房产基础知识及业务操作流程Word下载.docx
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出售、交换、赠与、继承等方式。
行为,一般转让的发式有:
6土地使用权的出让年限居住用地居住用地7070年年商业、旅游、娱乐用地商业、旅游、娱乐用地4040年年其他用地其他用地5050年年(工业、教育、科教、文化卫生体育综合等)(工业、教育、科教、文化卫生体育综合等)7二级市场(新建商品房“一手房”市场)是指开发商从取得商品房预是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产售许可证开始至取得房地产权证大产证止,在这一期间权证大产证止,在这一期间的商品房称为期房的商品房称为期房是指开发商已办妥房地是指开发商已办妥房地产权证(大产证)的商产权证(大产证)的商者品房,消费在这一阶段者品房,消费在这一阶段购买商品房时应签出售购买商品房时应签出售合同合同期房:
期房:
现房:
8PSPSPSPS专业术语:
专业术语:
指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比用地面积之比用地面积之比用地面积之比绿化率绿化率绿化率绿化率得房率得房率得房率得房率使用率使用率使用率使用率容积率容积率容积率容积率是指可供住户支配的面积(也就是套内建筑面积)是指可供住户支配的面积(也就是套内建筑面积)是指可供住户支配的面积(也就是套内建筑面积)是指可供住户支配的面积(也就是套内建筑面积)与每户建筑面积(也就是销售面积与每户建筑面积(也就是销售面积与每户建筑面积(也就是销售面积与每户建筑面积(也就是销售面积)之比之比之比之比总建筑面积与所用建筑用地面积之比总建筑面积与所用建筑用地面积之比总建筑面积与所用建筑用地面积之比总建筑面积与所用建筑用地面积之比使用面积与建筑面积之比使用面积与建筑面积之比使用面积与建筑面积之比使用面积与建筑面积之比9二级市场(新建商品房市场)的销售方式自售自售-开发商自己销售开发商自己销售代理销售代理销售代理销售代理销售-开发商委托代理公司销售开发商委托代理公司销售开发商委托代理公司销售开发商委托代理公司销售10三级市场(存量房“二手房”市场)普通商品房普通商品房福利分房和动迁房福利分房和动迁房经济适用房和售后公房经济适用房和售后公房11房屋状况类型分类砖木结构建筑砖木结构建筑(危棚简屋;
旧里;
新里)(危棚简屋;
新里)砖混结构建筑砖混结构建筑(公寓;
危棚简屋;
新里)(公寓;
新里)钢筋混凝土结构建筑钢筋混凝土结构建筑(公寓)(公寓)房屋的结构房屋的结构12房屋状况类型分类公寓公寓危棚和简屋危棚和简屋13旧里旧里别墅别墅新里新里房屋状况类型分类14旧里旧里别墅别墅新里新里房屋状况类型分类15板式板式环式环式三角式三角式扇式扇式/蝴蝶式蝴蝶式排式排式建筑形式建筑形式16套内建筑面积套外建筑面积(公摊面积)套内建筑面积套外建筑面积(公摊面积)建筑面积建筑面积=+=+?
+?
17几梯几户几梯几户朝向朝向房型房型明暗几间明暗几间厅、主卧、次卧等分布厅、主卧、次卧等分布18建筑面积套内建筑面积构成套内建筑面积构成=+=+?
室内使用面积(卧室室内使用面积(卧室+客厅客厅+厨房厨房+卫生间卫生间+储藏室)储藏室)+阳台(包阳台全部,阳台(包阳台全部,外阳台外阳台1/21/2)+包括内墙体全面积包括内墙体全面积+墙体墙体面积面积1/21/2(以建筑图中心线为准)(以建筑图中心线为准)卫生间卫生间卧室卧室卧室卧室卫生间卫生间厨房厨房餐厅餐厅阳台阳台客厅客厅19产证的类型蓝色蓝色咖啡色咖啡色金黄色金黄色绿色绿色20绿色产证绿色产证21绿色产证绿色产证22绿色产证绿色产证23咖啡色产证咖啡色产证24咖啡色产证咖啡色产证25咖啡色产证咖啡色产证26如何辨别产证真伪如何辨别产证真伪、一看封皮、一看封皮真的产权证封面硬实有纹理,摸起来有凹凸感,颜色鲜艳深红色,真的产权证封面硬实有纹理,摸起来有凹凸感,颜色鲜艳深红色,。
假字体纹理清晰醒目产权证则封面光滑,颜色暗淡暗红色,封皮较软;
。
、二看纸张、二看纸张真产权证的内页纸张是采用专业水印纸,类似人民币的水印制作,真产权证的内页纸张是采用专业水印纸,类似人民币的水印制作,、像灯图案为别墅大厦两种,其识别方法类似人民币的水印头,只有在光、像灯图案为别墅大厦两种,其识别方法类似人民币的水印头,只有在光能而假、下才看出来,产权证的水印模糊不清;
真产权证纸张光洁挺实能而假、下才看出来,产权证的水印模糊不清;
真产权证纸张光洁挺实。
假、,用手轻抖有哗哗响声的纸张则手感稀松柔软;
、三看防伪底纹、三看防伪底纹“”真产权证底纹有浮雕文字房屋所有权证字样,立体感强,字迹“”真产权证底纹有浮雕文字房屋所有权证字样,立体感强,字迹。
假做、清晰,容易识别产权证很难到颜色深浅色彩的统一;
27如何辨别产证真伪如何辨别产证真伪四、看发证机关盖章四、看发证机关盖章真产权证第一页上的盖章是由机器套红印制的“某某市真产权证第一页上的盖章是由机器套红印制的“某某市房产管理局”行政公章。
而假产权证则一般加盖手工雕刻房产管理局”行政公章。
而假产权证则一般加盖手工雕刻的公章,因为纸张较薄,在其反面很容易看到透过来的印的公章,因为纸张较薄,在其反面很容易看到透过来的印章痕迹;
章痕迹;
五、看注册号五、看注册号真证封皮反面下方的的建房注册号是机器印制的,呈线真证封皮反面下方的的建房注册号是机器印制的,呈线状,手摸起来有凹凸感。
而假证的注册号是手工雕刻的章状,手摸起来有凹凸感。
而假证的注册号是手工雕刻的章盖上去的,手摸起来没有凹凸感;
盖上去的,手摸起来没有凹凸感;
28如何辨别产证真伪如何辨别产证真伪六、看缝制六、看缝制真产权证的内页都缝合得很整齐,而假产权证的内页真产权证的内页都缝合得很整齐,而假产权证的内页都是用胶水粘上去的,缝线也很明显;
都是用胶水粘上去的,缝线也很明显;
七、看附记七、看附记真产权证第三页中附记一栏的内容包括:
产权来源和真产权证第三页中附记一栏的内容包括:
产权来源和其中分摊面积等,而假产权证中附记有些为空白;
其中分摊面积等,而假产权证中附记有些为空白;
八、看图纸八、看图纸真产权证中的房屋分户图纸是专用纸,纸张较厚,而真产权证中的房屋分户图纸是专用纸,纸张较厚,而假证的图纸很薄,类似一般的假证的图纸很薄,类似一般的A4A4纸厚度。
纸厚度。
29建筑风格建筑风格罗马风格罗马风格欧式风格欧式风格30建筑风格建筑风格西班牙风格西班牙风格巴洛克风格巴洛克风格31装修风格装修风格简约主义风格简约主义风格古典主义风格古典主义风格32装修风格装修风格欧式主义风格欧式主义风格田园主义风格田园主义风格33装修风格装修风格中式主义风格中式主义风格地中海风格地中海风格34三级市场主要交易分类买卖买卖租赁租赁35转让买卖、赠与转让买卖、赠与等等、二三级市场交易类型、二三级市场交易类型抵押他项权利证明抵押他项权利证明抵押的房抵押的房子子我能卖吗我能卖吗?
36、二三级市场交易类型、二三级市场交易类型租赁预租和出租租赁预租和出租租赁预租和出租租赁预租和出租37房地产职业经纪人房地产职业经纪人业务基本操业务基本操作流程作流程第二部分:
第二部分:
38收意向收意向4接待接待1配盘配盘2带看带看3送定送定5签合同签合同6过户过户7交房交房8经纪人基本操作流程经纪人基本操作流程39接待接待:
放盘的业主放盘的业主提问:
提问:
坐落、房型、面积、预算、起租日、租坐落、房型、面积、预算、起租日、租期、期、配备、发票、产证号码、付款状况、配备、发票、产证号码、付款状况、是否贷款是否贷款签委托签委托出售出售/出租出租/转租居间协议转租居间协议登记登记新楼盘登记表新楼盘登记表40小贴士小贴士微笑服务微笑服务询问及解答询问及解答客户登记及验证客户登记及验证接待接待:
求购求购/租的客户租的客户提问:
地段、房型、大致面积、预算地段、房型、大致面积、预算、是否要装修、付款方式、自、是否要装修、付款方式、自住或投资住或投资签委托求购签委托求购/求租居间协求租居间协议议登记客户登记表登记客户登记表41把握客户的真正需求把握客户的真正需求约看时的注意事项约看时的注意事项42确定主力楼盘确定主力楼盘带看顺序带看顺序43什么叫收意向?
什么叫收意向?
为什么收意向?
意向和定金的区别意向和定金的区别?
44进行产权调查进行产权调查核实身份核实身份签署房地产居间协议签署房地产居间协议小贴士小贴士收定后签和产证收定后签和产证至少留一样在分至少留一样在分行,最好能两样行,最好能两样都留都留45填填房地产买卖合同房地产买卖合同、租赁合同租赁合同双方约时间双方约时间约(交易员,信贷员,公证员)约(交易员,信贷员,公证员)提醒!
带必备的资料提醒!
带必备的资料同时签特别协议同时签特别协议收佣金收佣金46备齐相关资料缴纳契税等费用47付清尾款付清尾款48谢谢大家
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