【房地产-城市进入】重庆城市发展及房地产市场研究PPT课件下载推荐.pptx
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【房地产-城市进入】重庆城市发展及房地产市场研究PPT课件下载推荐.pptx
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2018年常住人口3100万,地区生产总值20363亿元、排名全国17位。
辖区总面积8.24万平方千米,辖38个县级行政区,共计主城10区及28个郊县。
重庆2018年经济活力欠佳,GDP增速排名全国倒数第二,GDP总量位居全国第17位,经济发展减缓2018年三产结构比为6.9:
44.1:
49.0,城市产业结构处于“退二增三”的结构调整及转型期中。
传统汽车产业及矿产业降速明显导致经济降速,居民消费力长期处于稳定状态,故而二产急需向高新产业转型升级,同时加大三产力度。
重庆城市进入性研究报告|全案内容概要,固定投资占经济比重稳定,房地产投资常年占固投比例稳定在25%左右水平,成为推动重庆经济增长的重要支柱和重庆经济平稳健康发展的主要支点。
产业投资亦随着城市核心区产业外移,往北、西方向导入,会支撑北、西区域成为未来房地产市场开发热点,龙兴,寸滩,茶园,鹿角,水土空港工业园,蔡家,西永,界石,华岩跳蹬,重庆城市进入性研究报告|全案内容概要,重庆各项交通设施建设多点开花,预判3-5年内重庆将成为西南地区交通枢纽,城市形象及价值将大幅提升市内高速、轨道交通、高铁、空港建设如火如荼,城市内各主城板块及主城1小时经济圈联动提速,支撑城市进一步外扩,重庆城市进入性研究报告|全案内容概要,重庆城市人口尚有较大增长空间,城市人口吸附力逐步加强,人口对房地产市场红利将持续存在二孩政策开放后,低龄化人口增速迅猛,且人口素质逐步提升,但消费能力一般,未来随产业转移及城市外拓,北区(两江新区)、西区及南区人口将明显增长,推动城市往北、西、南向发展,百度2018年城市人口吸附力调查,重庆城市进入性研究报告|全案内容概要,回顾近十年的重庆发展路径,受重庆两江及山脉地形限制主要为南北纵向发展,呈现主北次南、多中心、多组团化式发展,目前可用物理空间已十分有限。
随着“科学城”及“成渝城市圈”的战略的相继出台,重庆市的发展已突破中梁山和缙云山,“西进”已成为新的城市发展方向。
大坪商圈,杨家坪商圈,九宫庙商圈,观音桥商圈,解放碑商圈南坪商圈,李家沱商圈,传统商圈,新兴商圈,金州商圈沙坪坝商圈嘉州商圈,中央公园商圈,北碚老城商圈礼嘉商圈,重庆城市进入性研究报告|全案内容概要,2018年11月,国家明确“成渝城市圈”战略将逐步实施,成都向东重庆向西,未来该区域将有望成为全国最大城市圈,幅员面积达到18.5万平方公里,届时将有效带动区域城市发展,并对整个大西南片区经济、交通等形成稳定增长源,重庆城市进入性研究报告|全案内容概要,两江新区发展已经渡过成长期,目前进入相对稳定的后期发展阶段,为刺激经济增长,全新的科学城规划出台,重庆城市发展开始聚焦以沙坪坝区为物理空间依托的西区,未来将接替两江新区成为下一个主要发展板块,2018年11月13日,重庆市发布重庆市城市提升行动计划,明确提出重庆市将依托沙坪坝区大学城规划建设科学城,并以科学城为智核,以发展智能产业为主导,联动九龙坡、北碚、江津和璧山,形成西部“智能谷”,联动两江新区、国家自主创新示范区构建重庆创新版图,打造创新资源集聚地。
重庆城市进入性研究报告|全案内容概要,在物理空间向西、科学城规划利好及成渝城市圈的国家大战略三重利好价值下,以沙坪坝区大学城-西永为核心的科学城智核其城市价值将得到显著提升,科学城将成为接替两江新区的另一个重庆最主要增长极,科学城规划,大量优质产业布局,完善人才、科研、制造链条,未来区域产城融合程度将达到重庆主城最高,主城物理空间发展受限,城市物理空间向西拓展已成必然趋势,受益于“成渝经济圈”发展,成都向东而重庆向西,未来该区域将汇集大量人口,科学城,两江新区,南区,重庆城市进入性研究报告|全案内容概要,两江新区作为西部地区第一个国家级开发新区,发展数十年后区域价值已经达到重庆巅峰,高价值-中潜力状态整体分位“一心四代”,目前所有大型城市配套如空港、高铁枢纽及大量高新产业、大型居住配套设施等均位于该区域,是现在重庆房地产市场的最热点区域,常年供销量位于重庆首位,价格仅次于渝中母城,两江新区总体规划图,江北国际机场10号线3号线重庆北站寸滩港,6号线,5号线,重庆城市进入性研究报告|全案内容概要,重庆房地产市场于2018年9月开始陷入低迷,较常年平均去化水平(2500万左右)有下跌,2019年3月受刚需回归及科学城落地等政策影响,市场开始回暖,但改善型物业成交占比仍然较少两江新区(北区)、西区(沙坪坝区)及南区(巴南区)开始占据成交前三沙坪坝区受“科学城”概念拉动,量价提升尤其明显,已经跃居主城第二,10108,107061084411268,0,2000,4000,6000,8000,1187112094113671165812180114051166011664117181152411712300010000,14000,0,100,200,300,400,600500,700,2018-2019.3重庆主城商品住宅市场,销售面积(万),新增面积(万),存量面积(万),均价(元/),10%,9%,12%9%,15%,17%,79%,80%,75%,74%,79%,100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%,2015年,12%8%2016年,2017年,2018年,15%6%2019年,近五年重庆各业态成交份额占比,别墅洋房高层,重庆城市进入性研究报告|全案内容概要,两江新区作为当前热点板块主导成交,一、二级市场量价皆高,但价格提升潜力较低,0,5000,10000,15000,20000,25000,0,200,400,600,800,1000,1200,2018-2019.3主城各区域量价对比,销售面积(万)存量面积(万),新增面积(万)成交均价(元/),西区受科学城利好,为近期次热点板块,一级市场成交价格攀升明显,蕴含二级市场极大的提价潜力2019年重庆市区域土地供应情况,指标巴南区北碚区北部新区大渡口区江北区九龙坡区南岸区,供应宗数,61200121,沙坪坝区7,可建规,模(万方)25.69101.900.000.000.5210.3713.32,渝北区渝中区8088.8277.650.00,楼面价,(元/)4275,4264,0,0,806,3240,245753756542,0,指标巴南区北碚区,北部新大渡口,江北区,九龙坡,南岸区,沙坪坝,渝北区,渝中区,111.69,5767,2019年重庆市区域土地成交情况,重庆城市进入性研究报告|全案内容概要,近期重庆土地价格涨幅明显,土地供应重回上升通道,2019年预计全年供地可开发量约2500万,2020-2021年计划整体供地约3.37万亩,预计开发体量约4600万,每年分摊约2300万。
从当前城市发展及产业布局预判,未来供地主要仍会集中在以两江新区为代表的北区及科学城落地后的沙坪坝区。
2018年1月-2019年3月重庆主城区土地市场成交量价走势,数据来源:
锐理数据,重庆城市进入性研究报告|全案内容概要,科学城落地后,西区中短期内主力板块仍在沙坪坝区,19年3月区域均价10453元/,3月区域住宅累计存量66.9万,月均去化约20万,去存周期约4个月,但近期区域内占据绝对主导的大学城-西永板块楼面地价已攀升至7000+,未来区域潜力较大。
86549360882188098348906895249986,9322,120001000080006000400020000,104421178110621204531400010257,60.0781140.020.00.0,80.0,2018年1月2018年2月2018年3月2018年4月2018年5月2018年6月2018年7月2018年8月2018年9月2018年10月2018年11月2018年12月2019年1月2019年2月2019年3月,销售面积(),新增面积(),成交均价(元/),14000120001000080006000400020000,200150100500,歌乐山新桥石桥铺沙中心磁双井西永大学城销售面积()新增面积()成交均价(元/),55.2,39.037.4,26.3,21.323.722.924.923.9,33.2,60.261.0,66.566.266.9,80.070.060.050.040.030.020.010.00.0,沙坪坝区18.1-19.3量价走势18.1-19.3沙坪坝区各板块量价对比沙坪坝区18.1-19.3存量面积走势(万),重庆城市进入性研究报告|全案内容概要,两江新区市场近期供销关系逐步趋于平稳,19年3月区域成交均价13829元/,3月累计存量148.8万,库存去化周期约3个月,库存压力不大,市场表现良好。
礼嘉、龙兴、悦来、照母山-大竹林-九曲河一带及中央公园板块为当前房市热点区域,一二级市场量价皆高,复兴-水土为近期一级市场热点区域,土地成交及价格均有明显提升,是两江新区内潜力板块,10632,12121173511585,13071829129891276412897,142081342193501136661318420700,16000,160140120100806040200,2018年1月2018年2月2018年3月2018年4月2018年5月2018年6月2018年7月2018年8月2018年9月2018年10月2018年11月2018年12月2019年1月2019年2月2019年3月,两江新区近期市场量价走势,12624120001000080006000400020000销售面积(),新增面积()成交均价(元/),200.0150.0100.050.00.0,翠云大竹林复盛复兴金山九曲河空港保税港空港工业园礼嘉龙兴农业园区人和天宫殿鱼嘴鸳鸯悦来照母山中央公园,两江新区18.1-19.3各板块量价对比,销售面积(),新增面积(),成交均价(元/),128.7117.9,103.9,96.788.0,77.6,127.098.5101.9105.7,149.4150.9148.8,140.0120.0100.080.060.040.020.00.0,两江新区18.1-19.3住宅存量面积()18000160.0141.4144.91600014000120001000080006000400020000,重庆城市进入性研究报告|全案内容概要,重庆城市进入性研究报告|全案内容概要,1、刚需回暖支撑市场重回正轨;
2、政策、城市核心资源及产业落地支撑两江新区、西永成为近期重庆土地市场热点板块,量价齐升;
3、两江新区处于价值红利期,中短期内仍将保持重庆市场龙头地位;
4、沙坪坝区受科学城落地政策利好,区域成交量跃居主城第二,已成为重庆最具潜力板块。
市场回暖,量价齐升,两江新区价值巅峰,西区潜力巨大,前十年向北后十年向西,聚焦沙坪坝,两江新区发展在物理空间上已经基本饱和,未来发展空间有限;
各项建设已经进入成熟稳定期,后续利好政策增长较少,潜力有限;
高价值高成本区域,潜力有限;
重庆城市发展物理空间向西;
科学城规划落地西区,产业及相关政策刺激较大,潜力巨大;
城区城市群发展战略下,成渝一体催化重庆继续往西;
低价格低成本,但未来预期增长较大,高潜力区域,沙坪坝区是科学城规划落地的首个行政区划载体;
大学城-西永板块已经成为沙坪坝区房地产市场主力供销
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