-6元/平米,县城、建制镇元/平米
租赁合同租赁金额
%
租赁收入减去允许扣除的项目的余额
表2:
保有时期的税费
税率
房产税
房产原值一次减除10%-30%后的余值
城镇土地使税
同前城镇土地使用税
同前城镇土地使用税用税
耕地占用税
实际占用耕地面积
1-10元/平米(一次性征收)
城市房产税
(三)、投融资体制分析
一、房地产开发投资资金来源:
自有资金投入、金融机构贷款、发放债券、发行股票、联营、引进外资等六种方式。
而金融机构的贷款专门是银行的贷款,占重庆市房地产行业资金来源的50%以上。
二、房地产消费信贷
目前,重庆市居民个人购买商品住宅的比重达到90%左右,房地产消费信贷要紧以住房公积金信贷和商业性住房贷款两种形式。
截止2004年9月份止,住房公积金累计发放个人住房贷款亿元,2004年1-9月发放亿元,比去年同期增加57%,但仅占重庆市公积金归依总量的5%,贷款量偏小,对住房市场的拉动作用甚微;
商业性住房贷款累计为亿元,2004年1-9月发放亿元,比去年同期增加%,较1998年前增加了40倍,为重庆市房地产信贷的要紧方式。
3、房产信托在国外的成功推行,有力地增进了本地房地产市场的进展。
去年以来,信托公司已为我国房地产企业成功募资20多亿元。
4、上市融资成为热点选择。
出于融资方面考虑,会有一部份大型房地产企业加入到“买壳”上市的行列中,通过资本市场融资减缓资金压力。
五、业界正在探讨房地产基金、住房资产证券化为房地产企业提供新的融资渠道。
(一)、投资情形
重庆市直辖后国民经济快速和谐进展,全社会固定资产投资以高于20%的速度飞速进展。
至2003年末,房地产投资量达亿元,比2002年增加%,达到历史最高点。
2004年开始,随着国家宏观调控力度的慢慢加大,投资增速慢慢回落,开始向理性回归。
近期重庆市政府进一步增强了对房地产市场的标准化治理,并出台了一系列调控方法:
其一、清理整顿土地市场:
其二、标准拆迁工作;
其三、提高房地产开发资本金比例:
其四,从严操纵房地产开发信贷,通过以上手腕,提高了房地产开发的准入门坎,从而致使了新动工衡宇面积的减少,房地产开发投资速度开始回落。
表3:
重庆市房地产投资、资产投资及增加率 单位:
亿元
年份
国民生产总值(GDP)
全社会固定资产投资
房地产开发量
总量
增长率(%)
1998
1429
1999
1479
2000
1589
2001
1749
2002
1971
2003
2250
2004(1-9)
1845
(二)、建设情形
2004年起重庆市商品房的新动工面积显现了最近几年来的第一次负增加。
截止9月末,全市商品房动工面积万平方米,同比增加%,其中住宅新动工面积万平方米,同比增加%;
商业营业用房新动工面积万平方米,同比增加%;
办公楼新动工面积万平方米,继续维持下降趋势,降幅为%。
表4:
重庆市1998-2004商品房完工面积统计表
竣工面积 (万平方米)
同比增长(%)
2004
(三)、销售情形
2004年1-9月份,随着宏观调控政策的集中出台,重庆市商品房交易整体维持增加态势,交易量同比上升,销售呈放绶趋势。
一、主城区商品房销售成交面积925317万平方米,成交金额亿元,别离比上年同期增加%、%。
住宅的销售仍是主力占90%,其中以经济适用房的销售为主;
商业用房的销售面积为%;
办公用房的销售超级有限,其成交面积和成交金额别离下降%和%。
二、主城核心区的住宅交易所占比重呈持续下降,消费热点向周边区域扩散,北部新区慢慢成为高品质住宅聚集区,渝中区办公用房交易量居于榜首。
3、随着商品房市场的成熟进展,新建商品房进入存量房市场流通,并随着房产市场的慢慢标准操作,使转让面积同比增速上涨。
截至9月止,重庆市主城区存量房转让面积万平方米,转让金额亿元,别离同比增加%、%。
(四)、价钱情形
表5:
1998-2004年重庆市商品房均价统计表 单位:
元
房屋平均价格
1331
1377
1351
1443
1993
2049
2313
住宅
1161
1080
1077
1133
1771
1869
2135
办公楼
2826
2124
2227
2622
2372
3096
2880
商业营用房
2483
3550
3275
3548
4058
4499
其他
1294
1273
1328
1420
最近几年来重庆市房价呈上涨趋势,缘故如下:
一、地价上涨:
二、旧城改造,加速城镇化建设带来了拆迁顶峰;
三、新建住宅品质提升拉高本钱,在建材利用、户型设计和小区环境等方面比以前有了专门大提升,也造成了商品房平均价钱上扬;
四、存在投机性炒作。
2004年来受国家宏观调控、市场供需变更等多种因素的阻碍,上涨幅度开始减小。
(五)、土地供给情形
现主城区可供出让的大宗地块要紧集中在渝北区、北部新区(高新园、经开园)、沙坪坝区的西部大学城片区、南岸区的茶园新区、九龙园区,其余主城区域只有少数的旧城改造和工矿企业拆迁质换土地。
附表6:
2004年3季度重庆市土地出让示用意
(六)、商品房空置
表7:
重庆市商品房空置情形统计
房屋空置面积
55
其中:
一年以上空置面积
全市商品房空转总量以年均20%的速度上升,至2003年由于受重庆市旧城改造的阻碍,存量房销售较好,使空置面积略有下降。
但仍位于全国要紧城市商品房空置面积的前几位,对重庆新建商品房市场有相当潜在压力。
从主城区的空置房散布来看,渝中区商品房的空置量最大,第二为九龙坡区和江北区。
(一)户型房型选择
一、受银行加息、租金低迷及近一年来投资型物业的急剧放量,以投
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