东源商厦大楼东东城写字楼停车场经营管理方案分解Word文档下载推荐.docx
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月度、季度、半年、一年。
6)收入管理
物业公司作为被委托管理者与租赁方签定租凭协议,租金收入为代收性质,由开发商提供发票。
物业公司收取租金后,每月月底由出纳直接缴款至开发商财务部,并接收开发商财务部定期核账。
2、临时停车位
项目各用户临时使用、社会车辆临时使用及访客车辆临时使用。
2)临时停车位使用程序:
车辆进入停车场发临时停车卡停放车辆付费
车辆离开停车场
3)车辆实行单向行驶,西北角进,东南角出。
3)付费办理方式
停车场车辆一般分月租和临时两种方式,月租车辆按月、季、半年、年收费,临时车辆则计时收费。
临时卡:
需在进口道闸处取卡(人工取卡),待出口处收费岗亭刷卡按时付费。
月租卡:
可带齐证件或证明到管理处办理,与管理处签订车位租用协议。
车管员在收取当月应缴纳的车位租金及管理费后,发停车卡及电子出入卡给用户,并收取电子出入卡押金。
4)临时停车收费标准
建议:
临时停车以时租为单位计算,一次15分钟以内可免费,半小时以上按一小时计算,依此类推,一个半小时以上即按2小时收费,超过8小时的可减半收费;
有关具体收费请依据杭州当地情况及政府相应规定、本停车场运作使用情况合理制定时租价格。
地面及地下临时停车收费标准(参考)
车型
收费标准
(元/辆·
小时)
备 注
小型车
5
1、大型车按小型车收费标准加倍计收,摩托车按小型车收费标准减半计收。
2、停车不足1小时按1小时计收,停车时间6—24小时的,一律按6小时计收;
连续停放超过24小时的,超过部分按上述计时收费标准重新计算。
3、停车费上浮幅度为0,下浮幅度不限。
包月停车费由停车场经营者和车辆停放者协商确定。
停车场地类型
(元/月·
辆)
备注
项目地面道路车位
100
地面停车包月只针对内部物业、开发商(商管公司)工作人员使用,不对外租赁,地下停车场租赁包月优先照顾住户。
项目配套停车库(场)
200
三、分区引导、分区管理
1)为便于管理,地下停车场需要增设各类引导指示标志,方便业主尽快找到自己的停车车位,减少车位寻找时间。
可考虑设置一定区域为超市、公寓、商业等专属区域,方便管理安排,但原则上车位都不固定,实行先到先停。
四、停车场管理测算
1、基本方针
1)物业公司接受开发商的委托对项目地下停车场进行经营管理,物业公司根据委托合同无论停车位使用与否向开发商全额收取物业管理费;
2)物业公司被委托对停车场经营,收取停车场场地租赁费(分临停、月租),但不对车辆负有保管义务;
3)物业公司除去为车场经营配置的正常人力成本外,按租赁费收取15%作为代收代缴劳务费(经营利润);
4)物业公司对车场的费用测算,只含基本工人成本与必配工作工具,对于岗亭的设施,收费设施设备配置(含管理人员租赁登记配置电脑)不含在测算内,由开发商提供。
5)停车场经营管理收支账务独立,与项目其他部分物业管理收支账务无关。
2、人员编制:
在车场的物业服务之外,要经营车场,需增配一定的管理与服务人员,此项费用不包含在车场日常物业管理费内,应单独列支:
管理/财务:
1人(做五休二)
负责车场的整体管理,对开发商与物业公司负责,负责月租办理与费用收缴、车场的人员考核、日常的工作巡查、月度汇总费用与开发商结算、日常收费纠纷处理。
进出口收费人员:
2人(做六休一)
每天两班制,1人(7:
30~15:
30),1人(15:
00~11:
00)。
立体车库操作:
日常车辆引导、轮休人员:
1人(做六休一)
日常车辆引导、收费人员临时替班、周末轮休替班。
3、地下停车场收入估测如下:
停车场收入拟采取车位只租不售和临时停车,明细如下:
项目
区域
车位数
年金额
比例
实收年金额
元/小时
小时/天
天数
临时停车位
地下
102
10
365
1861500
80%
1489200
立体车位
65
1186250
60%
711750
地面
21
383250
306600
临时停车位合计金额
2507550
元/月
月数
租赁车位
51
12
122400
100%
租赁停车位合计金额
收费合计金额
2629950
4、物业经营管理成本预算
附表、车场费用测算
序号
职务
人数
月工资
社保、教育计提
月合计
年合计
1
车场管理/出纳
3000
600
3600
43200
2
收费员
2700
16500
198000
工资总额
6
20100
241200
其他附加项目
金额
月份/天数/次数
高温费
130
计算6、7、8、9四个月
260
3120
法定节假日加班费
计算11天
917
11000
过节费
计算四个节假日
200
2400
年总奖金
计提一个月基本工资
1375
16500
附加项合计
2752
33020
价值
月支
年支出额
单价
数量
计费期限
人员服装费
500
每年计提
250
3000
办公费
60
720
3
证照培训
1200
300
3600
4
照明工具
33
400
对讲机
1500
375
4500
综合费合计
1018
12220
管理费计提
8%
1910
22915
法定税金
5.70%
1469
17633
总计人员成本支出
27249
326988
五、停车场管理岗位职责
一、车辆管理负责人职责
1.依法对项目地面、交通、车辆进行管理。
2.负责按物价部门收费规定收取车辆场地租赁费。
3.熟悉掌握项目车辆流通情况,车位情况,合理布署安排,优先保证业主使用车位。
4.负责监督和落实员工岗位职责,对员工进行日考核,填写《员工日考核表》。
5.负责每日工作检查,并填写《车辆管理日检表》。
6.负责对外协调与联系,处理车辆管理方面的问题和客户投诉。
7.负责对员工进行法制教育和职业道德教育,不断提高服务质量。
8.负责对员工进行岗位培训,并做好培训记录。
9.定时向管理处项目经理汇报工作。
二、车辆管理员的职责及纪律
(一)车辆管理员的职责如下:
1.负责对停车场(库)的汽车,摩托车,以及站内的自行车管理。
2.实行24小时轮流值班,服从统一安排调度。
3.按规定着装,佩戴工作牌,对出入车辆按规定和程序指挥放行,并认真填写《车辆出入登记表》。
4.遵守规章制度,按时上下班,认真做好交接班手续,不擅离职守。
5.按规定和标准收费,开具发票,及时缴交营业款。
6.负责指挥区内车辆行驶和停放,维持项目交通、停车秩序。
7.负责对项目道路和停车场的停放车辆进行巡视查看,保证车辆安全。
8.负责停车场(库)的消防以及停车场(库)、值班室,岗亭和洗车台的清洁工作。
(分别按项目清洁工作手册中《停车场清洁》、《值班室、岗亭的清洁》进行清洁)
9.立体车库的操作必须严格按照立体车库操作终端使用说明书进行,专业人员持证上岗。
(二)车辆管理员的纪律
1.仪容整洁,遵守《仪容仪表规定》。
2.执行公司文明礼貌用语规范,讲究文明服务,礼貌待人。
3.严格遵守《交接班制度》。
4.值班时禁止喝酒、吸烟、吃东西:
不准嘻笑、打闹,不准在值班时会客、看书报、听广播,及做其他与值班职责无关的事。
5.爱护各种器具,不得丢失、损坏、转借或随意携带外出。
6.依法办事,廉洁奉公,坚持原则,是非分明。
7.禁止在公司所管物业范围内打麻将;
不准借娱乐为名搞变相赌博。
8.团结互助,禁止闹纠纷;
不说脏话,不做不利团结的事。
9.遵守《员工宿舍管理规定》,不得带人留宿,来客留宿必须经管理处分管主任(或房管员)批准。
六、各项停车规章制度
一、停车场守则
二、车场应急措施
三、车辆管理员交接班制度
四、停车卡的办理和使用规定
五、值班室(岗亭)管理规定
六、对讲机使用管理规定
七、机械立体停车库管理制度
一、停车场守则
进入车场
1、一切车辆进入车场必须遵守车场保安指示或指标指示;
2、必须遵守停车场内行车速度;
3、遇有轮候进入车场时,应耐心等候服从保安员指挥,严禁超越前列车辆。
强行进入,由此引起一切后果,由该车司乘人员负责;
4、除非必要,不得响号;
5、进入车场应注意限高高度;
使用车场
1、泊车妥当后马上关引擎;
2、泊车不得超越一个车位;
3、泊车不得超越指定界线;
4、泊车与泊车证显示车位相符,严禁乱停乱放;
5、泊车后司机应关好车门、车窗,取走车匙,贵重物品不应留置车内。
如因大意造成之损失,管理处概不负责;
6、使用车场卸货,货物应尽量堆放在卸货区内,并及时运走。
严禁在车道内或卸货区外一切地方卸货。
如有违反,车场管理人员有权制止卸货,并责令违反者在最短时间内使道路恢复畅通;
7、用户应对自己货物负责,装卸货物应快捷,以免影响他人使用
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