建筑与规划知识-商品房现售-价格术语-付款方式Word下载.doc
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居住小区一般称为小区,是指被城市中居住区级道路或自然分界线所围合,以居民基本生活活动不穿越城市主要交通线为原则,并设有与其居住人口规模相应的、满足该区居民基本的物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地区。
住宅用地
住宅用地,是指住宅建筑基底占地及其四周合理间距内的用地(含宅间绿地和宅间小路等)的总称。
公建用地
公建用地(全称为公共服务设施用地),是与居住人口规模相对应配建的,为居民服务和使用的各类设施的用地,应包括建筑基底占地及其所属场院、绿地和配建停车场等。
(1)居住区(级)道路:
一般用以划分小区的道路,在大城市中通常与城市支路同级。
(2)小区(级)路:
一般用以划分组团的道路。
(3)组团(级)路:
上接小区路、下连宅间小路的道路。
(4)宅间小路:
住宅建筑之间连接各住宅入口的道路。
公共绿地
满足规定的日照要求、适合于安排游憩活动设施的、供居民共享的游憩绿地,应包括居住区公园、小游园和组团绿地及其他块状绿地等。
配建设施
与住宅规模或人口规模相对应配套建设的公共服务设施,道路和公共绿地的总称。
公共活动中心
是配套公建相对集中的居住区中心、小区中心和组团中心等。
日照间距系数
根据日照标准确定的房屋间距与遮挡房屋标高的比值。
人均总占地面积(平方米/人)
人均总占地面积=建筑红线内总用地÷
本小区规划居住总人数。
人均住宅用地面积(平方米/人)
人均住宅用地面积=小区内总住宅用地÷
人口毛密度
人口毛密度=小区内总居住人数÷
小区内占地面积(公顷)。
知识点二:
住宅的建筑形式
单元式住宅
单元式住宅,又叫梯间式住宅,是多层、高层住宅中最常用的一种住宅建筑形式。
每层楼面只有一个楼梯,住户由楼梯平台直接进入分户门,一般每个楼梯可以安排2~4户(大进深住宅每层一梯可安排5~8户)。
如果住宅的平面是条形(板式)设计,则一幢条形住宅可有多个楼梯,不论是一梯2户,还是一梯3户,每个楼梯的控制面积称为一个“居住单元”。
条形的梯间式多层住宅又称为“连续单元式住宅”。
如果住宅的平面是点式设计,各层住户将围绕一个楼梯分布,点式(墩式或塔式)住宅可称为“独立单元式住宅”。
单元式住宅的特点
(1)每层以楼梯为中心,每层安排户数较少,各户自成一体。
(2)户内生活设施完善,既减少了住户之间的相互干扰,又能适应多种气候条件。
(3)仍保留一些公共使用面积,如楼梯、走道、垃圾道,保证了邻里交往,有助于改善人际关系。
(4)建筑面积较小,造价经济合理。
单元式住宅彻底改变了旧式住宅相互干扰拥挤不堪的落后状况,为千百万普通家庭提供了独用、舒适又适于标准化、工业化生产的住宅类型。
目前,它已成为当今住宅市场上最便于买卖、出租、交换和交易量最高的住宅商品。
公寓式住宅
公寓式住宅,是相当于独院独户的西式别墅住宅而言的。
公寓式住宅一般建在大城市,大多数是高层大楼,标准较高,每一层内有若干单独使用的套房,包括卧室、起居室、客厅、浴室、厕所、厨房、阳台等等,还有一部分附设于旅馆酒店之内,供一些常常往来的中外客商及其家眷中短期租用。
花园式住宅
花园式住宅,也叫西式洋房或小洋楼,即花园别墅。
一般都是带有花园草坪和车库的独院式平房或二三层小楼,建筑密度很低,内部居住功能完备,装修豪华,并富有变化,住宅水、电、暖供给一应俱全,户外道路、通讯、购物、绿化也都有较高的标准,一般为高收入者购买。
知识点三:
户型结构
标准层
标准层是指平面布置相同的住宅楼层。
跃层住宅
跃层式住宅俗称“楼中楼”,是近年来推广的一种新颖住宅建筑形式。
其特点是住宅占有上下两层楼面,卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房及其他辅助用房可以分层分布,上下层之间的通道不通过公共楼梯,而采用户内独用的小楼梯连接。
一般一层安排厨房、餐厅、起居室,楼上(有时是楼下)安排卧室。
这样的好处是动静分区明确,互不干扰。
跃层住宅的内部空间因为是借鉴了欧美小二楼独院住宅的设计手法。
复式住宅
复式住宅在概念上是一层,并不具备完整的两层空间,但层高较普通住宅(普通住宅层高通常为2.8~3.0米)高,可在局部掏出夹层,安排卧室或书房等,用楼梯联系上下,其目的是在有限空间里增加使用面积,提高住宅的空间利用率。
人们常把影视中看到的那种楼上楼下、两层一户的住宅理解为复式住宅。
其实那是跃层住宅,它与复式住宅是完全不同的两个概念。
从外观来说,跃层住宅是一套住宅占两个楼层,有内部楼梯联系上下层,一般在首层安排起居室、厨房、餐厅、卫生间,二层安排卧室、书房、卫生间等。
简单地讲,如果上下两层完全分隔,应称为跃层式住宅;
如上下两层在同一空间内,即从下层室内可以看见上层墙面、栏杆或是走廊等部分,则为复式住宅。
错层住宅
户内楼面高度不一致,错开之处有楼梯联系。
优点是和跃层一样能够动静分区,但因为没有完全分为两层,所以又有复式住宅丰富的空间感。
可以利用错层住宅中不同的层高区分不同功能的房间,比如起居室比较高,卧室比较低等。
还有的利用地形地势的高差在坡地上设计错层式住宅,可以减少挖土的土方量。
错层带来空间丰富的感受,如不是身临其境很难想像得到,所以对于初次进入这种住宅的人有较大吸引力。
但错层式住宅不利于结构抗震,而且显得空间零散,容易使小户型显得局促,更适合于层数少、面积大的高档住宅。
露台
露台,一般是指住宅中的屋顶平台或由于建筑结构需求而在其他楼层中做出大阳台,由于它面积一般均较大,上边又没有屋顶,所以称作露台。
阳台
阳台是指供居住者进行室外活动、晾晒衣物等的空间。
走廊
走廊是指住宅套外使用的水平交通空间。
过道
过道是指住宅套内使用的水平交通空间。
地下室
地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/2者。
半地下室
半地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过房间净高的1/3,且不超过1/2者。
玄关
玄关就是登入室第一步所在的位置,它是一个缓冲过渡的地段。
居室是家庭的“领地”,讲究一定的私密性,大门一开,有玄关阻隔,外人对室内不能一览无余。
玄关一般与厅相连,由于功能不同,需运用装饰手段加以分割。
此外,玄关之处还可设置鞋柜、储物柜等,让家人回家有一块放雨伞、挂雨衣、换鞋、搁包的地方。
平时,玄关也是接受邮件、简单会客的场所。
隔断
隔断是指专门作为分隔室内空间的不到顶的半截立面。
外飘窗
外飘窗,指房屋窗子呈矩形或梯形向室外凸起,窗子三面为玻璃,从而使人们拥有更广阔的视野,更大限度地感受自然、亲近自然,通常它的窗台较低甚至为落地窗。
知识点四:
住宅的建筑结构墙体和板面为房屋造价的30-40%
所谓住宅的结构,一般而言是指其建筑的承重结构和围护结构两部分。
开发商在建设住宅之前,必须根据其建筑的层数、造价、施工等方面来决定其结构类型,而对消费者而言,了解建设结构类型及其相关的耐久性、抗震性、安全性和空间使用性能是非常重要的。
住宅的建筑结构分类有许多方法。
一般而言,根据受力传递系统,可以分为框架结构和剪力墙结构、框架—剪力墙结构等;
根据采用的结构墙体材料划分,可以分为砌体结构(如砖混结构、砌块结构等)、现浇钢筋混凝土结构、钢结构等。
框架结构
框架结构住宅,是指以钢筋混凝土浇捣成承重梁柱,再用预制的加气混凝土、膨胀珍珠岩、浮石、蛭石、陶粒等轻质板材隔墙分户装配而成的住宅。
框架结构住宅适合大规模工业化施工,效率较高,能为建筑提供灵活的使用空间,但抗震性能差。
同时由于有框架结构的柱截面较大,不宜家具布置和装修,从而影响室内的使用。
剪力墙结构
剪力墙其实就是用钢筋混凝土墙板来代替框架结构中的梁柱,以钢筋混泥土墙板来承受来自竖向和水平力的结构。
剪力墙结构由纵横方向的墙体组成抗侧向力体系,它的刚度很大,空间整体性好,房间内不外露梁、柱楞角,便于室内布置,方便使用。
剪力墙结构形式是高层住宅最为广泛采用的一种结构形式。
相比框架结构,剪力墙结构具有较好的抗震性能,其不足之处在于结构自重大。
预应力剪力墙结构通常可以做到大空间住宅布局,此时,房间的分隔墙和预应力厨房卫生间分隔墙可以采用预制的轻质隔墙来分隔空间,此种方式为日后的室内装修改造带来了较大的方便之处,深受广大住户欢迎。
框架—剪力墙结构
框架—剪力墙结构也称框剪结构,这种结构是在框架结构中布置一定数量的剪力墙,构成灵活自由的使用空间,满足不同建筑功能的要求,同时又有足够的剪力墙,有相当大的刚度。
框剪结构的受力特点,是由框架和剪力墙结构两种不同的抗侧力结构组成的新的受力形式,所以它的框架不同于纯框架结构中的框架,剪力墙在框剪结构中也不同于剪力墙结构中的剪力墙。
因为,在下部楼层,剪力墙的位移较小,它拉着框架按弯曲型曲线变形,剪力墙承受大部分水平力;
上部楼层则相反,剪力墙位移越来越大,有外侧的趋势,而框架则有内收的趋势,框架拉剪力墙按剪切型曲线变形,框架除了负担外荷载产生的水平力外,还额外负担了把剪力拉回来的附加水平力,剪力墙不但不承受荷载产生的水平力,还因为给框架一个附加水平力而承受负剪力,所以,上部楼层即使外荷载产生的楼层剪力很小,框架中也出现相当大的剪力。
板楼
从建筑物本身来说,板楼和塔楼反映的只不过是一个建筑物的长、宽、高之比。
从板楼的建筑特征来看,板楼就是东西长、南北短的建筑,也就是说在板楼的平面图上,长度要明显大于宽度,其外形为规则的条状,就像一个长方形,通常采用一梯两户布局,上到楼层后,左右各只一户。
板楼有低层、多层,最近比较流行的是板式小高层。
目前市场上流行的板楼主要有两种类型,一种是长走廊式的,各住户靠长走廊连在一起;
第二种是单元式拼接,若干个单元连在一起就拼成一个板楼。
综合而言,板楼有四大优点:
(1)南北通透,便于采光通风。
板式住宅多是正南北方向,进深在15米左右,南北通透,便于采光与通风,而且户型方正,平面布局合理,各功能空间尺度适宜。
通常而言,由于板楼的面积充裕,因而户型设计更容易出精品。
(2)均好性强。
眼下一梯两户的小板楼非常受宠,正是因为整栋板楼中各套户型的优劣差距很小。
板楼由于住户不多,居家生活也比较清静。
(3)管理成本不高。
通常而言,板楼的管理成本普遍较低廉,除一些配套设施要求较少外,仅外墙粉刷的日常维护费用就要比塔楼便宜得多。
(4)面积使用率很高。
使用率通常高于塔楼户型。
因为塔楼内的电梯井、候梯厅、变配电机房等公共设施面积较大,都将摊到每个业主的头上。
同时,板楼也有两项缺点:
(1)建筑密度低,房价高。
板楼社区多属低层低密度,容积率较低,尽管居住舒适性强,但房价一般比较高,特别是在城区内寸土寸金的地段,为数不多的板楼也许只有非工薪阶层才能消费得起。
(2)户型格局不宜改造。
板楼特别是砖混结构的板楼墙体起承重作用,不可以变化,这一点不如塔楼的可改造性强。
塔楼
“塔楼”是现今商品房市场上采用得最多的一种建筑形态,它以电梯、楼梯为布局核心,通常为一梯六到八户,上到楼层之后,向四面走即进入各家户内。
从塔楼的平面图来看,塔楼的平面长度和宽度大致相同。
这种楼房的高度从12层以上到35层,超过35层是超高层。
同样,塔楼也有四大优势:
(1)节约土地资源,房价较低。
由于塔楼社区的建筑密度较高,因而可以节约宝贵的土地资源,有效降低每平方米的房价,让更多的人安居。
(2)空间结构灵活,宜于改造。
塔楼多采用大框架结构,除少数承重梁之外,户内分隔
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