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以稳定物价为核心
2011年是我国“十二五”规划的开局之年,处于承前启后的关键时期。
全年经济增速呈小幅下滑态势,GDP增速由一季度的9.7%下降到三季度的9.1%,全年GDP增速将在9%以上,经济仍保持平稳较快增长。
从外部经济环境来看,进入2011年以来,欧债危机的持续升级,给欧盟经济带来严重冲击;
美债危机的苗头初现,也使美国经济复苏受阻。
同时导致了全球经济增长步伐放缓,金融市场再度出现波动。
自2010年年底以来,国内CPI逐渐走高,物价上涨压力持续增加,进入2011年以来,CPI更是不断高企,到7月份上升至6.5%,创下近三年来的新高,抑制通货膨胀率上涨、稳定物价成为宏观经济调控的核心内容。
为此,2010年12月中央经济工作会议确定的2011年经济政策为:
要把稳定价格总水平放在更加突出的位臵,并实施积极的财政政策和稳定的货币政策,增强宏观调控的针对性、灵活性、有效性。
2011年前三季度中国人民银行更是连续3次加息、6次上调存款准备金率,以应对物价的持续过快上涨。
11月CPI增幅下降至4.2%,通胀压力逐渐缓解。
纵观2011年宏观经济政策,在“实施积极的财政政策和稳健的货币政策”思想的指导下,货币政策比2010年明显紧缩,宏观调控重点由2010年的“稳增长”转向了“稳物价”。
(二)2011年房地产政策:
史无前例的严厉
↘房地产调控的主要脉络
2011年是我国房地产调控最为严厉、政策落实最到位的一年,房地产调控政策的行政性干预色彩继续加重,限购、限贷、限价政策逐步细化升级。
1月26日,国务院常务工作会议推出八条房地产调控措施,被称为“新国八条”,加强和细化了2010年的“国十条”和“9.29”新政。
要求各地政府合理制定和公布房价控制目标,同时还调整完善了相关税收政策,并出台具体的限购范围和标准,明确要求各直辖市、计划单列市、省会城市必须加入限购,将范围进一步扩大。
截至7月共有43个城市出台相关的操作细则,加入到限购的行列,政策落实比较到位。
而上海和重庆随着国务院原则同意部分城市进行对个人住房征收房产税改革试点,在1月底公布了征收细则,房产税的试点展开有利于房地产行业的长远健康发展。
7月12日,国务院召开的常务会议指出,部分城市房价上涨压力仍然较大,必须坚持调控方向不动摇、调控力度不放松。
已实施住房限购措施的城市要继续严格执行相关政策,房价上涨过快的二、三线城市也要采取必要的限购措施。
住建部8月17日提出新增限购城市名单的标准,但其后只有台州、衢州、珠海新加入到限购行列,烟台、廊坊、韶关、珠海、中山严格限价,效果并不明显。
10月29日,温家宝主持召开的国务院常务会议强调:
各地政府要切实负起责任,继续严格执行政策,进一步巩固调控成果。
增加普通商品住房用地,促进房价合理调整。
11月7日,温家宝在访问俄罗斯时强调:
房价总的形势还处于僵持阶段,但这一个月来也开始松动,调控决不可有丝毫动摇,目标是要使房价回归到合理的价格。
11月27日,李克强在考察廊坊保障房建设工作时表示:
当前调控已取得一定成效,但仍处于关键时期,要坚持实施遏制房价过快上涨的政策措施,进一步巩固调控成果。
↘2、房地产调控的政策分类
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(1)信贷政策
政策一:
1月26日,国务院发出《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》,对贷款购买第二套住房的家庭,首付款比例不低于60%,贷款利率不低于基准利率的1.1倍。
政策二:
2月9日,住建部发布《关于调整住房公积金存贷款利率的通知》,上调个人住房公积金贷款利率。
五年期以上个人住房公积金贷款利率上调0.20个百分点,调至4.50%。
五年期以下(含五年)个人住房公积金贷款利率上调0.25个百分点,调至4.00%。
政策三:
4月6日,住建部第二次下发《关于调整住房公积金存贷款利率的通知》,将5年期以上公积金贷款利率上调至4.70%,五年期以下(含五年)个人住房公积金贷款利率上调至4.20%。
政策四:
7月7日,住建部第三次下发《关于调整住房公积金存贷款利率的通知》,将5年期以上公积金贷款利率上调至4.90%,五年期以下(含五年)个人住房公积金贷款利率上调至4.45%。
政策评析:
信贷政策是我国房地产调控政策的重要组成部分,在调控中发挥着举足轻重的作用。
首付比例和房贷利率的提高,直接导致部分刚性需求和改善性需求者成为无力购房者,因此,信贷政策的紧缩将大幅压缩购房需求。
另一方面,差别化的信贷政策能够通过结构调整,引导信贷资金投向,遏制投资投机性需求。
中央持续对个人住房贷款和公积金政策大幅收紧,大幅压缩了购房需求,特别是投资投机性需求。
2010年4月“国十条”规定:
对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭,贷款首付款比例不得低于30%;
对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款比例不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。
之后的“9.29”新政将贷款购买商品住房首付款比例全面调整到30%及以上,并要求严格执行二套房贷政策;
而2011年“新国八条”中将二套房首付比例大幅提升至60%,利率提高至1.1倍,贷款利率提高至近十年以来的最高水平。
公积金方面,在2010年11月,住建部提高住房公积金的贷款要求后,进入2011年以来又连续三次上调,使得公积金贷款利率也升至近年来的较高水平。
从政策效果来看,在商业银行放贷额度较少情况下,我国个人按揭贷款增速持续放缓,自3月份以来持续出现同比负增长。
在严厉信贷政策的影响下,楼市陷入低迷,成交量持续在低位徘徊。
尽管中央和地方政策都不断强调实行差别化信贷政策,但是本轮调控中,对刚性需求和改善性需求的打击依然较大。
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(2)土地政策
1月21日,国务院出台《国有土地上房屋征收与补偿条例》,明确提出给予的补偿包括:
被征收房屋价值,搬迁、临时安臵费、停产停业损失等。
还规定对被征收房屋价值的补偿,不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格,加强对被征收人利益的保障。
1月26日,国务院的“新国八条”规定,各地要增加土地有效供应,落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%的要求;
2011年的商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前2年年均实际供应量;
大力推广以“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地。
对已供房地产用地,超过两年没有取得施工许可证进行开工建设的,及时收回土地使用权,并处以闲臵一年以上罚款。
依法查处非法转让土地使用权行为。
同时落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制。
5月13日,国土资源部提出《国土资源部关于坚持和完善土地招标拍卖挂牌出让制度的意见》,坚持国有经营性建设用地招拍挂出让制度和在房地产市场运行正常条件下按“价高者得”原则取得土地;
引导和推广“限房价、竞地价”、“限地价、竞房价”、“商品住房用地中配建保障性住房”、“土地利用综合条件最佳”等四种创新性的出让方式。
7月21日,国务院常务会议,研究部署近期加强土地管理的重点工作,会议指出,加强和改善土地调控,促进结构调整和发展方式转变。
会议要求重点处理好五项工作:
切实加强耕地保护,确定保护耕地有量不减少、质量有提高;
严格依法规定管理用地,坚决防止违法违规用地反弹;
认真落实《国有土地上房屋征收与补偿条例》,加快规范农村集体建设用地管理;
做好保障性安居工程用地供应;
加强和改善土地调控,促进结构调整和发展方式转变。
政策五:
11月12日,国土资源部等多部门下发《农村集体土地确权登记发证若干意见》,明确农村集体土地确权登记发证的范围,“小产权房”等违法用地,不得发证,并依法依规开展农村集体土地确权登记发证工作。
政策六:
12月28日,国土资源部印发《关于严格规范城乡建设用地增减挂钩试点工作的通知》,要求统筹安排城乡建设用地增减挂钩试点,严格把握试点条件,切实维护农民土地合法权益,规范增减挂钩试点管理。
凡集体组织和农民不同意的,不得强行开展。
严禁强拆强建、强迫农民住高楼。
政策评析:
土地政策是影响房地产市场发展最重要的政策之一。
总体来看,2011年我国土地调控政策主要可以分为以下四个方面:
一,调整土地供应结构,政策二规定“三类用地”占比不得低于70%,相当于从源头上重申“70/90”政策,加强普通住房供应;
二,加强土地监管,对闲臵土地进行清查,对集体土地进行确权。
目前,加强对违法违规土地案件的查处,已经成为了我国土地调控的常态;
三,完善土地出让制度,除了坚持招拍挂出让制度以“价高者得”原则取得土地外,还以限房价配套保障性住房等方式出让土地;
四,加强征地管理,如政策一和政策六。
政策一可以说是继2010年国土部《关于进一步做好征地管理工作的通知》之后,国家出台的关于征收补偿最为全面的一个文件。
该条例取消了行政强制拆迁,明确提出给予的补偿,这将有利于保护被征收人的利益,减少在房屋征收与补偿中的矛盾,而政策六则在保护农民土地合法权益。
另外,再次重申了“小产权房”不得发证的问题。
从供应计划来看,2011年全国住房用地计划供应21.80万公顷,超过前两年实际供地量总和7.2%。
其中保障性安居工程用地和中小套型商品房用地17.13万公顷,占住房用地供应计划的78.6%;
保障性安居工程单独用地7.74万公顷,占住房用地供应计划的35.5%。
从计划的设臵来看,均达到政策二的硬性指标要求。
从政策效果来看,截至10月14日,保障性住房实际已用地42614公顷,超出中央下达1000万套保障性安居工程建设任务测算用地的计划,同比增加72.5%,保障性住房的供地规模得到了较好的保证。
但另一方面,2011年前三季度全国住房用地供应完成8.8万公顷,仅完成全年住房用地供应计划的40.5%,供应整体完成效果不理想,这将有可能影响2013-2014年的住房供应量,对住房市场的平稳发展带来不利的影响。
另外,1-9月全国土地购臵成交均价同比上涨10.7%,高于同期新建商品房成交均价8.1%的涨幅,土地价格依然上涨较快。
从土地违法违规行为查处情况看,2011年以来查处力度明显增大。
国土资源部1月30日就有关房地产闲臵土地情况再次下发公告,公布了广东、广西、贵州三省区6宗住宅闲臵土地相关情况。
由于房地产开发企业自身原因造成且尚未处臵的房地产闲臵土地总面积近10公顷。
4月18日,国土资源部挂牌督办了辽宁省抚顺违法征占土地案、山东省单县政府违法批地案、广东省广州违法占地违规建设高尔夫球场案、四川省成都违法占地违法转让土地案、青海省西宁市违法占地案等6起国土资源领域违法违规案件,并同时公布了其中5起案件的处理结果。
7月12日,国土资源部挂牌督办河北省鹿泉市违法占地、违规建设高尔夫球场案,河南擅自改变土地使用条件建别墅案,贵州省桐梓县政府违法批地案,吉林省延边违法占地案等5起典型案件,并通报云南省腾冲县违法批地案,云南省楚雄州政府违法批地、云南违法占地案,四川省泸州违法占地案,辽宁省营口违法占地、违规建设高尔夫球沿海场案,重庆市合川违法占地案,陕西省咸阳市违法占地案等8起土地违法案。
10月24日,国土资源部通报了7月5起典型案件和4月剩余一起挂牌督办案件的处理情况。
✓(3)税收政策
1月26日,国务院的“新国八条”调整个人转让住房营业税政策,对个人购买住房不足5年转手交易的,统一按销售收入全额征税。
1月27日,上海市政府出台了《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》,对上海居民新购家庭第二套及以上的住房和非上海居民新购的住房进行征税,房产税暂按应税住房市场交易价格的70%计算,适用税率暂定为0.4%和0.6%。
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