红山市场项目策划方案Word文件下载.docx
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用新的产品颠覆老的概念!
创新思维,是红山市场重塑辉煌的必由之路!
方案主旨:
1、通过针对性的市场调研和分析、找准红山市场的目标市场定位、形象定位、功能定位、价格定位、规划设计概念提示、使红山市场更加符合市场需求,为红山市场快速拉动人气、提升形象、重塑辉煌奠定坚实的基础。
2、通过对红山市场经济技术指标的提示和分析,以此实现对项目规模、投入、开发节奏进行较好的控制,并有效地回避市场风险,力争实现红山市场效益最大化,为乌鲁木齐军民共建、社会发展作出更大贡献!
3、通过招商策略、传播策略的制定,并科学开展整合营销推广、细分市场,有效挖掘和搜寻目标客户,为招商寻求最佳通道、达成快速招商目标及长远发展的战略目标。
一、项目背景
一、红山市场改造已迫在眉睫
红山市场地处华凌商圈,地段优越、人气较旺,经过多年培育,已进入商业运营成熟阶段,快速提升项目品牌形象、应对竞争对手打压,重塑红山市场辉煌已迫在眉睫!
二、红山市场重塑辉煌机会很多
乌鲁木齐家居、建材、家电、五金卖场较多、同质化严重,项目定位和运营很难摆脱同质化,很难形成强大的市场竞争力。
各大卖场经营“冰火两重天”,有的车水马龙、生意兴隆,有的冷冷清清、经营惨淡!
在此情况下,红山市场找准市场定位、找准发展方向,迅速突围、快速成长机会大增!
三、乌鲁木齐各种家居、建材、家电、五金卖场缺乏专业性,为红山市场快速崛起提供了很好的环境条件
由于乌鲁木齐各种家居、建材、家电、五金卖场前期概念、形象、功能、策略、模式等定位缺乏专业性,各家居、建材、家电、五金卖场没有形成自己的独特优势,很难参与市场竞争、更难实现长远发展战略,为红山市场快速崛起提供了很好的环境条件。
四、国务院32号文件的出台,为红山市场快速崛起、重塑辉煌奠定了坚实的政策基础
确立四个重要地位——
第一:
是中国能源资源战略基地
第二:
是西部地区经济增长的重要支点
第三:
是中国向西开放的重要门户
第四:
是中国西北的战略屏障
新疆在全国发展和稳定大局中具有特殊重要的战略地位,新疆经济和社会发展将会面临前所未有的机会,乌鲁木齐作为新疆经济的基点,发展机会更大,红山市场机会就更多。
五、新疆社会和经济快速发展,为红山市场重新定位、重塑辉煌奠定了良好的基础
初步统计,2007年——
新疆生产总值3400亿元,较2002年增长70.8%。
完成固定资产投资1850亿元。
城镇居民人均可支配收入10120元。
社会消费品零售总额846.5亿元,增长91.1%。
接待境外游客43.84万人次、旅游外汇收入1.62亿美元,增长59.2%和63.6%;
接待国内游客2126万人次,国内旅游收入192.92亿元,增长1.2倍和1.3倍。
外贸进出口总额137.16亿美元,其中:
出口115.03亿美元、进口22.13亿美元。
金融机构年末各项存款余额4615亿元、各项贷款余额2685亿元。
六、乌鲁木齐房地产快速发展,为红山市场重新定位、重塑辉煌奠定了坚实的基础
1、2007年乌鲁木齐市房地产投资和消费势头强劲、对红山市场有很大的拉动作用
据乌市统计局数据显示,2007年1—11月份,乌市房地产销售额首次突破百亿元大关,达到105.86亿元,同比增长66.36%;
累计售出商品房面积398.71万平方米,同比增长27.15%,其中住宅销售面积达379.02万平方米,同比增长29.22%,销售额达95.97亿元,同比增长69.27。
同时,更令人关注的是,商品房销售价格也一路飙升,继9月份首府新建商品房销售价格以21.1%的同比涨幅位居全国房价涨幅首位后,10月份,首府房价再次以18.5%的涨幅位居全国第二。
2、2008年乌鲁木齐市房地产投资和消费将持续增长,为红山市场的发展带来机遇
据调查分析,2008年,预计乌鲁木齐房地产施工和竣工面积均比2007年增长150万㎡以上,同比增长40%以上。
而住宅销售均价将增加10%左右,达到3300元/㎡左右。
2008年1月份,首府商品房成交面积为28.26万平方米,与去年同比增长了60.39%,其中商品住宅为24.82万平方米,与去年同比增长54.45%。
截止2008年1月份,乌鲁木齐市累计商品房可售面积为641.81万平方米,市场供应与2007年12月份基本持平,预计2008年商品房总供应量为500多万平方米。
3、房地产投资结构调整较大,投资重点转向住宅投资,为红山市场重新定位、重塑辉煌提供了广阔的市场空间
2007年,乌鲁木齐市住宅投资占房地产投资总额的比重由2006年的79.52%提高到89.73%,增加了10.21%。
这一数据显示,乌市房地产投资结构正在发生着巨大的变化,投资重点越发转向住宅,而这一变化,必将会给2008年首府房产市场带来影响。
4、乌鲁木齐商业网点集中化特点,也为红山市场发展带来机遇
乌鲁木齐城市布局呈“双中心、组团式”形态。
其中,市区南中心为大十字一带,北中心为北京路卫星广场一带。
市区规划为九个集团片区,即天山区、沙依巴克区、新市区、水磨沟区、东山卡子湾区、机场区、北站区、西站区、头屯河区。
城市中心区由天山区、沙依巴克区、新市区、水磨沟区部分组成,重点发展第三产业。
城市周边区由头屯河区、东山区等组成,重点发展第二产业。
在优化天山区、沙依巴克区等中心城区内部布局的基础上,重点开发建设经济技术开发区、高新技术产业开发区、头屯河区、东山区。
形成城市中心区体现繁荣,城市边缘区体现实力的布局结构。
而在这样的总体布局基础上,乌市商业形成了一个核心商圈、六大中心商圈及在此基础上的十二条主要商业街。
其中,一个核心商圈指以中山路为核心的商圈;
六大中心商圈指火车南站、二道桥、小西门、铁路局、西虹路华凌、友好路等六大商圈;
十二条商业街包括初具规模或正在发展的商业街、金融街、建材家具、美食文化街、机电产品街、民族商贸旅游街、科技街、时装鞋帽街、通信电子街、电脑软件街、妇幼用品街等特色商业或专业街。
5、2007—2008年乌鲁木齐市房地产开发向“规模化”发展、为红山市场发展提供了参考和市场支撑点
2007年,乌鲁木齐开发规模在10万平方米的楼盘有25个,其中超过30万平方米的项目共10个。
据调查,2008年,开发规模在10万平方米的楼盘将有28个,其中超过30万平方米的项目共15个,还有3个项目总规模将超过100万平方米。
乌市房产市场的现状及激烈竞争态势都决定了其未来开发必将向“规模化”发展,这样,既有为红山市场提供了参考,又为红山市场提供了更多的终端市场支撑。
6、商业地产发展迅速、规模化优势逐步形成
2003年新疆区商业用房施工面积298万平方米,2004年施工面积358万平方米,2005年商业用房施工面积298万平方米,其中新开工面积119万平方米,2006年商业施工面积306.68万平方米,2007年商业施工面积256万平方米,2002—2007年商业用房开发总量突破近1000万平方米,乌鲁木齐市商业地产向规模化经营形态发展,大卖场经营优势已经逐步形成,综合买场如华凌、美居物流园、天山百货、国贸、汇佳时代、友好百盛。
大型超市如家乐福、好家乡、专业市场如赛博特汽车城、友好汽车城、天兴气配城、亚中机电市场、王家梁钢材市场。
餐饮如江南王子饭店、全聚德。
7、大商圈特征日趋明显、红山市场再铸辉煌指日可待!
乌鲁木齐市政府提出了首府“建设现代化国际商贸城的战略规划。
”按照“大经贸,专业化”的发展思路后,商业得到长足的发展,从大商圈(一个核心商圈及辐射的几个小商圈)的角度思考,乌鲁木齐市可划分为两大主力商圈和四大次主力商圈:
两大主力商圈即中山路商圈(辐射大小十字、大小西门)和火车南站商圈(辐射长江路,黄河路等);
三大次主力商圈即二道桥商圈,友好华凌商圈和铁路局商圈。
红山市场地处友好华凌商圈交通核心点上,加上多年的经营基础,商业地位越来越突出,只要积极对应市场格局的变化,加大前期策划、招商及改造力度,加强运营管理,红山市场再造辉煌指日可待!
七、项目地块商业发展态势
——华凌片区市场情况
1、乌鲁木齐华凌综合批发市场概况
2、乌鲁木齐华凌综合批发市场位于乌鲁木齐市水磨沟区,占地面积1500亩,已投入营运的建筑面积100多万平方米,以各类建筑装饰材料、家具、家电、日用百货批发零售为主,内设12大类、50多个专业类别的市场。
市场内有工商、税务、质量监督、二类口岸、银行、邮电、通信、信息网络、货运搬运、治安、消防等全方位为经营厂商服务,并有到达市内各处的公交车在市场内始发或经过市场,交通十分便利,来自全国近万家知名厂商在市场内直销。
3、虽然华凌市场已经有了一定的市场规模优势,近几年来经济发展也取得了一定的进步,但相对薄弱的市场规划管理、混乱的市场排放、老化和落后的基础设施等问题,使华凌市场的发展水平和内地同类城市在市场总体上还有一定的差距。
随着市场的进步,人们生活水平的提高,竞争的压力的不断加大,一个专业化、现代化、科技化的市场更能适应市场需要。
4、华凌市场业态分布状况
(1)平面规划图
(2)各业态比例
各业态占地面积比例(总计100单位)
业态分布(按照占地面积)
(3)租金状况
区域
租金情况
平均租金
华凌家具城租金
-1F7元/平米/天2F18元/平米/天
3F8.5元/平米/天6F3.75元/平米/天
9.6元/平米/天
灯具市场外斜坡租金(油漆店)
8平米3.5万/年
11.98元/天/平米
华凌商场门口的特卖场
平均租金:
8.76-10.95元/平米/天
华凌商贸城
1F14元/平米/天
4F5元/平米/天
9.5元/平米/天
建材市场租金
3.7元/㎡/天
宠物市场租金
●市场入口处5.5元/㎡/天,但据店主所讲,当初转让者从华凌市场租过来年租金仅为2000元,折合
1.4元/㎡/天;
●平房内商铺,一楼租金约为6元/㎡/天,
二楼租金约为4.5元/㎡/天;
4.38元/㎡/天
总平均租金:
8.15元/平米/天
(4)经营状况
华凌市场人气旺盛,发展势头良好,逐渐发挥着新疆批发零售市场的领头羊作用,政府对华凌市场也比较重视,对其有政策的上照顾,华凌市场逐渐发挥着新疆对中西亚和内地的物资流通的枢纽作用。
虽然华凌市场已经有了一定的市场规模优势,近几年来经济发展也取得了一定的进步,但相对薄弱的市场规划管理、混乱的市场排放、老化和落后的基础设施等问题,使华凌市场的发展水平和内地同类城市市场总体上还有一定的差距。
随着市场的进步,人们生活水平的提高,竞争压力的加大,市场迫切需要一个专业化、现代化、科技化的市场。
八、同类物业片区商业态势
——广汇美居物流园市场状况
1、总体规划
“广汇美居物流园”工程由新疆广汇实业有限公司控股子公司“新疆亚中物流商务网络有限责任公司”自2002年开始投资建设。
一、二期工程于2003年12月正式投入运营,主要以商铺租赁为主,现出租率已达可租面积的93%。
三期工程于2006年4月开始动工,主要以建设与一、二期工程相配套的商品房住宅小区为主,其中,“美林阁”小区已全部建成并基本销售完毕,“美林花源”小区于2007年5月业已动工,2007年5月开始动工,计划用两年时间完成,总建筑面积约31.7万平方米。
A区
—1F办公家具钢木家具文件柜
1F中档家具
2
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