商业综合体地产承租经营计划书文档格式.docx
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二三楼是美食城,4楼电影院商场、格林豪泰酒店4-12楼。
为提升区位商业优势,带动康宁购物城总体商业业态共同提升,我们拟承租一层,并加以改造和推广。
二、项目一层承租总体设想
一直以来,榕城区凭借本身独特的区位、环境、文化、教育、人才等方面的优势,吸引了大量人流、资金流、商品流、信息流,成为资金密集、商贸服务发达的宝地。
榕城区已成为揭阳市经济活动最活跃、经济特点鲜明的城区之一,在高级商务、信息服务、商贸旅游、专业购物等方面形成了自己独特的产业和区域优势,但是,这些商场里卖的商品总感觉千篇一律,而且,随着以追求品质和服务为特色的体验经济时代的到来,“购物”这一日常活动也不再单纯以买东西为目的了,所以我们初步设想是将娱乐,文化融入购物之中,在新时代的商业和购物规划中,着重考虑新的消费模式,以顺应时代的要求,为避免在规划和定位上与其他商业体造成雷同,我们拟对一层经营做以下定位:
商铺规划:
打造南粤风情体验式商铺,着重生活品质,提供闲情逸致的浪漫生活。
商铺综合体规划:
以生活,购物,休闲娱乐为一体的区域商业中心,让消费者回归生活本真,在繁忙的都市中体味温暖闲适的慢生活。
购物功能:
提供物美价廉、丰富多彩的商品。
服装鞋帽、儿童用品、母婴用品、日用百货、连锁药店、书店、五金建材、文体用品、美容美发、蔬菜瓜果、便利店等。
休闲娱乐功能:
茶馆、咖啡厅、清吧、桑拿、乐器培训室、量贩式ktv、时尚简餐、精品格调小吃、美容spa、高端私人会所、城市便捷酒店、健身连锁等等
品牌功能:
品牌的影响力,靠的就是产品和服务质量,我们将严格把关,把更加专业优质的品牌和服务呈递给消费者,为附近居民、游客提供最便捷优质得服务,邀请一些知名品牌驻入,主力店优先,次主力店随后。
服务功能:
打造细致生活慢街区全面完善生活配套,为经营者和消费者提供愉悦的贴心服务,共情服务。
消费档次定位:
以高档消费为主,占60%,中档消费次之,占30%,低档消费最后,占10%。
三、项目一层承租后投资经营规划
我们承租后将对一层各商业项目经营布局按照“规划高标准、装修设计高起点、产品高质量、服务高品质、卫生高清洁”的原则进行管理。
充分利用资源优势、区域优势、交通优势、产业优势,实现经济效益、社会效益和生活效益的统一。
准确的定位是一个商业项目存与立足的根本,也是成功运营的前提,而后期有限的管理才是商业项目发展的保证。
1、第一目标主力店
第一目标主力店是我们市场经营的主体,该目标商户招商和经营的成功与否,将从根本上决定商业体招商和经营的成败。
第一目标主力店以休闲娱乐、超市、日用百货、小商品、美容美发、服装加工店以及民特商品(包括地毯、手工艺品、药材等)为经营主体;
2、第二目标主力店
第二目标主力店是提升人气,完善商品结构,促进康宁购物城由单一的仅以餐饮娱乐和日用消费为主体的商业体向集购物、餐饮、娱乐、休闲、观光、旅游购物为一体的品牌商业体过渡的关键。
第二目标主力店以经营服装、鞋帽箱包、布料(艺)、针纺织品、化装饰品、影楼、医药、文化办公用品、五金日杂以及家电、音像制品等为主。
3、第三目标主力店
第三目标主力店作为商业体商业结构和服务机能的完善服务。
同时也是商业体的公共服务机构。
第三目标主力店主要包括金融机构、电信、邮政、移动通讯等集团客户。
四、康宁购物城整体布局考虑
为使康宁购物城整体的消费功能趋于完善,建立起真正意义上的品牌市场,完全有必要对一层的经营布局和功能分区进行规划和引导,以起到补充整个康宁购物城整体发展,客户一站式联动消费的目的,最大限度实现康宁购物城综合商业价值。
1、符合整个商业体战略定位的原则,集购物、餐饮、娱乐、休闲、观光、旅游购物六大功能于一体,商品的布局必须从满足以上功能需求的角度出发;
2、适应不同商品经营业态格局的原则,如二层餐饮,四层电影院、五层住宿经营客流其他消费需求,因此主要规划在适合在一层单层、分区经营内容,暂规划于中间商铺,形成上下分层、同层分区的经营形态;
3、尊重市场需求和选择的原则,经营布局的规划必须为招商服务,最终格局取决于招商的结果;
4、合理有效使用空间的原则,从商品经营的空间利用出发;
与康宁购物城其他层既是分割经营,又是各层组合经营的有益补充和消费服务提供的衍生和完善。
5、经济效益原则,充分考虑商户的经营利益,达成商户与市场经营者双赢的局面;
6、关联性原则,不同的商品适合不同的经营组合,如餐饮和娱乐休闲可形成互补、互促经营,服饰和日用百货可形成互补、互促经营,这些关联性商品可在整个康宁购物城商业体中相互补充,相得益彰;
7、大客户和知名品牌优先原则,大客户和知名品牌对提升市场品牌,带动中小商户的进驻,以及带动消费起着至关重要的作用,对这类客户要优先考虑;
8、充分考虑经营户愿望和要求的原则,考虑了经营户愿望和要求,才能充分吸引经营户进驻,并提高经营户的经营激情,从而促进市场快速形成;
9、方便顾客消费的原则,在一层经营商品布局及业态分布方面,体现了两个原则,其一是充分享受一站式消费的乐趣,其二是先购物、后休闲观光,再去餐饮娱乐,符合人消费的习惯;
10、视觉形象原则,整个经营布局应充分考虑商品陈列的视觉冲击力和形象同意;
一层承租经营的主题宗旨是:
补充康宁购物城现有业态不足,所实施商业运营项目实施后,可以将康宁购物城打造成一个商业生态完备的商业综合体,打造成榕城区一座新的地理名片。
五、一层承租后经营规划
经营布局规范了康宁购物城的硬件功能,而经营模式则是了完善康宁购物城的软件功能,只有好的硬件基础,再加上强大的软件支持,康宁购物城这个商业体才能获得良好的招商和经营成果。
在经营模式的建立方面,依据市场竞争状况和制胜原则,制定了二十四字的经营模式:
--统一招商、协助经营、部分自营
--整和市场、完善政策、合理回报
1、统一招商
市场的入驻商户招商采用品牌联营、资本联营、招商引资和租赁等展开,其中大商户和品牌商户可采用以上多种方式展开,中小商户应以租赁为主。
2、协助经营
一层的经营形成协作经营的模式,剔除独门独户、单兵作战的散乱,由经营公司进行市场的整体推介,协助进驻商户经营。
--强势广告支持,形成强大的宣传攻势,让全市人民都来此消费。
--成立演艺中心,周未进行大型文艺演出,吸引市民前来观光消费。
--与旅游公司合作,形成揭阳旅游定点购物、住宿定点合作单位,预计接待每年高达8万人次的旅客。
--全方位贴心物管服务,给经营者一个轻松的经营环境,购物者一个享乐的购物天堂。
--定期促销推介,形成滚滚人流,带来巨大消费。
3、部分自营
经营公司必须有充分的思想准备,在招商效果欠佳或部分商户不原进入的行业进行自营,采用部分自营带动商户进驻,促进市场发展。
在自营项目获得发展后,如不愿长期经营,可采取逐步退出的办法。
具体包括:
--市场有需求,但前期招商效果欠佳的,如服饰等;
--经营项目有风险,经营户不敢经营的,但对提升市场品牌有重要作用的,如旅游商品等;
--有市场前景,但需要引导消费的项目,如化装饰品、文化办公用品、家电、音像制品等;
--百姓生活有需求,对促进人气作用巨大,但利薄甚至不赚钱的,如平价超市;
--适当的公益性项目,如免费的休闲区;
4、整和市场
--整和市场和完善康宁购物城的综合功能,集购物、餐饮、娱乐、休闲、观光、旅游购物六大功能于一体;
--整和市场空间,进行合理商品布局,形成其他楼层经营的有益补充;
--整和招商,与投资户签定托管协议,进行统一招商;
--整和推广,避免单兵作战,整个市场有经营方进行统一的广告、促削推广;
六、期望承租约定
我们秉承互利互惠,实事求是的精神,通过调研队该项目作出综合评价,期望以如下条件获得该项目经营权。
1.给予相对优惠的政策
2.装修免租期180日以上
3.每三年递增5%
4.经营年限十年以上
(一)租金收取标准
1.面积标准:
按照实际使用面积(含墙柱)的110%计算租金。
理由:
如按照建面收取容易很难得到商户认可,而按照实际面积收取又会造成损失,因此上浮10%比例作为公摊,商户一般不会发现,即使发现,管理方也容易做出解释。
2.押金:
押金统一为三个月租金,或称为保证金,解约时退还。
(二)租金方案一:
1.一次性交纳三年租金,约定前三年租金不变,第三年起租金调整,每三年递增5%。
2.付款方式:
选铺后签订租赁合同时交纳年租金的50%,商场开业前缴纳剩余50%。
3.优惠政策:
Ø
先交款先选铺。
免租期统一为2个月。
(三)租金方案二:
1.商户可选择一次性缴纳两年以上的租金,最多一次性趸交5年。
选铺后签订租赁合同时交纳合同总额的50%,商场开业前缴纳剩余50%。
3.优惠政策
每趸交一年租金,增加一个月免租期。
例:
趸交3年租金的免租期为4个月,趸交4年为5个月,5年为6个月。
合同约定,在趸交租金的年限内不涨租金,合同期满后随市场价格调整。
如合同期内租金下调,可退还多缴租金。
(四)物业费收取方式
1.物业费价格暂定为1.5元/天/㎡。
2.考虑到商户对物业费的敏感程度,因此在招商期间尽量弱化物业费的条款。
物业费在商场开业后每月随电费一同收取。
七、推广费用预算
1.招商总体费用包括人员开销、广告制作(包括印务)、媒体购买、管理费用等项,总费用按照建安投入的3%计算,约为500万元。
其中广告费用及媒体是最大的一项支出,而广告费用必须根据实际运作情况进行调整。
如招商顺利,则广告投入将会进行灵活调整削减。
2.以下费用分解为预估,将根据项目招商节奏随时调整。
按项目类型预计,最大的招商手段将以DM单发放为主,因此广告制作与媒体购买都会相应减少。
项目
费用(万元)
备注
广告制作
100
印务、创意、胶片、沙盘、3D、展具、户外、流动
媒体购买
电视、电台、平面、户外、流动
办公用品
50
车辆、演示用具、移动办公
人员管理
薪水、提成奖励、培训
外埠费用
场地、日常费用
电话费用
10
电话、传真、网络
DM费用
邮寄、夹报、散发
公关活动
40
发布会、联谊、
合计
500
八、广告宣传策略
广告宣传在招商费用中占比最大,操作安排对招商工作又会起到极大影响。
广告策划得当,会取得事半功倍的效果。
注:
具体策划工作暂定由自身进
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