关于招投标技巧分析doc 10页文档格式.docx
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无标底二步综合竞争招标方式(先服务质量比较,后价格评价)
组织
开发商招标/小业主招标/委托代理机构招标
2.招标阶段
)编写招标书——(案例:
招标文件)
拟招标的物业基本情况
物业管理内容(基础服务管理、特殊要求管理)
实质管理服务中不断保持物业市场地位,维系收益的提升
第二部分物业机构投标的过程——明知山有虎,偏向虎山行
投标前期工作
取得从业资格(国家资质/地区性资质)
筹措资金
收集招标物业相关资料
(1)报章杂志
(2)网络传输
(3)同行业公司
(4)考察现场
进行投标可行性分析
招标物业条件分析
(1)物业性质(住宅小区/服务型公寓/写字楼/商业楼宇)
(2)特殊服务要求(经营/联盟/特色服务)
(3)物业招标背景(特指性/背景)
(4)物业开发商状况(设计/施工质量/招标原因)
本公司投标条件分析
(1)以往类似的物业管理经验
(2)人力资源优势
(3)技术优势(信息管理技术/绿色工程/高科技防盗安全设施)
(4)财务管理优势(核算制度/分析方法/管理流程)
(5)劣势分析(竞争分析)
竞争者分析
(1)潜在竞争者(技术“黑马”/背景“黑马”
(2)同类物业管理公司的规模及其现接管物业的数量与质量(规模大小可能影响选择判断)
(3)当地竞争者的地域优势
(4)经营方式差异
风险分析
经营风险/政策风险/是否套取资料
投标实施步骤
(一)购买阅读招标文件
(二)考察现场
前期介入查看房屋及设施设备/图纸
已经竣工视察项目标准:
工程项施工是否符合合同规定与设计图纸要求
技术经检验达到国家规定的质量标准
设备调试、试运转达到设计要求
确保外在质量无重大问题
周围公用设施分布情况
主要业主情况(服务策划的重点)
当地的气候、地质、地理条件
制定管理服务方法及工作量
制定资金计划:
预付款、保证金/接管期间费用支出
财务测算
明确领会了招标文件中的各项服务要求、经济条件
计算或复核过服务工作量
掌握了物业现场基础信息
拥有分析所需的、适合当地条件的经验数据
方案评估与调整
封送标书、保函
评标/答辩准备
链接:
物业管理的范畴(香港地产学会)
营运服务
工程服务
行政服务
客户管理服务
资产管理服务
投资服务
第三部分物业管理服务方案编制技巧——找出亮点,放出光芒
第一节:
提高管理服务水平的整体设想与策划
A、采取什么样的物业管理模式
B、定下什么样的服务承诺
C、确定工作中的重点
D、采取什么样的具体措施
相关链接——定位(案例)
别墅
“五星级酒店”与“五星级酒店物业管理”
环境营造与CIS运用(行为环境/视觉环境/情感环境)
写字楼
全方位整体经营/大厦整体形象/楼宇设备管理
指导思想:
真诚合作、专业保障、长远承担
新建住宅区(开发商招标)
标识导视系统
CI设计
信息处理指挥中心
远程电子购物系统
研究制订TY小区住宅小区生活质量的评价指标
消灭房屋空置率
旧住宅区(业主招标)
调研:
“一个根本矛盾,两个意识被动,三个服务漏项”。
利益的根本矛盾/物业保值、增值意识被动/物业管理服务意识被动/物业形象服务缺乏/私人个性服务缺乏/沟通服务缺乏
物业管理改进工作
1、管理酬金定额收取,彻底照顾业主利益。
2、制定个性化酒店家居服务套餐式物业管理服务。
3、引入形象设计与建设概念,提升物业公司的形象。
4、提供物业租赁服务,满足业主需求
5、创造静态管理服务,提升管理层次。
6、开通渠道,保障有效沟通。
7、实行物业管理报告制度,提倡工作透明化
8、实施“温馨家园计划”,增加居民归属感。
9、倡导“邻居守望”,加强居民自治意识。
10、加强各方沟通,保障专业服务。
第二节:
拟采取的管理方式、工划、物质装备情况
一、拟采取的管理方式
A、组织系统B、运作程序系统
C、信息反馈系统D、激励系统
二、工作计划
A、前期管理工作计划
B、入住前期管理工作计划
C、正常期管理工作计划
三、物质装备计划
A、管理用房
B、员工宿舍
C、器械、工具、装备以及办公用品计划
第三节:
管理人员的配备、人员培训及人员管理
一、管理人员的配备
A、制作人员配备图
B、管理人员职称、履历表、简历
C、各部门人员概况
二、管理人员的培训
A、培训计划
B、培训目标
C、培训内容
D、培训方式
三、管理人员的管理
A、确定标准,严格招聘
B、量才适用,合理配置
C、规范管理,分层实施
D、素质评价,绩效考核
E、激励驱动,留住人才
第四节:
管理规章制度和住宅区档案的建立与管理
一、管理规章制度
A、管理规章制度B、内部岗位责任制
C、管理运作制度D、员工考核制度
二、住宅区档案建立与管理
A、档案管理运作环节
B、档案资料的分类
第五节:
各项指标的承诺及完成承诺指标采取的措施
A、制定各项指标的承诺
B、指标承诺的百分制
第六节:
社区文化活动及环境社区文化
A、社区文化活动的主要内容
B、社区文化制度建设
C、社区文化人员配备
D、社区文化活动场地
E、社区文化经费来源
F、社区文化活动计划
第七节:
便民服务与收支预算
一、便民服务
A、完善整体配套设施的前期介入
B、入住期的便民服务措施
C、日常期便民服务
D、服务项目
二、经费测算
A、经费测算的依据及说明
B、收入统计表
C、支出统计表
D、分期(例五年期)管理收支计划与分析
E、增收节支措施
链接——倒推法:
零基预算的编制程序
①由各部门提出预算期内可能发生的费用项目及费用额,而不考虑这些费用项目以往是否发生用发生额是多少;
②将全部的费用项目分为必须保证支出的费用项目和费用额可以增减变动的费用项目两大类;
③对各费用支出额可以增减增减变动的费用项目进行成本效益分析,并按照成本效益的大小进行排序;
④将预算期内可动用的经济资源在各费用支出之间进行分配。
分配时,首先满足必须保证支出的费用项目,然后再按成本效益的高低,将经济资源在费用额可以增减变动的费用项目之间进行优化分配。
实行二级核算
各项目(管理处)独立建帐,公司进行监督和指导
第八节:
(如有必要)智能化系统的管理与维护
A、智能化系统的组成及日常运行
B、智能化系统的保养、维护
C、高科技在物业管理中的作用及发展规划
第九节:
日常物业管理
A、治安管理B、车辆管理
C、环境管理与环保建设
D、对电梯等电气进行专业化管理
E、商业门店的管理
第十节:
物业维修养护计划和实施
A、两个基金的建立与增值情况
B、公用设施维修养护计划
C、房屋本体维修养护计划
D、两个基金的使用情况及分析
第四部分物业管理投标展示技巧——创造条件,打动他人
赢得赞同是关键!
!
投标书是竞标过程中重要的交流媒体
它要有机会在很短的时间内传递大量的信息
利用各种技巧以加强投标书的有效交流
强大的说服力使评标人员接受你的观点!
投标书的分册
分三到四册效果较好。
《主标书》——将各项主要内容、新管理方法和支持性文件明细目录归为一册,系统的体现;
《工作策划和方案》——计划性的日常工作规划、工作流程
《管理运作制度》——展现管理的规范归为一体;
《CIS手册》(如有必要)——从视觉上展示管理的形象
分项重点的展示
在招标书上对各分项目有一些要求,顺着各个项目内的要求逐个来叙述,加上其中的方案等内容,体量较大——可读性不高,易感到疲倦。
各分项之前有加个引言或提要——突出主要观念及与新思想
用引言或短句来强调重点——更能记住这些信息,吸引继续详细了解其中内容。
版面的编排
开篇处的空白尤为重要,增加这里的空白空间,同时用一个大号字作开头,能起到提高可读性,强调主题的效果。
页面也不能太拥挤,应留有50%的空白于边缘和内容之间。
句号、逗号和副标题等各种符号是引导阅读者注意力的路标,如果有必要作区别的话,可变化字体和字型,但要注意不同的字体服务不同的目的。
在字行间距上也要考虑一些因素,为了阅读时眼睛的舒适,可以适当增加行间距,然而过大的行间距却使人显得内容缺乏联系。
- 配套讲稿:
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