河南太极景润花园策划Word文档格式.docx
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商业建筑面积:
29851.2m2
容积率:
2.7
建筑密度:
36.3%
绿化率:
40%
总户数:
878户
停车位:
325
二、项目SWOT分析
(一)S—优势分析
1.项目地理位置得天独厚、地势平坦、边界规整,具有焦作市区不可替代的区位优势,解决了本项目开发的首要问题。
2.产品定位融入较为明确的文化内涵,有助于高端产品的品质实现。
3.规划设计在一段时期内具有市场超前性,成功塑造了本市唯一标志性建筑群体形象,实现了目前本市具有绝对优势的小区总体平面布局和用地功能划分。
4.建筑设计(高层电梯住宅,现代建筑风格)在本市一段时期内具有不可替代性和市场先导性,可以塑造适度超前的差异化高端产品。
5.突出的园林景观布局和设计填补了目前本市产品空白,从环境品质上保证了本项目产品的高端品质。
6.交通便捷,周边路网系统发达。
7.本项目周边用地规划成熟、丰富,公建先行,营造了良好的区域环境。
8.投资商和开发商的企业品牌和实力。
9.项目商业物业规模较大,业态齐全,可以有效弥补配套设施不足的问题,使业主生活更为便利。
(二)W—劣势分析
1.群英河改造时间相对滞后会影响本项目前期直观品质。
2.周边缺乏与本项目产品高端品质相匹配的成熟社区配套,必须通过项目自身营造得以实现。
3.电信大楼和中国人寿保险大楼属高层建筑,建筑设计风格各异,在临街主要视觉轴线上对小区建筑群体的沿街整体轮廓线和统一设计风格会有一定干扰;
同时对本项目与其临近的高层建筑形成一定的视觉压迫,在一定程度上会影响部分产品的外围环境品质。
(三)O—威胁分析
1.高层电梯房、较高价位、较大公摊的建筑产品与目前本市消费者对建筑产品的消费习惯存在一定差异,能否正确引导消费并促成交易是一个明显的市场威胁。
2.目标客户的定位划分区间较小,有效需求会受到消费水品、消费习惯、消费者数量的影响。
3.项目一期推出取得成功后势必引起开发企业跟风,会对项目二期高位推出的实现程度造成一定影响。
4.若同类项目同期进入市场会对本项目的价值实现造成一定影响。
(四)T—机会分析
1.本市房地产业和一、二类城市相比处于较为初级阶段,为本项目的开发建设提供了较大的自由空间和较小的竞争压力。
2.本市新区城市建设的进一步推进和完善会给本项目带来巨大的增值潜力。
3.较低的成本投入和科学的成本控制会在可接受的市场价位上实现较大的利润空间,可以部分削弱由于产品品质提升带来的价格上扬,形成物超所值的消费直觉。
4.本市房地产营销策划和推广水平较低,手法陈旧,为本项目的营销策划和推广的实现提供了低成本、新创作、大效果的机会空间。
本
5、市房地产销售管理水平较低,专业性较差,为专业销售工作的开展提供了较大的可操作空间。
6.附近商业步行街的建设开发可以和本项目形成相互造势和借势,有助与本项目商业用房的价值实现和增值。
第二部分项目定位
一、开发主题定位
本市目前最高产品品质、环境品质、服务品质,具有明确文化内涵和完善配套设施的高层住宅小区和功能、业态布局合理的区域中心型商业物业。
二、产品定位
(一)规划设计(用地功能分析、功能面积划分、平面布局、轮廓线、交通组织、景观轴线、停车场等)
(二)建筑设计及配套设备设施(建筑风格、立面效果、建筑色彩、结构形式、空间分析、建筑材料、门、窗、电梯、扶梯、采暖、空调、通风、消防、安防、强弱电、给排水、智能化、厨卫设备等)
(三)园林景观设计(设计主题、设计风格、硬质铺地、水体、乔、灌、草布局与搭配、小品、步道、公共家具、消防通道处理等)
(四)户型分析(户型配比、户型面积、公摊计算、空间分析、户型评价等)
(五)其他
三、目标客户定位
(一)数量估算
1.住宅目标客户:
①根据行业经验及可参考统计数据,城市高收入阶层人口约占城市总人口的3-5%,按照此比例根据本市统计调查资料可以粗略估算本项目的潜在消费群体数量。
②按照单户平均总房价、按揭成数和年数、地方性消费结构、可支配收入中用于住房消费的合理比例反算有效需求消费者收入水平,进一步初估数量。
③通过内部认购期市场探底积累客户资料进行数量分析
2.商业用房目标客户:
主要通过同一供需圈同类商业物业的供需情况、销售周期和销售情况以及均衡价格来判断本项目商业物业的潜在目标客户数量和价格承受能力。
(二)目标客户描述
①具有较高收入的私营企业主和高层管理人员;
②具有较高或相对稳定收入的政府公务员;
③具有较高或相对稳定收入的银行、政券、保险、法律、医疗等行业高层人员;
④具有较高收入的国企高层人员
⑤其他区县高收入人员
⑥其他
2.商业物业目标客户:
①银行、政券、保险等行业
②主力店、专卖店
③仓储式零售业
④特色餐饮、茶饮、酒吧
⑤健身、康体、美容、美发
⑥服装、化装品
⑦鲜花、礼品、精品
⑧药品、医疗保健
⑨音像制品
⑩其他休闲、娱乐
四、项目整体形象定位
(一)住宅部分整体形象定位
本项目整体形象可以从两方面进行定位:
其一:
焦作首席品质生活特区
其二:
焦作首席涉外高尚小区
(二)商业物业定位
本项目地段优越,商业物业近30000平方米,应通过科学的规划和管理,打造完全不同于焦作现有商业形态,塑造独具特色和魅力的商业繁华景象,引领焦作城市新型商业的发展方向,成为焦作新的商业中心。
本项目商业物业定位:
购物、休闲、餐饮、娱乐等于一体的精品店、旗舰店、专业店汇集,满足人们对现代、时尚生活的需求,充满生活情调和时尚气息的新型商业中心。
(一)突出产品品质,如实反映产品的均好性和适度的市场超前性,充分体现“人无我有,人有我多,人多我精”的创新产品观,展示本市最高档次、最好产品的第一楼盘形象。
(二)倡导生活品质,包括舒适的居住、高层的景观、奢侈的景园、健康的环境、便捷的交通、完善的配套等,通过对生活品质的营造体现本项目的尊贵、地位和身份特征。
(三)强调服务和管理水平,让业主的权力、富有、尊贵、地位、身份乃至虚荣心在物业所能提供的尽善尽美的服务中得到最大化的满足。
(四)适当注入大都市或国际化色彩,体现项目与外界同步的形象。
(五)不炒作过于另类的概念和前卫的观点,突出项目的“贵”、“稳”、“精”、“隐”,使项目的整体形象和目标客户群的年龄构成、社会地位、收入水平、生活方式相吻合。
五、项目产品建议
本项目整体规划设计已经确定,我们针对项目的配套设施提出建议:
(一)智能化设施建议
1、关于社区智能系统构成方案
A、互联网接入解决方案
中国电信焦作市分公司提供了三套综合接入方案:
方案1:
FTTX+LAN
社区智能系统的内部互联网由社区独立设计完成,包括路由器、居域网、各种服务器、工作站、各种配套系统、社区的综合布线及向电信公司提供设备安装场地等。
电信公司负责提供国际互联网接入,实现Internet与Internet的互联,包括光缆布放、社区端接入设备(光电转换器)及IP地址分配等。
由电信公司负责布放光缆至太极景润花园物业机房,在机房内安装光电转换器,利用光电转换器通过光缆与电信公司机房内的机架式光电转换器连接,然后与电信机房内的局域网交换机相连,实现与互联网的连接;
社区负责物业机房至每栋住宅楼分别布放光缆,并在每栋住宅楼安放光电转换器及局域网交换机,通过光电转换器与物业机房局域网交换机相连,物业管理办公和住户的用户终端通过网卡利用五类双绞线(网线)与就近的局域网交换机相连,实现上网。
此种方式电信公司仅提供光缆接入,收费也仅收取互联网接入费,即根据太极景润花园社区与互联网相联选用不同的速率,收费标准有所不同,除收取一次性接入费2000元外,另收取月租费,分别为10Mb/s为5000元/月,100Mb/s为15000元/月,1000Mb/s为30000元/月,其他费用由物业管理部门对住户收取。
方案2:
该方案从技术上完全同于方案1,只是电信公司除提供光缆接入外,还提供小区的综合布线,每一台用户终端作为一个信息点来收费,每个信息点收取一次性接入费150元,月租费为60元/月/信息点。
方案3:
电话+xDSL
此方案为电话上网方式,宽带接入免收一次性费用,只收取xDSL月租费50元/月/户。
上述三种方案我们认为第三种方案不可取,电话上网速率慢,不能充分满足业主快节奏信息化的需求。
方案1的优点:
物管部门在缴付电信公司的月租费后,可以向住户收取互联网使用费,增加业务收入。
劣势在于小区的综合布线由物管部门负责,工作难度较大;
对业主收取费用时要进行相当的解释工作。
方案2的优点:
小区综合布线由电信公司负责,所有面向业主的收费由电信公司负责,可以解除物管公司在这方面的压力。
同时,小区可以将一次性接入费预先代业主交付,而将此部分费用分摊在房价中,但在销售时可以宣传免费为业主安装宽带网络线到户,增加吸引力。
同时,电信公司向业主收取月租费在业主心目中更有说服力。
劣势在于物业管理无法在此项目上收益。
综合以上几种方案,我们建议采用方案2比较妥当。
2、其它智能系统配置
根据项目定位以及焦作地产市场的特点,项目的智能化系统除宽带接入外,其它系统有:
门禁系统
三表计量系统
电子寻更系统
红外报警系统
(二)与教育联姻
地产与教育联合,向复合型地产方向迈进,增强项目的吸引力,可以考虑与焦作知名中、小学校以及幼儿园联姻,为业主子女提供更好的受教育便利。
联姻方式:
鉴于项目受场地所限,无法在小区内部配备小学或幼儿园,有两种方式:
其一,进行教育投资,即投入部分资金,与其它部门共同将知名中、小学校和幼儿园引入新城区,在面向社会扩大教育设施的同时,小区业主子女优先或免收教育赞助费入读。
其二,为知名中、小学校和幼儿园提供部分赞助,业主子女优先入读。
(三)其它配套设施
运动健身
儿童天地
社区医疗保健站(与知名医院联合)
第三部分项目总体营销思路
一、项目战略
项目战略决定项目开发的总体方向和最终目标,是企业战略的组成部分。
本项目的战略定位:
通过产品品质的塑造、科学有效的整合传播与推广以及强力的营销执行,实现利润目标,建立项目的知名度、美誉度以及市场认同感,形成项目品牌形象,进而成功塑造企业的品牌体系。
二、总体营销思路
营销思路贯穿于整个项目,指导销售的全过程。
项目的总体营销思路为:
通过对项目自身品质的塑造、项目形象的包装以及规范的市场营销,强效提升品牌知名度,营造出焦作首席高品质园林式住宅小区和满足购物、休闲、餐饮、娱乐等多功能需求于一体的新型商业形态,诉求一种全新的生活理念和居家要求以及消费需求,并衍生出本项目具有的高附加价值,成为业主身份与社会地位的“名片”,成为焦作地标性建筑群落,成为代表焦作市繁华景象的特色商业长廊。
在项目形象树立的同时,形成发展商和项目差异化的品牌效应,通过品牌的塑造和传播来带动楼盘的可持续销售和企业可持续发展战略。
围绕生活品质、产品品质展开,探讨并阐明焦作的成功人士现在应该追求什么样的生活品质和生活空间,落脚于本项目所能提供的焦作最好的生活品质和生活空间。
三、项目推盘总体策略
本项目分两期开发,住宅与商业结合,互动销售。
即在推盘时住宅与商业并举,互为促进,以商带住,以住促商,形成良性发展的营销效果。
一期推出以塑造项目品牌形象为首要任务,注重商业物业的营销,通过精心营造的商
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