呼和浩特写字楼市场调研报告Word格式文档下载.docx

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（二）商品房空置情况-14-

六、房屋价格情况-15-

七、呼和浩特在售写字情况-17-

（一）宇泰商务广场-17-

（二）会商广场-20

八、呼和浩特写字楼市场结论-29-

一、呼和浩特经济发展状况

呼和浩特实景图

（一）呼和浩特经济结构分析

呼和浩特市--包头--东胜经济区，是内蒙古自治区资源富集区和重点开发建设地区。

呼和浩特利用和发挥中心地缘优势，坚持内涵与外延并举的发展方针;

九五"

以来，实现了第一产业、第二产业、第三产业的协调发展。

2009年，全市国内生产总值达到1520元，比上年增长15％。

其中第一产业增加值395亿元，增长16％；

二产完成投资249.2亿元，增长34.4%；

三产完成投资503.9亿元，增长17.1%。

全市人均国内生产总值22600元，比上年增长12％；

财政收入201亿元，比上年增长26.9％。

城市居民人均可支配收入22600元，比上年增长12％，农民人均纯收入7900元，比上年增长12％。

现在，各种潜在的资源优势正在变成现实的经济优势，经济呈现出健康、快速、高效的发展势头，呼和浩特已成为国内外投资者理想的投资热点地区之一。

（二）呼和浩特产业结构分析

　　工业结构调整初见成效。

呼和浩特作为内蒙古自治区重要的工业城市，已形成了以毛纺、服装、电子、机械、电力、食品、化工、建材为支柱，门类比较齐全的轻型加工工业体系。

现已初步实现了工业结构和产品结构的战略调整。

2010年，全市共完成工业增加值47.7亿元，增长93.6%亿元。

个体工商户66144万户，私营企业发展到126家。

伊利股份有限公司、内蒙古民族实业集团公司、金宇集团、仕奇实业集团已成为国内上市公司。

组建了铁骑集团、大众集团、众环集团、正北集团等具有较强竞争力的大型企业集团。

全市对外贸易已初步形成外贸企业、自营出口企业;

三资"

企业等多元化的出口新格局。

主要名优工业产品有仕奇服装、TCL王牌彩电、伊利冷冻食品、蒙牛乳制品、环球卡盘、沙漠王牌轮胎、伊诗兰雅羊绒衫、牧星牌饲料添加剂等。

　　城市整体水平不断提高。

呼和浩特是国家45个公路主枢纽城市之一。

沟通北京至大西北的110国道和京兰铁路横贯全市，公路联网，铁路通达。

商业、饮食、服务网点遍布全市，饭店、金融及娱乐场所功能齐全。

　　金融保险发展迅速。

呼和浩特是内蒙古自治区金融贸易中心，除人民银行和各专业银行外，还新建立了各种金融性公司、投资公司、城市信用社、科技信用社、证券公司等多样化的金融机构，为呼和浩特的建设引进和筹集了大量资金。

全市保险服务已成网络，险种增加，保险业务不断发展。

（三）呼和浩特发展状况分析

对内对外开放方兴未艾。

为促进呼和浩特经济和社会的全面发展，全市开展了全方位、大跨度、高起点的外引内联。

与海内外联系交往、经济往来、技术协作、文化交流日益增多，形成了外向带动发展、全面开发开放的新格局。

到2009年底，呼和浩特同世界上40个国家和地区建立了经济技术合作关系，与国内各省市开展了大规模的区域经济联合，与45个城市结为友好城市，与50多个城市和地区建立了经济协作关系。

对外贸易发展迅速，全市外贸进出口不断增加。

（四）小结

目前呼和浩特经济正处于快速发展上升阶段，发展潜力巨大，发展空间广阔，涌现了一批全国知名企业。

各产业辐射面广，彼此间融合，升级速度快，拉动了一大批中小企业的快速成长。

从而最终推动并刺激了写字楼市场的发展，为房地产革命带来了新一轮的春天。

二、新政出台对我市的影响

在今年政府工作报告当中明确提出了要遏制部分城市房价过快上涨的要求，提出要采取更为严格、更为有力、更有针对性的措施，坚决遏制不合理的住房需求，增加住房的有效供应，加快保障性住房的建设，同时要进一步强化房地产市场的监管。

因此今年初，国务院办公厅下发了《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国办发〔2010〕4号），4月又出台了《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发〔2010〕10号）。

国务院这一系列政策措施，目的就是坚决遏制部分城市房价过快上涨，促进民生改善和经济发展。

国家调控政策目前主要是针对一线房价上涨过快的省市，呼市这样的二、三线城市虽没有受到太大的影响，但也明显使市场销量低于往年同期水平。

部分房地产商开始理性考虑是否转入写字楼市场的开发，政策的出台和实施对呼市的写字楼市场走向会有积极的作用。

二、房地产开发投资情况

（一）开发投资情况分析

2010年1～4月呼和浩特市房地产完成投资56292万元，与上年同期相比增长了48.11%；

占本年计划总投资额的1.8％。

从投资构成看，商品住宅投资43574万元，与上年同比增长50.91％。

商业营业用房投资3877万元，同比下降33.01％；

其他投资980万元，同比下降了53.69%；

写字楼投资7861万元，同比增长了540.15％。

（见表1）

表12010年1～4月份呼和浩特市房地产投资情况

项目

单位

完成投资额

同比增长（%）

本年完成投资

万元

56292

48.11

商品住宅

43574

50.91

写字楼

7861

540.15

商业营业用房

3877

-33.01

其他

980

-53.69

（二）小结

写字楼在整个房地产投资构成中是投资增长率最快的,可见大多数开发商比较看重写字楼市场。

四、土地供应情况

（一）土地供应情况分析

2010年1-4月，完成开发土地面积62481平方米，同比下降了47.29%；

待开发土地面积724664平方米，同比下降了38.87%。

（见图3）

图1土地开发对比图

随着城市发展进程的逐步推进，呼和浩特市，尤其以市区为主的可用于房地产开发土地约来越少，逐渐稀缺，其价值也将日益凸显。

市区内写字楼、住宅、公寓等具有投资性产品，将会成为日后投资者关注的焦点。

五、商品房供需情况

（一）商品房施工、新开工及竣工情况

2010年1-4月，房屋施工面积6067151平方米，同比下降37.21％。

其中，住宅施工面积4189080平米，同比下降46.77％。

商业营业用房施工面积为1002704平方米，同比增长25.89％。

其它用房施工面积460852平方米，同比下降8.2％。

写字楼施工面积414515平方米，同比下降了16.15％；

可见，目前写字楼开发量比较小，有可能造成后期供不应求的局面。

从房屋施工面积构成看，与2009年相比均发生变化，住宅占比重减少，办公楼、商业营业用房和其他用房占比重有所增加，结果如图2所示。

图22010年与2009年房屋施工构成比较

2010年1-4月房屋新开工面积341407平方米，同比下降74.58

％。

住宅新开工面积为248281平方米，同比下降77.96％；

写字楼新开工面积为13946平方米，同比下降68.05％；

商业营业用房新开工面积10447平方米，同比下降91.03％；

其它房屋新开工面积68733平方米,同比增长21.59%。

从新开工构成看，写字楼和其他用房比重有所增加，可见大多数房地产开发商比较看好写字楼市场。

（二）商品房空置情况

截至2010年4月底，空置1-3年商品房1003884平方米，同比下降53.95%。

其中商品住宅630470平方米，同比下降63.93%；

商业营业用房212981平方米，同比下降22.57%；

其他用房97197平方米，同比增长64.4%；

写字楼63236平方米，同比下降35.29%；

可见，呼和浩特的写字楼需求量加大。

（见表2）

表22010年1-4月房屋空置情况

指标名称

合计

住宅

写字楼

商业营业用房

空置面积

平方米

1026771

634660

76348

216965

98798.24

其中:

空置1-3年（含1年）

1003884

630470

63236

212981

97197

空置3年以上（含3年）

22887

4190

13112

3984

1601

与上年同比增长

%

空置面积

-53.57

-63.75

-34

-23.65

62.7

-53.95

-63.93

-35.29

-22.57

64.4

-27.63

40.7

-26.95

-56.21

-0.1

六、房屋价格情况

2010年1-4月，商品房平均成交价格4489元/平方米，与去年同比增长14.7%，与上月环比增长0.7%。

其中商品住宅平均成交价格3418元/平方米，同比增长16.5%，与上月环比增长0.8%。

（见图3、表3）

图3商品房价格情况

表32010年1-4月商品房价格增长情况

1月

2月

3月

4月

与上年同比增长（%）

与上月环比增长（%）

商品房

12.48

0.8

11.7

1.09

11.6

0.5

14.7

0.7

商品住房

14.24

0.79

11.47

1.07

11.2

0.51

16.5

办公楼

3.54

0.68

3.46

1.08

2.77

0.98

7.08

14.68

0.69

12.35

1.1

16.6

0.99

6.23

以上可见，写字楼受各种原因影响，价格稳步增长，且增长幅度较大

七、呼和浩特在售写字情况

（一）宇泰商务广场

内蒙古荣升房地产开发有限责任公司适时把握商机，在交通畅通的金桥新市区主干道旁开发建设的宇泰商务广场项目，打造的就是首府纯写字楼项目，按甲级写字楼标准设计，5A智能化配套，预留地下、地上充足的停车位并实施酒店式的物业管理。

宇泰商务广场的面市，必将提升首府写字楼的品质，入驻宇泰商务广场，提升企业品牌形象。

宇泰商务广场项目总占地面积11721.40㎡，总建筑面积47533.10㎡，分A座、B座、C座三栋楼建设，A座地上十九层，B座、C座地上十一层，地下一层连通有6000㎡，地下室层高4.5米，一层、二层层高4.5米。

三层、四层、五层层高3.9米，六层、七层、八层、九层、十层层高3.6米，十一层层高3.9米。

现宇泰商务广场项目B座、C座已主体封顶，2008年8月即已交付使用。

外部