关于修改物业管理条例的建议Word格式.docx
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2007年国务院对《物业管理条例》进行了修改,主要是强化了业主大会的地位与作用,并把物业管理企业改为物业服务企业,虽然业主地位有所上升,但还是远远不够的。
在国务院的《物业管理条例》中,基本确立了物业服务企业的物业管理行政化地位与强势作用,业主的权力被限制或者难以实现。
因业主是个体,物业公司是组织,个体很难与组织对抗,并且物业公司在物业管理中的权力过大,权力滥用是常有的事,并无监督机制,业主根本无法与其对抗。
业主委员会聘请回来的物业公司反倒站到业主委员会的对立面,与业主委员会作对,这种物业管理制度本身就存在逻辑上的错误。
因此解决物业管理中的问题就是要弱化物业公司的行政色彩与强势地位,强化业主大会与业主委员会的自治功能与主人地位。
业主的权力通过业主大会来实现,把物业管理的一切自由权力全部交给业主大会,并主要通过业主委员会来实施,由业主委员会来聘请物业公司或者自行进行物业管理。
减少政府部门对物业内部管理事项的干预与管理,政府部门只对区内公共的或少量必要的事项进行干预与监督。
改革的方向就是确定物业管理中业主的主导地位。
业主是主人,物业公司是仆人。
物业公司在业主大会及业主委员会的领导下开展物业管理工作。
最终目的是把业主委员会专职化,与居委会合并化。
一个物业小区或几物业小区成立一个居委会,领导管理小区物业及负责居委会的日常工作,由居委会聘请物业公司管理小区。
物业公司的权力由业主大会及业主委员会通过合同授予,法律法规不直接规定物业公司在物业管理方面的职权,特别是物业服务收费权绝对不能通过法规授予给物业公司。
物业管理条例主要是规范政府与业主之间的法律关系,并明确规定业主与物业公司之间的雇佣关系,而不能单独授予物业公司在物业管理方面的行政权利。
物业公司为业主服务并向业主大会及业主委员会负责,并接受业主委员会的领导与监督,执行业主大会及业主委员会的决议与决定。
只有建立这样一套物业管理制度才能解决彻底当前的物业管理问题。
基于以上原则与思路,对《物业管理条例》初步修改如下:
一、将第2条修改为:
“本条例所称物业管理,是指业主大会通过选聘物业服务企业,由物业服务企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。
”
二、删除第3、4、5条。
理由说明:
第3、4条,没有现实意义,空话一句,可有可无,第5条规定有些多余,物业管理不需要规定专门的监督管理部门,由相关政府部门按各自的职责监督管理即可。
三、第十条修改为:
“同一个物业管理区域内的业主可以向街道办事处、乡镇人民政府提出书面申请要求成立业主大会,街道办事处、乡镇人民政府应当在申请提交之日起2个月内组织业主成立业主大会,并选举产生业主委员会。
但是,只有一个业主的,或者业主人数较少且经全体业主一致同意,决定不成立业主大会的,由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。
对新建物业已预售的,在物业验收合格后由建设单位报街道办事处、乡镇人民政府组织业主成立业主大会;
对新建未出售的物业,建设单位为业主。
强调政府部门在成立业主大会方面的法定职责,有利于业主行使与保护所有者权益。
四、第11条第一款修改为:
“下列事项由业主大会作出决定:
”。
“业主共同决定”很容易理解为业主必须人人同意才能作出决定,这是不可能实现的事情。
五、删除第16条第一款。
由政府组织建立业主大会,无须再备案。
六、删除第24条和26条。
建设单位在物业取得房产证后并未卖出前就是业主,享有业主的权利,不得限制其权利,可以自由聘请物业公司。
业主应当同权,同等对待,不能因为是建设单位就区别对待。
对预售的房产,在物业验收合格交付后即可通过成立业主大会来管理物业,无需建设单位聘请物业公司,建设单位也无权聘请物业公司。
七、第29条条一款修改为:
“在办理物业承接验收手续时,建设单位应当向业主委员会移交下列资料:
物业建好后,就必须建立业主大会与业主委员会,交接手续理所当然由业主委员会办理。
业主委员会是业主大会的常设机构与工作机构,当然向业主委员会移交资料。
八、第41条修改为:
“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则,区别不同物业的性质和特点,由业主大会作出决定,可委托物业公司收取,收取的资金由业主委员会管理,由业主大会决定使用。
物业服务收费是业主购买物业服务而支出的费用,当然由业主大会说了算,政府不应干预,物业公司也更无权过问。
目前这种物业费由物业公司说了算的做法有很大问题,从法理还是逻辑上都说不通,必须改变。
物业公司没有对业主收任何费用的权力,这是不言自明的道理,不用在条例中规定。
物业费是业主的资金,当然由业主大会管理,物业公司可以代收,但无支配权与使用权。
物业公司的服务费由业主大会决定,并在合同中约定,这与物业服务收费是两码事,不能为一谈。
物业公司的服务费是物业公司提供服务后应得的报酬,由物业大会支付。
物业服务收费是业主购买物业服务而支出的费用,由全体业主向业主大会支付,也就是业主大会向全体业主收取,最后由业主委员会向物业公司购买。
九、删除第43、44条。
理由同上。
十、删除第57条。
十一、第67条修改为:
“违反物业服务合同约定,业主逾期不交纳物业服务费用的,业主委员会应当督促其限期交纳;
逾期仍不交纳的,业主委员会可以向人民法院起诉。
业主委员会代表业主大会行使职权。
物业公司无权代表业主大会起诉。
权力主体错位。
业主交不费与物业公司无关,物业公司最多只是代收。
收费主体是业主大会,业主委员会是业主大会的法定代理机构,不能混为一谈。
业主实行自治管理制度,业主大会相当于村民大会或居民大会,业主委员会相当于居民委员会或村民委员会,可以有自己的财务和一定的财产处分权。
中国的华西村也要聘请物业公司,那是在华西村的领导下从事物业管理工作,不是骑在华西村民委员会领导的上面来管理华西村的,搞清楚主仆关系很重要。
根据以上修改,重新整理后的《物业管理条例》附后。
科一支社唐耀存
2011-5-22
附件:
物业管理条例(已修改)
物业管理条例
第一章 总 则
第一条 为了规范物业管理活动,维护业主和物业服务企业的合法权益,改善人民群众的生活和工作环境,制定本条例。
第二条 本条例所称物业管理,是指业主大会通过选聘物业服务企业,由物业服务企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。
第二章 业主及业主大会
第三条 房屋的所有权人为业主。
业主在物业管理活动中,享有下列权利:
(一)按照物业服务合同的约定,接受物业服务企业提供的服务;
(二)提议召开业主大会会议,并就物业管理的有关事项提出建议;
(三)提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议;
(四)参加业主大会会议,行使投票权;
(五)选举业主委员会成员,并享有被选举权;
(六)监督业主委员会的工作;
(七)监督物业服务企业履行物业服务合同;
(八)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权;
(九)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)的管理和使用;
(十)法律、法规规定的其他权利。
第四条 业主在物业管理活动中,履行下列义务:
(一)遵守管理规约、业主大会议事规则;
(二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;
(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;
(四)按照国家有关规定交纳专项维修资金;
(五)按时交纳物业服务费用;
(六)法律、法规规定的其他义务。
第五条 物业管理区域内全体业主组成业主大会。
业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。
第六条 一个物业管理区域成立一个业主大会。
物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。
具体办法由省、自治区、直辖市制定。
第七条 同一个物业管理区域内的业主可以向街道办事处、乡镇人民政府提出书面申请要求成立业主大会,街道办事处、乡镇人民政府应当在申请提交之日起2个月内组织业主成立业主大会,并选举产生业主委员会。
第八条 下列事项由业主大会作出决定:
(一)制定和修改业主大会议事规则;
(二)制定和修改管理规约;
(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;
(四)选聘和解聘物业服务企业;
(五)筹集和使用专项维修资金;
(六)改建、重建建筑物及其附属设施;
(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
第九条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式;
但是,应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。
业主可以委托代理人参加业主大会会议。
业主大会决定本条例第十一条第(五)项和第(六)项规定的事项,应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意;
决定本条例第十一条规定的其他事项,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
业主大会或者业主委员会的决定,对业主具有约束力。
业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
第十条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。
业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。
经20%以上的业主提议,业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。
第十一条 召开业主大会会议,应当于会议召开15日以前通知全体业主。
住宅小区的业主大会会议,应当同时告知相关的居民委员会。
业主委员会应当做好业主大会会议记录。
第十二条 业主委员会执行业主大会的决定事项,履行下列职责:
(一)召集业主大会会议,报告物业管理的实施情况;
(二)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;
(三)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;
(四)监督管理规约的实施;
(五)业主大会赋予的其他职责。
第十三条 业主委员会委员应当由
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