佳合花卉综合市场项目可行性研究报告Word格式.docx
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1、建设规模-------------------------------------------19
2、产品方案-------------------------------------------19
四、节能、节水措施------------------------------------22
五、环境影响评价--------------------------------------24
(一)环境条件现状调查--------------------------------24
(二)施工期环境影响分析------------------------------24
(三)项目建成后环境影响分析--------------------------33
六、建设进度安排--------------------------------------37
七、项目投资估算-------------------------------------38
八、项目总收入---------------------------------------47
九、财务分析-----------------------------------------48
十、敏感性分析---------------------------------------52
十一、结论及建议-------------------------------------54
1、结论----------------------------------------------54
2、建议----------------------------------------------54
十二、附图、附件
一、总论
(一)项目建设背景
白山市位于吉林省东南部自然风景秀丽的长白山西侧,东经126°
7'
至128°
18'
,北纬41°
21'
至42°
48'
。
东与延边朝鲜族自治州相邻;
西与通化市接壤;
北与吉林市毗连;
南与朝鲜民主主义人民共和国隔鸭绿江相望。
东西相距180公里,南北相距163公里,国境线长454公里,幅员17485平方公里,市区面积1388平方公里。
白山市地处长白山腹地,境内山峰林立,绵亘起伏,沟谷交错,河流纵横,属北温带大陆性季风气候,四季分明,气候宜人。
该项目占地位于通化矿物局科研所院内,科研所综合楼建成后,科研所破旧的厂房及周边的自行车棚、仓房等一直未进行改造拆迁,由于南侧即为浑白铁路线,破旧不堪的乱象极大的影响了城市的整体形象,美化公路、铁路沿线是我市近几年市容市貌整治工作的重点方向,经多方接洽商谈,通化市绿源物质经销中心有意在该地投资建设花卉综合市场,经营花、鸟、鱼、虫、宠物等,投资金额2300万元左右,引进外资改造城市、经营城市是加快我市城市建设发展的重要举措。
由于投资商通化市绿源物质经销中心对白山市房地产市场的不太了解,委托我院对该进行项目的可行性分析,报告可作为项目投资方投资决策、优化建设方案、银行融资决策及相关政策审批的依据。
(二)项目概况
1、宗地区位及用地
该宗地位于白山市区中心,浑江南岸坡地,行政区划属八道江区新建街道,距离市政府500米。
项目区位
项目区位莅临白山市中心城区,东至矿物局科研所办公楼,西临科研所住宅楼,北靠科研所综合楼,南邻铁北街,地理位置优越,交通便捷,是城市发展的重点商业区域之一。
项目用地
该项目宗地为通化矿物局科研所办公用地,毛地面积约3.67亩,目前主要用途为工业用地,地上物为约600平方米厂房、仓库等。
规划设计过程中,由于该宗地的地理位置较为特殊,三面临有建筑物,项目设计的层数有日照间距的强制性要求。
按照市规划院编制的控规要求,用地分析见下表:
名称
面积(平米)
折算成亩数
毛地面积
2448
3.67
可建设用地面积
1660
2.39
其中区内配套、公建用地
(含商业、幼儿园、物业、公厕等配套公共服务设施用地)
788
1.18
净用地面积
净用地率
65.12%
2、宗地现状
四至范围:
东至矿物局科研所办公楼,西临科研所住宅楼,北靠科研所综合楼,南邻铁北街。
地势状况
项目用地区域地势平坦,标高相差不大。
地上物现状
地上物主要为科研所厂房、存车棚及仓房等,场地内各种建筑附属物密集,无较大障碍物。
空中线路、地下管线、人防、构筑物等情况(有无变电站、换热站等设施?
)
A项目用地区域南侧上空有110KV高压线路通过,项目用地内地下管线较少,且均为原居民自用管线,无主要的市政管线通过。
B项目用地内没有需要保留的文物等设施。
C项目用地内没有换热站。
D地下有部分地下人防设施,需要进行拆除或加固处理。
地质情况
场地原为宅基地,地质情况较复杂。
3、项目周边的社区配套
周边1000米范围内的社区配套
配套设施分类
名称
教育设施
矿物局实验小学、前进小学、二十一中、八中、第一高中等
医疗卫生设施
白山市中心医院、矿物局总医院
商业设施
长白山国际商业、市政府周边商业圈
金融设施
邮政储蓄、工行、建行等
市场
南岭市场
交通设施
3路巴士
文化设施
体育设施
南岭广场
总的来说,项目周边生活配套设施齐全,文化娱乐、体育锻练场地近在咫尺,医疗服务,就诊无忧。
4、项目周边环境
本项目周边分布着密集的居住区、商贸区及办公区,商业气息浓厚,是我市商业人气最旺盛的区域,周边分布着合兴大厦、合达商场、三江大厦、步行街等多家大型商场,同时距市一中仅100米左右,距市政府大楼也仅为500米。
5、市政配套
道路情况
现状情况:
目前本项目周边的现有市政道路有建设街、铁北街等,交通状况佳,方便人流、物流集散。
规划情况:
政府将在浑白铁路线周边进大规模的美化、亮化建设,届时项目周边道路及环境将大为改善。
市政管线配套情况
总体上讲,该区域内各种市政管线配套设施较为完善,不需要大的改动建设,具体分析如下:
给水:
建设街上有新修的自来水管线,完全满足本项目的用水需求。
排水:
项目用地周边在建设街及铁北街上都拥有市政排水、排污管线,就近接入后,污水排入污水处理场厂,雨水直接排入浑江。
电力:
按照规划,该项目的电力由区内箱变解决,自建设街一侧引入10千伏电力,接入商场箱变,变压器总容量为1000千伏安,商场及公寓电力管线的设计及施工均由白山市供电局予以解决。
通讯:
该项目周边拥有中国网通、中国电信、中国铁通等电信公司可供选择,以上三家电信公司都在此处经营电信业务。
供热:
为白山市华生热力公司热网三期工程覆盖范围,项目采用集中供热,热源为白山热电公司余热。
6、资金筹措
由通化市绿源物质经销中心自筹资金:
2300万元
(三)项目建设单位概况
本项目的开发建设单位为白山市佳合电气有限公司,投资人为通化市绿源物质经销中心。
该项目由通化绿源物质经销中心投资并负责项目建成的经营和管理工作,白山市佳合电气有限公司负责项目的具体建设工作。
(四)可研报告编制依据:
1、《城市居住区规划设计规范》
2、《白山市城市拆迁管理条例》
3、《白山市城市棚户区拆迁安置办法》
4、《白山市人民政府关于印发白山市区棚户区改造房屋拆迁补偿安置规定的通知》
5、《建设项目经济评价方法与参数》
6、《房地产开发项目经济评价方法》
7、《白山市市区基准地价》
8、发改委、土地部门及规划等相关部门批件
二、市场评价
(一)、白山市房地产总体市场环境
1、近几年房地产投资情况
上面的图表是白山市2000年以来的房地产开发投资情况,可以看出2000年-2002年,白山市房地产投资完成额基本持平,2002年投资完成额最低,房市不景气。
2003年至2006年房地产开发投资逐年增长,2006年房地产开发投资大幅增加,投资额达5.95亿元,连续创造房地产投资额的新高。
投资增大的原因主要有材料价格上涨、土地成本增加、小区建设标准提高;
白山最近几年软硬件设施都有了显著的提高,仅2006年市区市政基础设施建设总投资就达到了2.8亿元,是十五期间投资总额的1.8倍;
政府规划在2008年以前完成国家级卫生城、国家级优秀旅游城、适合人居佳城、国家级园林城等“四城”申报,加强了经济发展环境建设,吸引了大量的外埠房地产开发企业涌入白山,促使房地产项目投资规模的不断扩大;
尤其是自2006年起,吉林省的九个地市州同时启动了棚户区改造项目,政府的政策扶持,促使房地产投资快速增加,较2005增长41.1%。
2、近几年房地产施工竣工情况
2000—2005年,白山市商品房施工面积比较平稳,2006年开始出现大幅增加,2006年房地产开发施工面积达到135万平方米(其中棚户区改造面积133.8万平方米),房地产开工施工面积同比增加85.6万平方米,增幅为172%,创历史最高水平。
商品房屋竣工面积在8-36万平方米区间波动,在01年出现8万平方米的低谷,02、03年平稳增长,2004、2005年竣工面积有所下降,至2005年房地产开发竣工面积13万平方米,竣工面积同比减少13万平方米,减幅50%,主要由于国家相关政策的调整,2006年竣工面积回升到27万平方米,预计随着棚户区改造项目的陆续完工,竣工面积在07年会出现爆发性增长。
3、近几年商品房价格走势
近几年,白山市经济实现较快增长,2006年实现生产总值(GDP)191.9亿元,比上年增长18.1%,全市人均GDP达到14746元,居民可支配收入增加,城市基础设施建设和棚户区改造加速,住房消费信贷支持力度的加大,使居民的购房能力不断增加,居民对住房的需求增长较快。
在这些因素的作用下,白山市商品房供求比例基本稳定,房价保持稳中有升的态势。
多层住宅由2000年的1219元/平方米上涨到2006年的1522元/平方米,截止2007年5月最新统计数据,多层住宅上涨至1568元/平方米,较上年同期上涨3%。
小高层自2005年出现,售价由2005年的1890元/平方米上涨至2150元/平方米,较上年上涨13.7%。
由于白山市的整体房价水平仍然较低,拥有相当的升值空间,同时受建筑材料、土地成本的上涨因素,以及国家宏观调
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