搬迁安置点项目可行性研究报告样本Word下载.docx
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山阳县小河口镇供销社移民(脱贫)搬迁安置工程在小河口镇区,小河西侧,东临小河、北靠胡家街南,计划区现实状况为原供销社,地势平坦,南北向视野开阔,小河从东侧流过,区域内森林覆盖率高,拥有得天独厚地自然景观和绿化资源。
此次计划设计范围南北长约141-201米,东西宽约49-124米,总用地面积3.75亩。
四、项目建设内容和规模
依据山阳县小河口镇供销社实地情况及其周围地域市场调查现实状况分析及需求量估计,本项目总占地3.75亩,总建筑面积31155平方米,建筑占地面积5192.5平方米。
该项目地块共建设六层建筑7栋,共552套31155平方米;
五、项目建设期限
依据山阳县小河口镇供销社移民安置工程项目主体工程建设及配套公用工程设施建设内容和建设单位实际情况,根据国家和省、市相关政策和计划要求,结合项目标建设条件和资金筹措情况,合理制订项目建设期限。
本项目建设总工期为12个月,即11月至11月。
六、投资估算和资金筹措
1、投资估算
山阳县小河口镇供销社移民安置工程项目总投资4920.17万元。
其中:
安置房3987.84万元,征地碾压336.8万元,配套设施建设及其它费用为595.53万元。
2、资金筹措
建设项目总投资4920.17万元,其中:
第二节编制依据及研究内容
一、编制依据
1、和委托方签署协议;
2、项目建设单位提供其它相关资料;
3、国家发展和改革委员会颁布试行《投资项目可行性研究指南(试用版)》;
4、国家发展改革委、建设部颁布实施《建设项目经济评价方法和参数(第三版)》;
5、《国务院相关处理城市低收入家庭住房困难若干意见》(国发〔〕24号);
6、建设部、发展改革委、监察部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局《相关印发<
经济适用住房管理措施>
通知》(建住房〔〕258号);
7、陕西省发展和改革委员会颁布《陕西省建设项目资源节省管理要求》;
8、《陕西省城市房地产开发经营管理措施》;
9、陕西省物价局、省建设厅相关印发《陕西省经济适用住房价格管理措施》通知;
10、国家房地产开发相关法规、规范和标准;
11、其它相关资料及文件。
二、汇报研究内容
本可行性研究关键包含:
1、项目背景及必需性分析;
2、项目市场环境分析研究;
3、对项目标选址、建设条件等进行研究;
4、对项目主体建筑工程及配套公用工程进行设计;
5、对项目环境保护、资源节能进行分析评价;
6、对项目标实施进度、建设管理进行确定;
7、对项目建设进行投资估算和经济效益分析,提出财务评价结论;
8、提出项目标可行性研究汇报结论。
第三节可行性研究结论
山阳县小河口镇供销社移民安置工程项目符合国家相关政策,项目建设符合小河口镇城镇建设计划要求,本项目所在地理位置含有良好建设条件,经过本项目标实施能够带来很大社会效益,改善低收入家庭居住条件,有利于提升该小河口镇经济和社会发展,有利于改善小河口镇群众生活环境,有利于小河口镇土地增值;
同时本项目标建设对于提升小河口镇城镇化建设水平及生态环境含有主动促进作用。
山阳县小河口镇供销社移民安置工程项目生态、经济和社会效益显著,项目计划和建设方案科学、合理,财务评价结论很好,法律、政策等风险较低。
所以,山阳县小河口镇供销社移民安置工程项目综合评价结论是:
项目开发建设是可行。
第二章项目建设背景及必需性
第一节项目建设背景
一、政策背景
住房问题一直被作为中国一项关键民生问题而被党中央、国务院高度重视,20多年来,中国住房体制不停改革深化,居民居住条件已经有了较大改善,但安置用房、经济适用房制度还不够完善,相关政策及方法还不配套,较大部分低收入家庭住房问题还难以处理。
为此,党中央加大了对房地产也公关调控能力,为处理这类问题出台了一系列政策方法。
关键从两方面入手:
一是抑制房价过快增加,是房价涨幅控制在合理范围内,优化住房供给结构,加大中小户型供给百分比,是大部分一般居民全部能买得起房;
二是加大政策性住房供给力度,切实保障无力购房中低收入家庭基础住房需求,关键经过增加商品房、限价房、廉租房及安置房建设来实现。
二、行业背景
目前,房地产业发展快速,房地产开发投资逐年增加,开发规模不停扩大,销售价格大幅上涨。
房地产业发展对拉动投资增加,改善人民居住条件、提升人民生活水平、推进社会消费等方面发挥了很大作用。
因为房地产业关联产业多,其本身发展同时也带动了很多其它产业发展,所以,其对整个国民经济发展发挥了关键作用。
多年来,中国GDP保持高速增加,房地产快速发展在其中起到了关键支撑作用。
伴随房地产业快速发展,房地产商品销售价格大幅上涨,已经超出了一般居民购置能力和支付能力,且展现出愈演愈烈之势,给整个社会友好稳定带来了隐患。
“衣、食、住、行“是人类基础生存需要,而“住”是其中最基础和关键一个,只要住问题处理了,大家才会有安全感、稳定感和归属感,家庭才有了依靠,而这也是社会稳定和友好前提和基础。
三、区域背景
山阳县小河口镇供销社移民安置工程项目在陕西省商洛市山阳县小河口镇供销社。
小河口镇在山阳县城东南43公里处,在山阳县东南部,小河口镇属长江流域汉江水系,全镇辖11个行政村,4535万户18176人。
东和漫川相接;
南和漫川镇相邻;
西和莲花接壤;
北和长沟高坝毗邻。
镇域面积136平方公里,耕地984公顷。
山地约占总面积80%,河谷、平地占20%。
海拔300—米,常年平均气温12—18℃。
关键河流分为两岔河、靳家河两大河流,全镇80%村民居住在两河流域两岸。
镇域年平均气温15.3度,降雨量为775毫米,属亚热带季风气候,四季分明,农作物十二个月两熟。
第二节项目建设必需性
一、项目建设是社会友好发展需要
实现社会友好、建设友好社会,一直是人类孜孜以求理想。
纵观中国历史,从古代社会孔、孟等提出“和为贵”、“兼相爱”、“大道之行也,天下为公”,到近代太平天国洪秀全提出“务使天下共享”和康有为在《大同书》里提出要建立一个“人人相亲,人人平等,天下为公”理想社会,这些思想,全部在一定程度上反应了广大人民群众对美好生活向往。
现在,中国改革发展正处于一个关键时期。
改革开放以来,伴随经济发展,国人生活水平大大提升,这是有目共睹事。
和此同时,也出现了地域差距、城镇差距、居民差距日益扩大趋势。
据调查,现在20%富裕家庭占有社会总金融资产55%,而20%最低收入家庭只占有1.5%,二者财富占有差距超出34倍,这种情况引发了很多社会矛盾。
二、项目建设是人民安居乐业需要
安居乐业,是古老成语,不灭真理。
作为对国民幸福富有终极责任中央政府,把“居者有其屋作为己任”,是正义、顺乎民意举措。
以人为本科学发展是是中国共产党十六届三种全会决定提出新要求。
以人为本,首先确保人生存和发展基础需求,住房作为人“衣食住行”中关键内容,自古至今一直是人民群众要处理首要问题。
“安居乐业”是中国人梦想,“安居乐业”这一古代传统思想表示含有稳定住房才能取得人全方面发展,进而才能为国家贡献更多力量精神。
项目建设将推进区域环境改变、住房条件改变、区域优势及房产价值提升、居住人群层次提升,将会使居民生活习惯、文化层次和经营方法得到改变,从而使居民经济收入、文明程度、生活质量得到提升,更关键是此区域改造将会整体提升项目区土地价值。
三、项目建设是城镇化发展需要
从一个城镇宏观上讲,首先表现在:
土地作为宝贵资源,未能实现其效用、效益良性循环,未能发挥土地最大经济效益、社会效益、环境效益;
其次,农村发展应该充足表现“人”地位和作用,不停满足大家物质和精神需求,促进人身心和个性健康发展。
伴随城镇化进程不停发展,城镇居民对生产、生活行为空间数量需求和日俱增,同时对其活动空间质量需求也日益提升。
有些人说:
房地产市场空间很大,还要涨20年。
因为中国有不停扩张真实需求:
一是从现在挤破头买经济房现象就可看到现在真实需求远未满足;
二是从每十二个月超出1.5%城镇化率看人口增加、住房需求增加。
值得关注是伴随城镇化进程加紧,项目建设将为当地居民居住和生活质量提升带来非凡而深远影响,所以项目建设是城镇化发展肯定结果。
项目建设能够带动项目区及周围地域地产、商业等相关产业发展,在为小河口镇人民提供舒适、优美住宅条件同时,更有利于发展山阳县经济,加紧城镇化速度。
第三章市场环境分析
第一节市场宏观形势分析
一、经济环境
1、经济周期进入调整期
从中国历年GDP增加率结果(图3-1)及其比较来看,中国经济发展周期是存在,大致上在左右。
自1978年以来中国大致经历了1978~1990和1991~两个周期。
但自以来,因为经济危机影响,中国经济增加呈逐步回落态势,惯性下滑趋势很显著。
政府加大对于经济宏观调控,中国经济在政府宏观调控下开始反弹。
因为现在国际经济受金融危机、欧洲主权债务危机、美国债券信用评级下降等影响仍很不明朗,而且日益复杂,所以,受国际经济影响,中国经济将处于波动状态,估量这种态势将最少连续3~5年时间。
图3-11978-中国GDP增加率(%)
同时,因为国家宏观政策调整,政府投资将愈加重视民生工程,所以以后几年中国经济增加率大约在8%左右,部分企业重拾信心,GDP增速较快,大致呈W型波动状态。
2、国房景气指数趋于平缓
经过观察,我们能够看到全国房地产景气指数(图3-2)在1998年以后开始趋于平缓,且整个曲线走向和中国宏观经济走向基础符合。
受全球性经济危机影响但因为进行了有效地宏观调控,上六个月中国部分城市房地产市场已在逐步繁荣,开始走向泡沫。
目前,政府针对房价上涨过快进行了价格干预,两会期间,温总理明确表示,房地产价格调控政策不变,依据房地产市场情况能够看出,房地产企业受资金链担心影响,一线城市房价仍将保持下跌,而且幅度会更大;
二、三线城市房地产价格受政策影响相对较小,价格基础上处于比较稳定状态,短期内不会大起大落。
图3-2国房景气指数
3、房地产市场走势估计
因为受到国家房地产政策调整,房屋成交量下降,同时,银行贷款利率上升,股市下跌,一部分房地产企业出现了融资难问题,不过因为中央政府制订了长久保障性住房开发政策和建设计划,政府对保障性住房开发提出了一系列激励政策,支持民营资本向保障性住房开发渗透。
所以,房地产开发投资仍将保持一个稳定增加速度,但将低于历史高位20.9%增加幅度。
因为现在房价调控政策日渐明朗,而且目前大量购房者处于持币观望状态,所以市场需求旺盛,购房者对住房保值增值预期看好,一线房地产市场价格会有所下降,二三线城市房地产市场价格趋于稳定,部分新增供给不足城市房价可能会出现小幅度增加。
二、政策环境
年底国务院出台了扩大内需、促进经济平稳较快增加“新三政策”,房价调控政策,对房地产市场产生主动影响,政策要求坚持住房市场化基础方向,坚持对低收入住房困难群众实施住房保障制度标准,加紧保障性住房建设,深入激励和支持住房消费,保持合理房地产开发投资规模,促进房地产市场健康发展。
具体以下:
1、加大保障性住房建设力度
保障性住房制度基础性质和中国城镇住房制度改革基础目标亲密相关。
中国城镇住房制度改革基础任务和目标是:
停止福利性实物住房分配制度,实现住房商品化和市场化,建立和社会主义市场经济体制及中国国情相适应城镇住房制度,以不停满足城镇居民住房消费需求。
5月17日,建设部、发改委等九部委联合下发了《相关调整住房供给结构稳定住房价格意见》,文件明确要求:
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