深圳市中级人民法院关于审理二手房买卖合同纠纷案若干问题的指导意见Word文件下载.docx
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3、该合同纠纷案件适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》。
二手房买卖合同特征为:
1、出卖人是不特定的,既可以是法人也以是公民个人;
2、标的物不是出卖人建设的,是向房地产开发企业或者房地产原所有人购买得来的;
3、该合同纠纷案件不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》。
第二条出卖人在取得《房地产证》之前与他人订立房屋买卖合同,房屋买卖合同的当事人以出卖人未取得《房地产证》为由主张合同无效的,不予支持。
该条是关于商品房在未取得房屋权属证书的情形下能否再转让的问题。
该条的说明参考《深圳市中级人民法院关于审理商品房买卖纠纷案件若干问题的指导意见(试行)的说明》第十六条。
《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定:
“下列房地产,不得转让,……(六)未依法登记领取权属证书的……”。
该条真实的立法意图不在于禁止预售商品房的再转让,而在于方便行政管理,不属于合同效力取缔性规范。
该法第四十六条规定:
“商品房预售的,商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题,由国务院规定。
”从该条可以看出,该法并不禁止预售商品房再转让。
《城市商品房预售管理办法》第十条规定:
“商品房预售,开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。
开发企业应当自签约之日起30日内,向房地产管理部门或市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。
”预售商品房的买受人与开发企业签订商品房预售合同后,开发企业负有将预售商品房的所有权移转买受人的义务,买受人享有取得预售商品房所有权的期待权。
我国已全面建立商品房预售合同登记备案制度,且随着《物权法》规定的预告登记的逐渐施行,在商品房预售合同登记备案和预告登记后,预购人即取得对房屋的准所有权,有权对其所预购的房屋进行处分。
因此,只要双方意思表示真实,不损害国家、集体或第三人利益,预售商品房的买受人在取得《房地产证》之前,可以转让房屋,其和受让人签订的房地产买卖合同有效。
第三条房屋所有权人,在房地产抵押期间,与他人签订商品房买卖合同,将抵押的商品房转让,受让人在签订商品房买卖合同时知道该房屋有抵押的,双方之间的商品房买卖合同有效。
转让人未将房屋抵押的情况告知受让人或者受让人不知道房屋有抵押的,双方订立的商品房买卖合同为可撤销合同,受让人有权主张撤销。
该条是关于商品房所有权人将抵押的房屋予以转让的行为效力问题。
该条的说明参考《深圳市中级人民法院关于审理商品房买卖纠纷案件若干问题的指导意见(试行)的说明》第十五条。
抵押期间,抵押人未通知抵押权人或未告知受让人抵押的情况,为转让抵押房屋而签订的转让合同是否有效?
虽然《担保法》第四十九条第一款规定:
“……抵押人转让抵押物未通知抵押权人或告知受让人的,转让行为无效。
”但随后的《最高人民法院关于适用<
中华人民共和国担保法>
若干问题的解释》(以下简称《担保法解释》第六十七条又规定:
“抵押权存续期间,抵押人转让抵押物未通知抵押权人或告知受让人的,如抵押物已经登记的,抵押权人仍可以行使抵押权,取得抵押物所有权的受让人可以代替债务人清偿其全部债务,使抵押权消灭。
”可见《担保法解释》是认可抵押物转让合同的效力的,即使抵押人在转让抵押物时未通知抵押权人或者告知受让人,受让人也可以根据转让合同取得抵押物的所有权。
房屋的所有权人依法对房屋享有占用、使用、收益和处分之权利。
商品房所有人将房屋设定抵押后,并不丧失转让以及再设定抵押等处分权,只是处分权受到了一定的限制。
商品房抵押人是可以转让被抵押的房屋的,并且,抵押人转让被抵押房屋时,即使未通知抵押权人或未告知受让人抵押的情况,只要受让人未在法定期限内以欺诈为由主张撤销,转让合同在抵押人和受让人之间都是有效的。
《担保法》第四十九条第一款规定的无效,应该理解成“在未通知抵押权人的情况下,抵押人和转让人之间的转让行为对于抵押权人无效”,而不是说转让合同在抵押人和受让人之间无效。
实践中,对于抵押人和受让人之间所签转让合同的效力,应分两种情况确定:
(1)如抵押人在转让时告知了受让人房屋抵押的情况,或者受让人对房屋抵押情况是明知的,而仍然签订转让合同的,转让合同在双方之间是有效的。
(2)如抵押人未告知受让人抵押情况,受让人在签约时也的确不知道房屋有抵押的,抵押人存在欺诈行为,转让合同因此成为可撤销合同,受让人享有撤销权。
受让人自知道受欺诈之日起一年内不请求行使撤销权的,撤销权消灭,转让合同在双方之间具有法律约束力。
第四条房屋所有权人一房数卖,后手房地产买卖合同不能因订立时间在后而被认定为无效。
房屋所有权人作为转让方就同一房屋订立数个转让合同,在转让合同有效的情况下,受让方均要求履行合同的,按照以下情形分别处理:
(一)已经办理房地产权转移登记手续的受让方,请求转让方交付房屋等合同义务的,应予支持;
(二)均未办理房地产权转移登记手续,已先行合法占有房屋的受让方请求转让方履行房地产权转移登记等合同义务的,应予支持;
(三)均未办理房屋变更登记手续,又未合法占有房屋,先行支付房屋转让款的受让方请求转让方履行交付房屋和办理房地产权转移登记等合同义务的,应予支持;
(四)合同均未履行,依法成立在先的合同受让方请求履行合同的,应予支持。
未能取得房屋所有权的受让方请求解除合同、赔偿损失的,按照《中华人民共和国合同法》的有关规定处理。
该条是关于一房数卖的买受人均要求履行合同应如何处理的问题。
该条是依据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十条规定的处理原则作出。
该条的说明参考《最高人民法院<
关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释>
的理解与适用》第十条。
在一房数卖,数个买卖合同均有效的情况下,如果数个买受人均请求继续履行合同,取得房屋所有权的,首先根据《物权法》确立的物权变动原则的规定和物权优于债权的法理,确认房屋由已经办理权属变更登记手续的受让方取得;
对均未办理权利变更登记手续的,按照合法占有原则和房地产利用效益原则,房屋所有权由先行占有的受让方取得;
对均未办理房屋产权转移登记手续,又未合法占有房屋的,按照诚实信用原则和合同履行原则,房屋所有权由先行支付价款的受让方取得,房屋价款的支付可以是全部支付,也可以是按照合同约定部分支付;
对合同均未履行的,按照诚实信用原则,房屋所有权由依法成立在先的房屋买卖合同的受让方取得。
对于以上有权取得房屋所有权的受让方请求继续履行合同的,应予支持。
对于没有取得房屋所有权的受让方请求解除合同、赔偿损失的,按照《合同法》的有关规定处理。
第五条房屋所有权人在房屋出租期间转让房屋,侵害承租人优先购买权的,承租人以此为由主张房地产买卖合同无效的,应予以支持,但房屋买受人善意取得的除外。
房地产买卖合同无效的,受让人有权向房屋所有权人请求赔偿损失,但受让人也有过错的,根据其过错大小承担相应的责任。
本条主要是解决出租人未经承租人同意,擅自转让房地产时,签订的房地产转让合同的效力问题以及合同被认定为无效后,如何处理的问题。
依照《最高人民法院关于贯彻执行<
中华人民共和国民法通则>
若干问题的意见(试行)》第一百一十八条(已于2008年12月18日废止)和《合同法》第二百三十条规定,出卖人在租赁期间出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。
出租人欲出卖租赁房屋,应当在出卖前的合理期限内将其欲出卖租赁房屋的事由通知给承租人。
这是出租人的法定义务,否则,出租人与第三人就租赁房屋所订立的买卖合同无效,但买受人已善意取得租赁房屋所有权的除外。
关于买受人是否已善意取得租赁房屋所有权的问题,可依照《物权法》第一百零六条第一款的规定进行认定。
在订立租赁房屋的买卖合同过程中,出卖人未将转让房屋负担有租赁权的事实告知买受人,是造成买卖合同无效的主要事由,出卖人对合同无效负有主要过错,由此给买受人造成的损失,应由出卖人承担。
但买受人在签订合同过程中同样负有谨慎审查的义务,如受让人知道或者应当知道房屋负有租赁权,其对造成合同无效同样负有一定过错。
按照无效合同的处理原则,双方对合同无效都具有过错的,应当各自承担相应的责任。
第六条房屋登记的所有权人出卖共有房屋,合同当事人或其他共有人以出卖人擅自处分房屋侵害了共有人权利为由主张房地产买卖合同无效的,不予支持,但是买受人知道或者应当知道房屋为登记权利人与他人共有的除外。
本条主要是解决共有的房地产登记在一方名下,登记的权利人转让房地产合同效力问题。
公示公信是物权的基本原则。
物权须进行公示,是因为物权具有对世的效力。
不动产物权以登记为公示,并经登记发生法律效力。
物权登记的公信效力是物权公示制度的法律效果。
所为公信效力,是指登记的不动产物权的权利人在法律上推定为真正的权利人,对于信赖该登记而从事交易的人,即使后来证明该登记是错误,法律仍然承认其具有与真实的物权相同的法律效果。
我国《物权法》第十七条规定,不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。
在房地产交易过程中,买受人对房屋出卖人是否有权处分房屋仅负有形式审查义务。
如房地产产权只登记在出卖人名下,根据物权公示原则,买受人有理由相信出卖人是唯一的所有权人,有权处分房地产。
买受人没有义务去审查出卖人是否已婚或合伙,转让的房屋是否为只登记在一人名下的夫妻共同财产或合伙财产,否则,不利于鼓励交易,也将增加交易成本。
在现代社会经济生活中,物的静态安全已让位给物的动态安全,维护交易安全是法律所追求的更高的价值目标。
因此,房屋登记的所有权人与买受人订立的房地产买卖合同应为有效,其他共有人可向出卖人请求赔偿损失。
但是买受人知道或者应当知道房屋为登记权利人与他人共有的,买受人不是善意第三人,在其他共有人不追认登记权利人卖房的情况下,买受人与出卖人共同侵害了其他共有人的利益,应认定双方订立的房屋买卖合同无效。
第七条房地产登记的部分共有人出卖共有房屋的,房屋买卖合同效力待定,应通知其他共有人作为第三人参加诉讼。
本条主要解决房地产登记的部分权利人未经其他共有权人同意转让房屋,房屋买卖合同的效力问题。
我国实行不动产物权登记制度。
不动产物权须经登记方发生法律效力。
在订立房地产买卖合同的过程中,买受人具有依据房屋权属证明审查房屋的所有权状态的义务。
在房屋共同登记在出卖人与他人的情况下,买受人仍与出卖人订立房屋买卖合同,不能视为善意。
《合同法》第五十一条规定:
无权处分的人处分他人财产,经权利人追认或者无权处分的人在订立合同后取得处分权的,该合同有效。
房地产部分共有人未经共有权人同意擅自处分房地产的,侵害了其他共有权人的权利,在其他共有权人追认或出卖人事后取得处分权前,出卖人与买受人订立的房屋买卖合同的效力待定。
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