【城市进入】十堰市城市进入研究PPT文件格式下载.pptx
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城镇化率有潜力。
十堰市在湖北省各地级市中GDP排名第八,城镇人均可支配收入位列第十,城镇化率位列全省第十,城市整体发展水平一般。
表:
十堰城市进入类别判断,备注:
表中为各类别城市指标均值,红色部分为黄石全市数据。
湖北省地级市经济指标排名,城市价格,宏观分析,十堰市经济发展及居民收入水平均属于湖北省中等水平,对比房价与经济水平,市场空间有限,表:
湖北省地级市经济、房价指标(部分),图:
湖北省地级市房价地图,武汉,鄂州,黄冈,黄石,咸宁,荆州,恩施,神农架,十堰,襄阳,宜昌,随州,孝感,荆门,仙桃,天门,潜江,十堰市在湖北省各地级市中GDP排名第8位、城镇人均可支配收入位列第10位,房价排名仅第9位,房地产市场发展空间有限。
图:
湖北省地级市房地价差地图,武汉,鄂州,黄冈,黄石,咸宁,荆州,恩施,神农架,十堰,襄阳,宜昌,随州,孝感,荆门,仙桃,天门,潜江,房地价差,宏观分析,表:
湖北省地级市房价、地价数据,有一定投资机会,但市场恢复阶段,当前投资热度一般,十堰市由于房地产市场经历过量价下行,目前处于恢复阶段,当前投资热度一般,房地价差处于中等水平。
数据来源:
中国土地市场网,各城市国土局网站,武汉限购+限价+限贷,鄂州分区限购+限售,黄冈无限制,黄石无限制,咸宁无限制,荆州无限制,恩施无限制,神农架无限制,襄阳限售,宜昌无限制,随州无限制,孝感限购+限贷,荆门无限制,仙桃无限制,天门无限制,潜江无限制,限购+限价+限贷,限购+限贷,限售,无限制,房产政策,宏观分析,目前十堰市尚未受到限购、限价影响,图:
湖北省城市地产政策地图,分区限购+限售,十堰无限制,房产政策,宏观分析,目前十堰市尚未受到限购、限价影响,湖北省城市地产政策明细,城市分析,周期阶段:
商品房量价上升期,成交量上涨明显,价格增幅较小,自2014年以来,十堰商品房成交量价稳步上涨,至2017年1-10月全市销售均价为4796元/m2,市场较为稳定,数据来源:
十堰市统计公报,统计年鉴,成交量价分析,城市分析,土地成交量明显高于市场去化量,后续市场存在去化压力,CMI指数,数据来源:
十堰市国土资源局相关数据,全市来说,2017年1-10月入地市场已经回落至低位,但仍明显高于住宅开发面积寄销售面积年,未来供应端将出现增量,后续市场存在去化压力,城市结构,汉江生态经济带,城市区位,城市分析,一城两带发展格局,张湾区、茅箭区组成的中心城区是主要发展区,图片:
城市行政区域划分,十堰市依照十三五战略纲将城市分为“一城两带”,即:
汉江生态经济带(丹江口市、郧西县、郧阳区)竹房城镇带(竹溪县、竹山县、房县)十堰本级区域性中心城市(张湾区、茅箭区),房县,竹山县,竹溪县,郧西县,郧阳区,张湾区,茅箭区,丹江口市,中心城区,房竹城镇带,基于都市区发展的城镇化战略:
以十堰市区为核心,市域中心城市十堰市区;
市域次中心丹江口市;
市域城镇集中发展区北部郧县的城关镇和南部房县的城关镇;
县域中心3个竹溪城关镇、竹山城关镇、郧西城关镇。
次中心,产业分析,城市分析,中部为城市行政商业中心,西侧为产业及服务板块,东部为工业区资源相对薄弱,图片:
黄石市现状产业布局,中心组团在现状人民路商业中心、北京路行政文体中心的基础上,在浙江路与天津路、七里路交汇处建设新的商务商业文化娱乐中心,三者共同构成城市的市级公共服务中心,承接区域性服务职能;
在红卫组团、花果组团、茅箭组团和白浪组团分别以现状的公共服务设施为基础完善组团公共服务中心。
结合区位、交通及现状建设基础等条件,在老火车站周边和现状白浪组团十堰汽贸城分别规划2处商贸中心,提升区域性商贸职能我司应关注中部城市中心板块,获取城镇化红利。
区县分析,城市中小板块价格实现度高,应重点关注中心城区板块,黄石市中心包括张湾区及茅箭区。
作为城市中心板块同时价格实现度明显高于其他版块,均价对比去年有一定上涨,区域抗风险能力较强,应重点关注。
黄石市行政区县房价地图,数据来源:
十堰房地产管理局相关数据,成交量价分析,房县,竹山县,竹溪县,郧西县,郧阳区,张湾区,茅箭区,丹江口市,市区分析,城区:
中部片区及西部片区配套条件较好,是城市主要发展区,十堰市城区包括张湾区、茅箭区城市规划为三片区(东部片区、中部片区和西部片区)五组团(东部片区的白浪组团、中部片区的中心组团和茅箭组团、西部片区的红卫组团和花果组团)中部片区:
涵盖中心组团和茅箭组团,目前十堰中心城区板块,十堰老城区,现在仍然为十堰政治、经济、文化中心;
大型综合体项目较多,目前十堰市价值高区;
西部片区:
原东风公司所在地,城市重点发展新区,后东风公司搬迁后区域发展有所放缓,目前在售项目较多,属于城市价值中区;
东部片区:
主要为白浪组团,属于十堰新兴的工业区,在售项目较少,同时价格实现度明显低于中心板块,,图片:
十堰板块地图,主要发展区,次级区域,市区板块划分,市区分析,市场供过于求,土地出让缩减,预计后续土地供应仍处于低位,今年来十堰市城区土地放量持续增加,可开发量出现明显上升,2017年土地出让缩减,进入库存去化阶段。
对照当前市场去化情况,预计一段时间内市场将持续保持去库存的状态,预计后续土地供应仍处于低位。
CRIC系统、十堰市国土局,供需关系,量价关系,市区分析,黄石市中心城区整体供过于求,年内价格回升但整体市场预期仍较差,对比2012年至今的十堰市住宅市场量价走势,十堰市区长期保持着供过于求的非健康状态,且房价在2013年到达最高值之后持续走低,整体市场预期较差。
虽然2017年出现明显回升,但价格实现度仍未回升至峰值水平。
十堰市房地产管理局,市区分析,十堰市城区现有存量127万方,按当前去化速度计算,去化周期6.8个月,去化压力可控,库存情况,据不完全统计,城区现有库存127.17万方。
根据2017年1-11月月均去化面积18.7万方计算,去化周期6.8个月,当前市场背景下,去化压力可控。
十堰市房地产管理局,市区分析,需求结构:
十堰本地客群占比90%,客户来源较稳定,与武汉关联度较低,十堰市客户来源以十堰本市客群为主,其中市区占比65%,其次为五县一市客户,占比25%;
外来投资客群占比10%。
除少量外来投资客群外,置业客户多以新十堰人及十堰市下属乡镇客户为主,且呈现同区域附近置业的特征。
与武汉关联度有限,,数据来源:
当地调研,客群分析,成交预测:
按当前存量及整体市场情况预计明年市城区需求较今年有所上涨,约220-240万,市区预判,需求预测,十堰市区整体需求逐步提升,根据当前存量及土地出让情况预估,预计明年市城区需求与今年基本持平,在220-240万左右,市场短期内面积需求将处于平稳上涨状态。
万,数据来源:
十堰市房地产管理局,房价预测:
明年仍处于平稳回升期,预计2018年均价回升至峰值水平,市区预判,后市价格,十堰市区整体楼市经历一波价格下行后,有所回升,预计2018年维持当前态势,均价继续回升,预计2018年回复峰值。
2012-2017年复合增长率为0.3%2016-2017年同比增长11.0%保守估计2018年增长率为5%,元/,数据来源:
十堰市房地产管理局,地价:
现阶段城区地价已出现回升,应提早布局避免后续拿地成本上升,十堰市城区17年商品住宅成交均价出现一定回升,经历2013年价格峰值后,房地价差再次回升,当前房地价差仍有一定市场空间。
房地价差,市区预判,数据来源:
十堰市房地产管理局相关数据,十堰市国土资源局,投资策略,投资策略,城市策略,重点发展区域集中于十堰主城区中部及西部片区,配套及现有项目在老城区明显集聚,十堰市重点潜力发展区域为“三片区”中的中部板块及西部板块,根据交通规划及土地利用规划可知,两板块开发能级相对较高,配套集中落地,后期价值高于其他区域,十堰中心城区规划,十堰西部片区,黄石潜力发展区域解读,交通体系规划,十堰中部片区,天津路规划,十堰新城区地图,THANKS,
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