税筹探讨 白话民法典居住权 会成为房地产转让的避税手段吗Word下载.docx
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设立居住权的必须为住宅。
第三百六十七条 【居住权合同】设立居住权,当事人应当采用书面形式订立居住权合同。
居住权合同一般包括下列条款:
.....
第三百六十八条 【居住权的设立】居住权无偿设立,但是当事人另有约定的除外。
设立居住权的,应当向登记机构申请居住权登记。
居住权自登记时设立。
居住权有解决弱势群体住房、对生活困难者进行帮助的形式,所以带有无偿性。
但是同时为了避免限制居住权的功能,又规定了无偿的例外情况,当事人可以约定有偿设立居住权,这就为居住权的交易行为提供了法律依据。
居住权自登记时设立,登记可保障居住权的确认,对抗第三人,避免争议。
登记后可查询住宅是否有设立居住权,保障房产转让的公平透明。
第三百六十九条 【居住权的转让、继承和设立居住权的住宅出租】居住权不得转让、继承。
设立居住权的住宅不得出租,但是当事人另有约定的除外。
居住权的设立初衷是解决居住问题,所以不得转让、继承,也不适宜再出租,但是考虑到“以房养老”等情况中,老年人将房屋出售后取得居住权养老,可以将多余的空间出租补贴生活,所以居住权规定了出租的例外。
但是当落实为法律条文的时候,可以出租让居住权的作用更加强大。
第三百七十条 【居住权的消灭】居住权期限届满或者居住权人死亡的,居住权消灭。
居住权消灭的,应当及时办理注销登记。
居住期有没有法定最长期限?
没有!
业主(所有权人)能不能将居住权消灭?
不能!
居住权怎样才消灭?
设立的期限届满OR居住权人死亡。
这是与租赁的最大不同。
租赁合同不能超过20年,租赁可以违约,补偿即可,所以租赁的稳定性不佳。
但是居住权是物权,是绝对权,他人不能撤销,是归属于居住权人的长期权利,具有终身性。
绝对权的地位为作为房产交易方式提供了保障?
第三百七十一条 【以遗嘱方式设立居住权的参照适用】以遗嘱方式设立居住权的,参照适用本章的有关规定
通过上面的基本介绍,能发现,居住权作为一项用益物权,是一项权利,是可以交易的。
既然可以交易,那就会有税务上的问题。
而房产交易行为,为了避税本来就方法百出,居住权的横空出世,会不会让税收征管变得更加复杂呢?
对于房产交易的当事人而言,居住权会不会成为一个避税的手段呢?
设立居住权如何征税作为新生事物,其他法律上的配套,就可能出现暂时的空白。
居住权是用益物权,是从所有权中分离出来的,属于一项财产权利。
那么,当有偿设立居住权的时候,可以视为财产权利的转让。
1
个人所得税:
财产转让所得?
财产租赁所得?
特许权使用费所得?
都不是很适用,财产转让所得,转让的是财产的所有权,但是居住权不是所有权;
居住权是一项独立存在的物权,不是财产租赁;
更加不是特许权了。
那对于个人有偿设立居住权是否就存在征税的空白了呢?
2
企业所得税:
企业所得税并不按税目分类征收,包括各种来源取得的收入,所以不存在问题了。
3
增值税:
是属于销售服务、无形资产、不动产?
既然居住权是一项物权,设立物权就不是销售服务,属于“其他权益性无形资产”吗?
目前的列举中没有。
也不是永久性的转让了住宅的使用权,增值税的按何税目征收?
财税〔2016〕36号
销售无形资产,是指转让无形资产所有权或者使用权的业务活动。
无形资产,是指不具实物形态,但能带来经济利益的资产,包括技术、商标、著作权、商誉、自然资源使用权和其他权益性无形资产。
其他权益性无形资产,包括基础设施资产经营权、公共事业特许权、配额、经营权(包括特许经营权、连锁经营权、其他经营权)、经销权、分销权、代理权、会员权、席位权、网络游戏虚拟道具、域名、名称权、肖像权、冠名权、转会费等。
4
土地增值税:
涉及到房产的,当然不能不提土地增值税,但是设立居住权并没有发生房产的转让行为,所有权并没有转移,自然不是土地增值税的征税范围。
5
无偿性问题:
民法典中居住权有无偿性。
税法上认可无偿而不征税吗?
如何确定是否真实无偿,是否存在视同销售的问题?
无偿性是否会成为一个避税的理由?
可能的避税行为举例如果存在税法上的漏洞,相信各种避税方法就会应运而生。
在目前的情况,小编列举几个可能的情况,实际应用可能比小编列举的要高明多了。
个人转让房屋→设立居住权
即使是目前的个人转让房产交易,阴阳合同也是常事,假离婚假结婚等各种避税方法也不少见。
阴阳合同虽然隐瞒了真实的交易金额,但是税务机关的征管机制保障了能按一个基本合理交易价格来征税,个人所得税、增值税、契税等都能征了。
那假如,阴阳合同升级了呢?
升级为设立居住权呢?
小明想转让房屋给小红,
方法一:
双方签订房屋转让合同,按转让合同交税。
方法二:
双方约定有偿设立居住权,期限为直至小红死亡(实际签订的是房屋转让合同)。
因为设立的是居住权,契税规避了,即使增值税和个人所得税需要征收,居住权的价格也比转让房屋所有权的价格要低很多。
方法三:
利用居住权具有无偿性的特点,假如小明是一位老人,虚构小红是小明的保姆等合理理由,为小红无偿设立居住权(实际签订的是房屋转让合同),以此达到规避所有的税费。
风险点:
居住权不是所有权,设立居住权不能达到转让房屋所有权的目的,不能过户。
对于买家而言存在业主“一房二卖”的风险,或者业主把房子抵押的风险。
买家为了规避这些风险,需要采取更多保障措施,比如:
对房子设立抵押权,预防业主二次转让;
签订赠与合同,居住权期满赠与合同立即生效,并作公证;
等等。
当然,这些措施都存在风险,但是不能排除经过更加精心的运作之后成为避税的方法。
2农村集体土地上的房屋:
是禁止转让给城镇人口,只能在本集体内流转。
此时,可以通过设立居住权,达到转移的目的。
当然,后续具体的操作细则出台,该类房屋是否可以设立居住权,有待明确,假如可以,那上述操作就可行。
以往对于有产权瑕疵的房产(比如房地权属不一致的,如果转让要涉及到两次税费),在买家认可产权瑕疵的情况,就会以“以租代售”的模式进行交易,但是租赁只能20年,现在就变成可以设立终生的居住权。
而且租赁的税负相对较高,居住权慈善和公益性,照顾弱势群体的特点,很可能有理由减轻税负。
小编乱弹
当然,出现新生事物,税法即使有滞后性,后续也可以通过的打补丁或者修改税法进行补救。
但是居住权天生带有公益性和慈善性的特点,保护弱势群体,保障住有居所为目的。
税收征管需要考虑其特点有所照顾和倾斜,那是否会成为征管的一个难点呢?
从此成为避税的一个方法呢?
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