房地产信托模式系列2房地产企业几种大体融资模式及其比较Word文件下载.docx
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其中,土地储蓄贷款是指向借款人发放的用于土地收购及土地前期开发、整理的贷款。
土地储蓄贷款的借款人仅限于负责土地一级开发的机构。
房地产开发贷款是指向借款人发放的用于开发、建造向市场销售、出租等用途的房地产项目的贷款。
个人住房贷款是指向借款人发放的用于购买、建造和大修理各类型住房的贷款。
商业用房贷款是指向借款人发放的用于购买、建造和大修理以商业为用途的各类型房产的贷款。
关于大部份房地产企业而言,土地储蓄贷款和房地产开发贷款是其要紧的贷款途径,同时也是商业银行用于房地产行业贷款的两大领域之一(另一方面是个人住房贷款等房产购买领域)。
2007年9月27日《中国人民银行、中国银行业监督治理委员会关于增强商业性房地产信贷治理的通知》(简称《通知》)中规定:
对项目资本金(所有者权益)比例达不到35%或未取得土地利用权证书、建设用地计划许可证、建设工程计划许可证和施工许可证的项目,商业银行不得发放任何形式的贷款;
对经国土资源部门、建设主管部门查实具有囤积土地、囤积房源行为的房地产开发企业,商业银行不得对其发放贷款;
对空置3年以上的商品房,商业银行不得同意其作为贷款的抵押物。
商业银行对房地产开发企业发放的贷款只能通过房地产开发贷款科目发放,严禁以房地产开发流动资金贷款或其他贷款科目发放。
商业银行发放的房地产开发贷款原那么上只能用于本地域的房地产开发项目,不得跨地域利用。
对确需用于异地房地产开发项目并已落实相应风险操纵方法的贷款,商业银行在贷款发放前应向监管部门报备。
在进一步严格操纵房地产开发贷款的同时,《通知》还对土地储蓄贷款作出了更为严格的限制,加上国家整体财政、货币紧缩政策的不断推行,2020年以来大多数房地产企业都很难实现自己既定的商业银行贷款打算,贷款供给严峻匮乏,直接阻碍到了房地产行业的投资规模。
(二)股权融资(IPO融资、上市公司增发股票)及公司(企业)债券融资
作为现时期直接融资的要紧途径,IPO融资是非上市房地产公司最直接、最重要的融资渠道,也是提升企业实力、知名度和强化治理改变经营模式的重要途径;
通过IPO成为上市公司能够在资本市场享有直接融资的主动权。
目前在境内上市公司中主营业务为房地产行业的公司数量超过100家,成为沪深两市重要的板块之一,可是纵观房地产上市公司规模均不庞大,大部份属于中小盘上市公司。
另外在境外(尤其是香港)上市的内地房地产企业也不在少数。
2020年共有合肥城建和滨江集团两家房地产企业实现IPO(别离实现融资金额亿和亿),同时也有云南城投成功借壳上市。
2006年以来,内地证券市场的活跃给房地产上市公司的直接融资带来庞大的契机,2007年实现和估量开展的融资打算为上市房地产企业带来客观的资金流入,具体如以下图:
2006年A股市场共有71家企业IPO上市,2007年A股市场共有121家企业IPO上市,而两年之内在A股市场IPO上市的房地产企业仅有4家,而2004、2005两年也仅有2家房地产企业上市,如此的上市速度和房地产企业的近几年良好的进展状况不适应。
因此似乎能够得出如此的结论,尽管A股上市的窗口仍然开立,可是从目前房地产企业的上市速度来看,政府关于房地产行业的行业宏观调控仍然没有放松。
在如此的政策背景下,企业走出去,海外上市应运而生,从2004年起,房地产企业加速了海外上市的步伐,尤其是在香港,2004年有2家,2005年3家,2006年5家,2007年9家,从目前的趋势来看,海外上市仍然是房地产企业获取优质融资途径的较优方法,而香港成为房地产企业上市的最正确选择,固然,新加坡、伦敦和纽约的交易所里也开始陆续有中国的房地产企业IPO上市。
2004年至2007年末,A股市场共有6家房地产企业通过IPO上市,鉴于A股市场壳资源比较丰硕,资本运作后借壳上市成为房地产企业的一个重要途径,2007年以来,共有15家房地产企业涉足资本运作,通过证监会批准的共有4家,包括*ST广厦,S*ST昌源,S*ST天华和ST鼎立,正在实施的有3家,别离是ST卧龙,ST华侨和*ST金花,从借壳的数量来看,远远高于A股上市的房地产企业数。
再者,不管是在境外上市的内地房地产企业仍是A股市场上的房地产企业也在近两年内以再融资的方式进行融资,进入2020年,这股再融资潮似乎加倍高涨:
2020年4月25日,南京高科(600064)股东大会批准发行20亿元短时间融资券。
2020年4月24日,栖霞建设(600533)公布增发不超过12000万股A股取得证监会有条件通过。
2020年4月23日,鑫贸科技(000836)定向增发的申请取得有条件通过。
2020年4月22日,苏宁环球(000718)定向增发事项获证监会有条件通过。
2020年4月22日,广汇股分(600256)拟公布增发不超过亿股A股。
2020年4月17日,冠城大通(600067)公布发行不超过亿股A股取得发审会有条件通过。
2020年4月16日,泛海建设(000046)拟公布发行不超过亿股A股募资65亿元用于投资地产项目。
2020年3月29日,福星股分(000926)公告,拟向招商银行申请综合授信额度人民币2亿元。
2020年3月18日,招商地产(000024)拟募资不超过80亿元用于收购控股股东招商局的虹口工业区。
2020年2月16日,银基进展(000511)拟在2020年向银行申请13亿元综合授信额度。
从以上数据能够看出,能够通过股权或公司债等直接融资方式进行融资的均为房地产业内知名的、规模较大的大型房地产企业,而关于中小型房地产企业而言,要从上述两种途径取得融资难度较大。
尽管《公司债券发行试点方法》的公布从理论上放宽了发行公司债券主体资格的门坎可是仍是有相对硬性的条件,2020年截止目前也仅发行了08新湖和08金地公司债券,因此,中小型房地产企业仍然很难通过公布的直接融资取得资金。
(三)投资基金融资
投资基金融资模式是一种在资本市场发达国家房地产企业比较常见的融资模式,房地产投资基金的组成要紧表现为公司组织型、合股组织型和信托型,其中房地产投资信托基金的应用最为普遍,其以信托制度作为投融资的制度安排具有风险隔离、专业投资等特点取得了最大限度的进展。
依据基金治理人(团队)所具有的不同素养,房地产投资基金往往能够不同形式进入房地产投资领域,其要紧形式有:
形式一:
通过自己运作来操纵整个开发项目和治理团队,独立从事房地产的开发。
以新加坡嘉德置地为例,2002年,凯德置地取得了“外商独资投资”资格。
2004年4月,在中国成立全资子公司凯德置地(中国)投资,加速进展在华业务。
目前已在北辰绿色家园中购买10万平方米的土地,项目计划建筑面积近30万平方米,总投资约20亿元人民币;
近日又以亿元的价钱,成功取得北京市东城区一占地14686平方米的综合性开发用地,打算在3至5年内将其建成集高级公寓、商务写字楼、零售商场于一体的综合项目,该地块是由凯德置地(中国)投资与富乐置地通过政府招标一起取得,两边各占50%股权。
富乐置地60%的股权由凯德置地中国控股集团间接持有,其余40%的股权属于凯德中国住宅基金。
形式二:
通过购买有稳固租户的成熟物业,长期持有物业收租盈利。
这种方式不介入前期开发,直接分享成熟物业的经济利益,也是外资进入房地产市场的惯用手法,最近几年来渐成风气。
比如,新加坡政府投资公司及新加坡腾飞基金确实是采取的这种长期持有收租型物业的方式进入中国的。
通过成熟物业整体收购,在风险操纵方面,机构投资者取得的最大益处第一是对整幢物业的操纵权,并和中国地产开发商慢慢显现出功能分工,事实上形成了一道防火墙,有效地屏蔽了中国土地交易市场、开发商财务和治理的不透明所形成的庞大的开发风险,只承担投资风险,知足了其低风险的前置要求。
以物业不动产为支持的资产证券化金融产品是此种模式进展的高级时期,可REITs确实是以信托模式构建的资产证券化产品,广东的越秀集团旗下众多物业就以此种方式在香港证券市场发行交易,而嘉德置地也通过在国内收购成熟物业进而证券化的操作模式在新加坡市场发行交易。
形式三:
基金以投资公司的身份投资房地产。
由于中国目前对产业基金没有明确的法律法规依据,因此无法以法律的形式将房地产基金的发起、设立、组织形式、治理结构等重要原那么加以具体规定。
政策障碍的存在迫使外资基金以朦胧的面目显现,改头换面进入中国。
据了解,目前尚没有一家海外基金直接以房地产基金的名义在中国注册,多以在低税收地域注册的投资公司的身份现身。
尽管国外产业基金以直接投资项目的方式来做,可是它扮演的是投资人的角色,核心内容仍是金融支持,而非实际操作。
(四)委托贷款、“卖方信贷”及“民间借贷”融资
委托贷款是指非商业银行及国家法律法规许可的商业贷款人将其资金委托给商业银行(国家法律法规许可的商业贷款人),由商业银行依照其指定的要求将该笔资金借贷给借款人的一种融资模式,其实质是在民间直接融资环境不具有的情形下的一种变通途径,也是商业银行中间业务类型的一种。
这种模式往往存在于拥有集团背景的房地产企业身上,如中粮集团就通过委托贷款的方式为其旗下中粮地产提供融资。
而“卖方信贷”又指“开发商贴息委托贷款”是指,由房地产开发商提供资金,委托商业银行向购买其商品房者发放委托贷款,并由开发商补助一按期限的利息,其实质是一种“卖方信贷”。
”此种方式关于一些尚具有必然资金实力的房地产企业,在银行信贷政策紧张的环境下适于采纳的一种方式,这种方式的优势要紧表现为:
第一,解决了融资。
在众多融资渠道行不通畅的情形下,既要合规地融资,又要解决经营中资金链完整的需要,开发商以委托贷款进行融资,可谓“君予取之,必先予之”的道理。
让咱们看一看开发商利用委托贷款进行融资的货币乘数模型:
E=A*(1+20%/80%)n=A/n
其中,A为开放商第一次投入的委托贷款预定金额,E为取得回收总房款资金数量,n为委托贷款的周转次数。
由于开发商委托贷款提供房款80%的按揭比例,销售后回笼资金中增加了买房人20%的首付款,若是开发商首笔投入1亿元委托贷款,即通过委托贷款开发商第一次回笼销售资金E=1*(1+20%/80%)=亿元。
依照货币乘数原理开发商第二次投入委托贷款亿元,依照上述公式:
咱们取得E=亿元;
第三次投入后,E=亿元。
咱们发觉:
只要委托贷款周转三次,开发商利用这种方式可回笼资金几乎翻了一倍。
也确实是实现可用销售融资近1亿元。
1亿元低本钱的融资关于开发商来讲,既可作为销售利润归入自有资金,也可直接投入工程建设,专门是因为自有资金的提高能够更好地知足开发商30%自有资金的难题,更易患到商业银行开发贷款。
使得资金链加倍的宽余起来。
咱们注意到,该融资模式的前提是开发商稍有必然的实力,即投入必然的预定资金做委托贷款,即可取得可观(如上述1亿元的)的几乎没有本钱的销售融资。
第二,实现提早销售。
依照央行121号文件的规定,开发商必需在“结构封顶”时才能取得商业银行的个人购房贷款的按揭,开发商从办得“四证”,并取得销售许可证,到“结构封顶”还需要平均1年左右时刻,这期间是开发商资金最为欠缺的时刻,大多数开发商资金断链是在此期间发生的。
我国商品房销售中80%以上的购房者是靠贷款才能够买得起屋子的,没有住房贷款的支持,房地产开发商很难把屋子卖出去,因此央行121号通知为开发商提早销售提供了客观的限制。
依托开发商贴息的委托贷款,能够专门好地解决这一问题。
开发商“五证”齐全
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