一次与二次装修对比Word格式.docx
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我国自20世纪90年代中期开始推行二次装修的住宅开发建设模式,即开发商销售的是未经装修的毛坯房,顶、墙、地为水泥面,不配置卫、浴设施和厨房设备、有些甚至连门及隔断也没有,住户必须经过装修后才能居住消费。
这种模式销售的其实是未脱离生产过程的半成品房。
二次装修模式在我国住宅建设的很长时间是主导形式,因此有必要进行深入的分析。
(一二次装修的历史背景
提出二次装修的住宅开发建设模式,是在我国房地产产业发展的初期阶段,原来的一次装修表现出很多弊端的基础上提出的,有其社会背景和基础,主要体现在我国住宅建设特定发展阶段,为适应市场表现出4个方面低水平的需要。
1.住宅开发建设质量水平低
我国住宅产业发展的前期,受经济和社会发展的影响和制约,设计、施工水平不高,住宅建设在外观质量、户型设计、功能布局和装修质量上都是低标准的,无法适应人们的需求,购房者或住户要经过装修改造才能比较满足使用要求,是实施二次装修的重要依据,具体表现在以下几个方面。
第一是户型单调。
住宅开发前期,每幢楼一般仅有3~4个户型,从整体房地产市场上看,户型的种类也很少,往往一种设计图纸长时间的使用,在户型设计上,也没有充分考虑使用者日常生活的要求,更多的考虑提高使用率,因此无法满足大多数家庭生活的需要,住户在使用前要进行必要的改造。
第二是功能布局普遍不合理。
前期开发建设的住宅楼,单户面积不大、流程设计欠缺,功能区域划分不科学,不仅有小门厅、大卧室的问题,房间布局、区域位置也不适合使用,需要人们在使用前重新进行功能布局的设计来适应每个家庭不同的结构、职业、生活习惯的要求也需要进行装饰改造。
第三是装修质量低。
统一的低标准装修,根本无法满足人们追求舒适、美化居住环境的要求。
材质水平低、做工粗糙、色彩及造型单一,严重脱离了消费者的需求,因此需要大面积乃至
全部的更换。
这是装修水平脱离消费者支付能力和消费目标最重要的表现。
在拆除原有装修材料、设备时,造成了极大的浪费,成为实施一次装修最重要的依据。
2.住宅商品化水平低
我国在20世纪90年代中期以前,个人向开发商购房的比例极低,无论是国家建设用地拆迁安置,还是单位分配住房,都是采用分房安置的办法,个人对面积、位置、户型的选择性差。
当时的开发商面对的都是集团购房,整幢楼卖给一个或几个单位,再由单位分配,这种销售方式,一般是整幢楼统一分配,分配后各住户在统一时间内集中进行装修改造和装饰布置,装修后施工队伍集体撤出,住户统一搬家入住。
由于是分配住房,人们对原来装饰的质量不会太多计较,进行装修改造的费用主要是由各种补贴和个人积蓄支付。
商品化水平低制约了个人的选择性,人们不能挑选到满意的商品,就希望选择改造余地更大的半成品,也是实施二次装修重要的市场基础。
3.正规建筑装饰工程企业参与率低
一方面开发商和居民消费者对装饰装修工程的市场运作认识不足,对正规企业的价格、取费等不能理解。
另一方面,正规装修工程企业对大规模家庭装修工程的运作经验不足,在公共建筑装饰装修市场竞争不很激烈的情况下,不愿涉足家庭装修市场,造成住宅建设发展速度很快,装饰工程施工力量不足,也促使房地产开发商将住宅建设中的装修环节转交给消费者完成。
4.装修装饰材料水平低
在开发商能够接受价位上的装修装饰材料和产品,都是性能差、质量低、做工粗糙的产品和材料,没有形成配合家庭装修的材料体系。
大多数装修装饰材料生产企业规模小、技术不成熟、加工安装性能差、施工工期长,既不利于房地产开发商尽快低成本完工销售的目标,也使住户对装修后的门窗、卫浴、厨具等产品及材料普遍不满意,而市场上优质产品和材料的价格开发商又不能接受,于是开发商就把这部分产品和材料的选择权交给了消费者。
(二二次装修模式的优势分析
二次装修住宅开发建设模式不仅有其存在的客观条件,同时做为主导形式也有其存在的合理性和科学性。
二次装修带动了家庭装修市场的容量急剧扩大,已经成为建筑装饰行业的一个重要组成部分。
此种住宅建筑装修模式具有以下几个明显的优点。
1.对原住宅建筑的先天不足给予了调整和改善
使之更能适应家庭生活的需要,每个家庭的装修装饰,都是对原建筑的户型调整和改造,是以家庭生活的方便、舒适为目的的再设计过程,使布局更为科学、流程更为合理,更能适合家庭生活的特点和习惯,这在住宅开发建设不完善阶段,是减少住户怨气、满足使用者要求的一条最基本的途径,人们在既定使用面积中的很多改造方案,也为以后的住宅设计者们提供了很好的设计思路和参考。
2.适应了家居环境个性化的要求
消费者能够更多的根据自己的喜好、意愿设计装修自己的家居环境,在色彩运用、造型设计、家具制作等方面有更多的创作空间,融入更多的感情因素,创造出风格突出、档次分明、环境温馨、使用方便、体现家庭特征的个性化家居环境,适应了我国经济发展带动人民物质生活水平提高的要求,体现了现代化进程中人们对物质文化生活的追求。
3.促进了行业内的竞争
增强了装饰装修工程的透明度,也提高了全民的装饰文化方面的知识水平。
通过大量的家庭装修工程实践,人们对工程的价格、构造、质量及主要材料及产品的品种、性能、价格等有了初步了解。
工程企业及材料商开展面对消费者的竞争,加快了适应市场的产品开发和更新换代进程,对推动行业及企业的发展不仅创造了发展空间,同时也增强了发展的外在动力。
4.带动了家庭装修市场繁荣和相关经济部门的发展
特别是在国民经济结构调整时期,二次装修形成的家装、建材、饰材市场,吸纳了大量的城市下岗工人及农村富裕劳动力,缓解了社会矛盾,目前家庭装修市场的从业人员已达数百万,家庭装修支出每年已达千亿元以上,对促进消费结构调整,产业结构调整等,都发挥了重要的作用,使建材、五金、纺织、林工、机电等多个部门获得了发展与提高的机遇。
(三二次装修的主要问题
在推广实施二次装修过程中,暴露出这种模式的先天缺陷,具体表现在以下几方面。
1.增加了消费者的负担
建筑装饰及居室环境设计是非常专业的问题,装修装饰工程的施工是专业技术极强的生产制造过程,把整个住宅装修过程完全交给非专业的消费者,增加了单位及消费者精神、思想上的负担和烦恼。
单位分房后,办公室无人的现象大量存在,人们在装修领域进行专业学习培训、工程实践,花费了大量精力,严重影响了正常的工作、学习和生活。
有人戏称:
“要减肥就装修”,也有的消费者从设计、施工队伍选择、现场管理、监理直至垃圾消纳的全过程实践后,引发要当家庭装修公司老板的念头,都反映出消费者的精神压力和心情的无奈。
2.造成结构的破坏,降低了整体的质量和环境安全水平
大量的家庭装修工程由非专业的消费者主持设计、选材和施工,根本不可能按国家标准、规范的要求进行。
随意拆改结构,不负责任的选择和使用装饰材料,乱凿乱剔的野蛮施工现象大量存在。
经过装修后的住宅楼,荷载普遍超标;
防火、抗震能力普遍下降;
对排水、防水的破坏和通讯、供电、视听线路的损坏,都成为住宅建设整体质量及安全的杀手。
严重危害了社会公众利益及居住者的安全。
3.增加了管理的难度
一个楼盘有数十家装饰公司施工,良莠不齐、鱼目混杂,大多数队伍素质差,未经培训的劳动力充斥市场,大多数企业装备水平低,施工能力差,工程隐患多,增加了开发商及物业管理的难度,国家规定的资质审验、设计审查和施工过程控制的措施无法实现。
安全、治安、环境的管理防范水平低、工程、治安等事故时有发生,现场管理的效绩极不明显,脏干、乱干、傻干、胡干的现象普遍得不到有效的制止,各项标准、规范得不到应有的贯彻实施。
4.造成了资源的浪费
销售毛坯房使住宅建设成本下降,但分散的、蚂蚁啃骨头式的装修,无法形成规范施工,提升了每一户装修的成本。
首先是材料得不到充分利用,每个二次装修工地,都有大量可利用的材料被遗弃,增加了材料成本;
其次劳动生产率低,施工现场等工、窝工现象严重,增加了工资的支出,造成了财力、物力、人力和信息资源的浪费。
5.降低了室内环境质量水平
由于大量二次装修的材料采购都是由家庭装修业主同专业素质极低施工人员,到各建材装饰材料市场零星购买,存在大量的假冒伪劣产品和有毒、有害材料,在没有任何检测的条件下就用于家庭装修装饰工程,造成了装修后的居室空气质量明显降低,有毒、有害物质严重超标,因装修污染造成的中毒、损伤事故时有发生,普遍引发人们身体的不适感,已经在社会中引起了很大的恐慌。
据环境检测部门的检测报告表明,装修后甲醛,二甲苯等含量大大超过国家标准,已经危害到居住使用者的身心健康。
6.易于产生矛盾和纠纷
现在家庭装修已经成为投诉的热点之一,其中有因为邻里间施工噪音、粉尘、震动、污水、垃圾等污染和干扰产生的矛盾和纠纷;
有施工企业与家装业主因工程合同执行中价格、材料、质量、工期等引发的纠纷和误解;
也有相邻施工队伍间因地域、施工等产生的矛盾以及住户、施工企业同房地产商、物业管理公司之间的纠纷。
各方都要花相当多的精力去协调处理矛盾和纠纷,但很难得以圆满的解决。
综上所述,二次装修住宅开发建设模式曾经在我国房地产业的发展中,起到了积极的推动作用,在当时的历史背景条件下,是利于行业发展和房地产开发商运作的有效举措,但随着我国住宅产业化的发展,市场各方面的因素发生了深刻的变化,二次装修住宅开发建设模式也将动摇其主导地位。
二、一次装修模式的分析
一次装修是房地产开发商提供给消费者的是经过精装修,已经完全脱离生产过程,基本满足居住使用要求的商品房,消费者对住宅主体不需要进行顶、墙、地的装修施工,只需要经过配套的家具、饰物、用具、用品的陈列和摆设就可居住的建设开发模式。
现在提出的一次装修模式,已经是房地产开发商同专业建筑装饰工程企业联手,共同进行住宅开发建设的新模式,是原来一次装修和二次装修建设模式的发展,因此也必须进行深入的分析。
(一一次装修的历史背景
我国住宅建设做为建筑业和整个国民经济新的增长点,自20世纪90年代开始有了新的发展,住宅产业化的进程到90年代未期进入成熟发展的阶段,经过近10年的努力,我国住宅建设有了极大的发展,市场各方面都有了本质的提高,这种发展和提高,已经使房地产市场发生了重大的变化,必然影响到家庭装修模式的变革,这种变化具体表现在以下几个方面。
1.住宅商品化程度大大提高,并已发生了质的变化
随着我国住房分配的货币化,机关单位的福利分房已经消失,国家建设用地拆迁安置和单位职工居住都已改分房为付钱,现在开发商面对的不再是集团购房,而是一个个单独的购房者,信贷资本的介入和国家政策的调整与指引,现在的楼盘已经象商品一样在市场公开销售,不可能有统一时间进行装修施工、统一时间入住。
楼盘的销售要经过一个较长的时间过程才能全部销售完毕,要求住宅必须成为完整的商品才能被人挑选、购买。
再继续出售毛坯房,就会使已购房者长期居住在装修工地中,饱受施工的干扰,这不符合商品经济的基本要求。
2.住宅建设开发质量有了极大的提高
经过前一阶段的探索,现在的住宅在设计上更能体现以人为本,为使用者的需要进行设计的思想,每个项目、楼盘都是独立设计,并经过严格的论证及定位。
户型和功能设计多样化、科学化,建筑的体量大、楼层多,单户面积比较充裕,建筑水平显著提高,特别是高新技术大量应用于住宅建设,智能化、环保化住宅不断增加,结构
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