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按建筑面积销售
开发成本
期间费用
总投资
开发成本+期间费用
税后利润
销售毛利率%
税前利润/销售收入
销售净利率
税后利润/销售收入
内部收益率
-项目年度财务指标
合计
2008
2009
2010
……
净利润(万元)
经营净现流
销售收入
销售面积
结算面积
3、项目产品规划指标
项目规划总用地
ha
容积率
总建筑面积
M²
绿地率
%
住宅总建筑面积
住宅总户数
户
公共服务设施总面积
汽车位总数
个
住宅
内容
类型
建筑面积
占住宅总建筑
面积比例(%)
拟结构形式
低层住宅(1~3层)
多层住宅(4~6层)
小高层住宅(7~11.5层)
中高层住宅(12~18层)
公共服务设施
内容
建筑面积(M²
用地面积(M²
商业
会所
学校
二、项目开发策略
1、项目开发分期策略及其里程碑计划
2、项目资金组织策略
3、示范区策略
三、其他开发策略
1、销售推广策略
2、风险控制策略
3、健康住宅策略
4、项目品牌策略
5、公关关系策略
6、管理能力策略
7、供应商整合策略
8、物业管理及后续服务策略
目录
第一章宏观市场策略6
一、城市概况6
1)城市概貌6
2)基础设施建设6
3)产业发展特征6
4)自然资源6
5)城市总体规划6
6)经济发展主要指标6
二、城市房地产市场分析7
1)基本指标7
2)分析指标7
3)房地产宏观政策9
三、项目宏观市场策略9
第二章项目分析及定位策略10
一、项目概况及所在区位分析10
1)项目地理位置10
2)地区发展规划10
3)辐射区的特征及发展历程10
4)用地现状10
5)交通10
6)人文环境与历史景观10
7)综合配套设施11
8)项目地块优劣势分析11
二、竞争项目分析11
1)×
×
项目11
2)×
3)竞争分析总结11
三、项目SWOT分析12
四、项目定位策略12
2)发展主题定位13
3)项目产品组合建议13
4)项目价格定位13
5)项目产品成本定位14
6)项目税费策略14
第三章项目产品策略及其经济性分析15
一、三种不同项目用地规划15
二、三种方案用地规划经济性分析16
1)经济效益分析的特殊条件16
2)三种方案主要经济指标16
三、项目产品组合方案确定16
四、项目开发建议17
1)开发分期17
2)开发里程碑计划17
五、项目示范区建设分析17
第四章其他开发策略19
一、营销策略19
1)销售目标19
2)入市时机19
3)营销部署19
4)项目推广策略19
5)销售费用19
6)不同销售阶段策略汇总19
二、资金组织策略19
1)总体资金投入计划19
2)资金回款计划20
3)资金需求计划20
4)启动资金及启动时占用资金内容、资金占用峰值、实现现金正流入时间20
三、健康住宅策略20
四、项目品牌策略20
五、地区管理能力策略20
六、供应商整合策略20
七、项目开发不同主体关系20
1)项目开发与各策略利益相关者的关系20
2)各开发要素的矛盾、逻辑关系和平衡20
八、项目开发风险21
九、物业管理策略21
1)当地物业管理情况21
2)物业管理服务的整体设想21
第五章综述22
附件一:
项目策划表格与模板22
1)项目开发里程碑计划表22
2)CS00表22
附件二:
项目产品建议书22
附件三:
策划核心问题汇总22
第一章宏观市场策略
通过对项目所在城市及其房地产市场分析,判断城市房地产市场所处阶段及其健康状况(市场供需、价格走势、城市产业发展带来的机会点等),结合项目所在片区市场和项目自身概况的分析,给出本项目在城市房地产发展中所处的位置及其应对策略。
一、城市概况
通过对城市概况和主要经济、房地产发展指标的分析,判断房地产供需及匹配状况,实现对城市房地产市场的把握和判断(项目可行性研究阶段涉及该部分,本部分重点将结论进行简要回顾及可能的变化)
1)城市概貌
(历史起源、地理位置、土地面积分布、地域气候、行政地区划分、人口构成、民俗文化)
2)基础设施建设
(交通、供水、电力、能源、邮电、通信、生态环境)
3)产业发展特征
(农业、工业、建筑业、财政、金融、保险业、旅游业等
4)自然资源
(矿产资源、植物资源、动物资源、水资源……等)
5)城市总体规划
-城市功能规划与布局(附城市功能规划的地区分布图,重点对本地区进行简要描述或附图,内容应包括该地区大小、人口、配套、重点房地产项目等)
-城市交通现状与规划(附城市交通规划图,重点对本地区已建或规划的主要市政道路、轻轨和地铁进行简要描述或附图,并指明其与本项目的位置关系及距离等)
6)经济发展主要指标
(简述城市近年经济发展状况和特征、主要指标)
指标(不少于最近5年)
GDP(亿元)
年增幅(%)
人均可支配收入(元)
年末居民存款余额(亿元)
年末全市金融机构存款余额(亿元)
年末全市金融机构贷款余额(亿元)
二、城市房地产市场分析
重点对房地产市场指标进行分析,判断市场所处阶段及市场健康情况,为项目定位提供宏观面的依据
1)基本指标
-销售量指标
指标(不少于近5年)
商品房销售面积
其中:
住宅销售面积
住宅销售面积增幅(%)
二手住宅销售面积
二手住宅销售面积增幅(%)
要求:
图表说明及文字分析。
-销售价格指标(表一,表二均可,最好使用表二)
表一
一手住宅销售均价
一手住宅销售均价增幅(%)
二手住宅销售均价
二手住宅销售均价增幅(%)
表二
商品住房销售价格指数同比值
商品住房销售价格指数环比值
二手住房价格指数同比值
二手住房价格指数环比值
房屋租赁价格指数同比值
房屋租赁价格指数环比值
2)分析指标
-房地产施工面积和竣工面积的对比
指标的意义:
施工面积反映了1—2年后现房供应量,通常为竣工面积的3.5±
0.5倍,所以,其值小于3.0倍,会出现供应短缺,大于4.0倍,未来供应量将会放大。
商品房竣工面积
商品房施工面积
商品房施工面积/竣工面积
图表说明。
-房地产施工面积和新开工面积的对比
⏹新开工面积反映1~2年后预售供应量和2~3年后现房供应量
⏹新开工面积占施工面积的比例高低,又反映了当前市场运行的状况和房地产开发商对的市场预期;
商品房新开工面积
商品房施工面积/新开工面积
-房地产施工面积和销售面积的对比
此项指标反映未来1-2年内的市场供需是否平衡。
施工面积通常为销售面积的3倍左右。
其值小于3.0,说明未来市场的供应小于需求,其值大于4.0,表明未来市场的供应大于需求。
商品房施工面积/销售面积
-新建商品住宅空置率(可选)
主要是反映报告期当期(某年)商品房的空置情况,也能体现新房供应和需求的匹配状况。
新建商品住宅空置率一般应保持在10—15%为宜,空置率过高过低既表示市场的过冷过热,又将引发商品房价格的波动。
该指标为开发商调整投资量和开发节奏提供依据。
商品房住宅空置面积
商品房住宅空置面积增幅(%)
近三年新建商品住宅竣工面积
新建商品住宅空置率(%)
-人均可支配收入增幅与商品房均价增幅
⏹将投资额增幅与销售额增幅进行比较可以发现供给与销售是否平衡发展,如若不平衡,将来一段时间内的缺口有多大
⏹就投资额和GDP的关系而言,通过比较发现房地产开发与经济发展是否达到平衡
房地产开发投资额
商品房销售额
房地产开发投资增幅(%)
商品房销售额增幅(%)
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