房地产百问百答培训课件Word文件下载.docx
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土地使用权出让指国家以土地所有者身份,按指定地块的使用年限、用途和城市规划等条件,将城市土地使用权出让给土地使用者,并向土地使用者收取土地使用权出让金的行为。
6、什么是建筑面积?
指各建筑物每层外墙线(或墙外柱子外缘线)的水平投影面积(包括按国家有关规定应计算的阳台、雨蓬、无柱挑廊的面积)之和。
层高在2.2米以下的技术层不计算建筑面积。
7、什么是房屋实用率?
实用率=整套房屋除墙体、公摊外真正能够使用的面积/建筑面积。
8、什么是容积率?
其意义?
建筑容积率=小区内总建筑面积之和(平方米)/小区总占地面积(平方米),容积率越高说明该物业较稠密;
容积率越低说明该物业居住档次越高。
底下停车库、架空开放的建筑底层等建筑面积在计算容积率时可不计入。
高层容积率一般为3-4;
多层容积率一般为1.5;
联排别墅容积率一般为0.7左右;
独立别墅容积率一般为0.5以下。
顶级豪宅容积率一般为0.1左右。
9、什么是建筑密度?
居住建筑密度=小区总居住建筑基地面积(平方米)/小区居住总用地(占地面积)(平方米)╳100%,建筑密度代表了建筑物的通风性、采光性、建筑物分布等。
建筑密度越低说明该物业居住档次越高。
10、什么是绿化率?
绿化率=绿化用地面积/小区总占地面积。
绿化用地面积:
指小区内集中绿化带、小公园、住宅之间集中庭院种植花木、草地、假山、花架、水榭、水池,以及公共活动场所等,为小区所有居住人共同使用权的绿化面积之总和。
11、什么是套内建筑面积?
套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积
12、什么是实用面积?
实用面积=建筑面积-公摊面积。
即套内建筑面积
13、什么是使用面积?
使用面积=建筑面积-公摊面积-套内墙、柱面积。
即净面积
14、计算全部建筑面积有哪些?
1)使用面积和墙体所占面积,以及墙体所占的面积,以及其他共用配套部分所占的面积。
2)电梯井、提物井、垃圾道、管道井、附墙烟囱等均按建筑物自然层计算建筑面积。
3)建筑物内的技术层层高超过2.2米的,按技术层外围水平面积计算建筑面积。
4)封闭式阳台、挑廊按其水平投影面积计算建筑面积。
5)建筑物内无楼梯,设室外楼梯的,其室外楼梯按每层水平投影面积计算建筑面积;
15、计算一半的建筑面积有哪些?
1)不封闭阳台按其水平投影面积的一半计算。
2)室内有楼梯并设室外楼梯的,其室外楼梯按每层水平投影面积的一半计算建筑面积。
16、什么是公用建筑面积?
电梯井、楼梯间、垃圾道、普通电讯主、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室、以及其它功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面、套(单元)与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)水平投影面积的一半。
17、公用建筑面积分摊原则?
按栋分摊,原则上是谁用谁分摊。
如有面积分割的文件或协议,应按其文件或协议分摊计算;
如无分割文件或协议,按规定的公用面积分摊原则进行分摊计算。
18、公用分摊面积包括什么?
共用建筑面积的内容包括:
电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等,以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积,以水平投影面积计算。
注:
用于营业性可售可租的公共设施则不能用于分摊。
19、什么是合同约定面积?
商品房的建筑面积未经具有房产测绘资格单位实施测绘,或虽经具有房产测绘资格单位实施测绘,但未经房地产行政主管部门审核通过,而临时由合同暂时约定的面积。
20、什么是产权登记面积?
商品房的建筑面积已经由具有房产测绘资格单位实施测绘,测绘结果已经行政主管部门审核通过的,登记在房屋产权证上的面积。
21、什么是面积误差比?
在什么范围内双方不退不补?
根据《商品房销售管理办法规定》
面积误差比=(产权登记面积—合同约定面积)/合同约定面积X100%
当面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的,据实结算房价款。
如合同另有约定的,依据合同。
22、面积误差在什么范围内双方多退少补?
1)面积误差比在0%~3%之间双方多退少补
2)面积误差比绝对值超过3%的,买受人有权选择退房。
买受人选择退房的,出卖人在买受人提出退房之日起30天内将买受人已付款退还给买受人,并付给利息。
买受人选择不退房的,产权登记面积大于合同约定面积时,面积误差比在3%以内(含3%)的部分房价款由买受人补足;
超出3%部分的房价款由出卖人承担,产权归买受人。
产权登记面积小于合同登记面积时,面积积差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由出卖人返还买受人,绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
因设计变更造成面积差异,双方不解除合同,应当签署补充协议。
以上是《商品房销售管理办法规定》如合同另有约定的,依据合同。
23、什么是层高?
房屋的下层地板面或楼板面到上层楼板面的高度。
24、什么是净高?
房屋的层高减去房屋的楼板厚度就是房屋净高。
25、什么是玄关?
指房屋进门和客厅之间的缓冲地带。
玄关能够起到避免一进门就将房间一览无余的情况。
26、什么是隔断?
指分割室内空间的不到顶的半截立梁。
27、什么是过道和走廊?
过道指住宅套内使用的交通空间;
走廊指住宅套外使用的交通空间。
28、什么是阳台?
其分类?
供居住者进行室外活动的有顶层空间。
分为凹、凸阳台。
29、什么是露台?
是否计算面积?
供居住者进行室外活动的无顶层空间,不计算面积。
30、什么是地下室?
房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高1/2的空间。
分为全地下室和半地下室。
31、什么是混凝土?
主要是由水泥、普通碎石、砂和水配置而成的混凝土。
32、什么是砖混结构?
建筑物的墙、柱用砖砌筑,梁、楼板、楼梯、屋顶用钢筋混凝土制作,成为砖—钢筋混凝土结构。
这种结构多用于层数不多(六层以下)的民用建筑及小型工业厂房,是目前广泛采用的一种结构形式。
33、什么是现浇钢筋混凝土框架结构?
建筑物的梁、柱、楼板、基础全部用钢筋混凝土制作。
(将混凝土浇注在钢筋之上)梁、楼板、柱、基础组成一个承重的框架,因此也称框架结构。
墙只起围护作用,用砖砌筑。
此结构用于高层或大跨度房屋建筑中。
34、什么是底框架结构?
指建筑的底部一层或二层是框架结构,上层是砖混结构;
吸取了框架和砖混的优点。
35、什么是框架剪力墙结构?
剪力墙是承受垂直及水平力设计的墙体,起承重的主力,改间隔时不能打墙及随意开洞。
以免破坏剪力墙的整体性。
36、什么是建筑朝向?
建筑物主要立面和主要功能房面对的的方向成为建筑朝向。
良好的朝向可以保证大量的阳光通过窗户直射入室外,改善住宅室内环境,对居住者的身心非常有利。
传统观念上,以南北朝向为正,东西朝向为偏,朝南的房间为正房,是位尊的表示。
通常认为,住宅朝向以的正南最佳,东西次之,朝北最次。
37、什么是建筑间距?
两栋建筑外墙之间的水平距离
38、什么是标高?
指底层地面的标准高度。
39、建筑墙体的分类?
按其在平面中的位置可分为内墙和外墙。
凡位于房屋四周的墙称为外墙,其中位于房屋两端的墙称为山墙。
凡位于房屋内部的墙称为内墙。
外墙主要起围护作用,内墙主要分隔房间作用。
按其受力情况可分为:
承重墙和非承重墙。
直接承受上部传来荷载的墙称为承重墙,而不承受外荷载的墙称为非承重墙。
40、建筑高度分类?
建筑物可根据其楼层数量分为以下几类
1)低层:
2层及2层以下
2)多层:
2层以上,8层以下
3)小高层:
8层以上,16层以下
4)高层:
16层以上,24层以下
5)超高层:
24层以上
41、取得商品房预售的条件?
房地产开发商首先要取得一定的开发资质,对项目进行立项后,通过取得《建筑用地规划许可证》后,交纳土地出让金,签订《国有土地出让合同》,取得《国有土地使用证》,根据项目经济指标,进行项目的规划设计,对项目设计进行报建,并取得《建筑工程规划许可证》后,进行施工报建,并取得《建筑工程施工许可证》,在房屋建至规定的进度(多层项目建至封顶、高层项目要求为主体结构的2/3,别墅项目建至封顶)时便可办理《商品房预售许可证》,取得商品房预售资格。
42、什么是三书一表?
交楼条件:
1)交楼通知书2)商品房质量保证书3)商品房使用说明书4)竣工验收备案表
43、什么是按揭?
消费者在购买大宗商品(如房产等)时,通过与银行签订《抵押贷款合同》,消费者提供抵押物,由银行提供贷款,消费者按合同还款方式(一般为每月付款)偿还银行本金和利息的方式。
44、银行贷款,有几种还款方式?
其区别?
目前常用还款方式?
有等额本金还款法和等额本息还款法。
其中等额本金还款法是将本金每月等额偿还,然后根据剩余本金计算利息,所以初期由于本金较多,将支付较多的利息,从而使还款额在初期较多,而在随后的时间每月递减,这种方式的好处是,由于在初期偿还较大款项而减少利息的支出,比较适合还款能力较强的家庭。
等额本息还款法是在还款期内,每月偿还同等数额的贷款(包括本金和利息),这样由于每月的还款额固定,可以有计划地控制家庭收入的支出,也便于每个家庭根据自己的收入情况,确定还贷能力。
常用还款方式是等额本息还款法。
45、等额本息还款法的计算方式?
贷款总利息的计算?
根据等额本息还款法,向银行贷款N万元,就用N乘其贷款年限对应的月还款额,得出每月连本带息还款额。
贷款总利息=每月连本带息还款额×
贷款年数+首付款-房屋总价
46、什么是专项维修资金?
收取标准?
根据财政部、建设部《住宅专项维修资金管理办法》 (中华人民共和国建设部和国财政部令第165号文)规定:
业主须交纳专项维修资金;
物业专项维修资金用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。
维修
47、安装电话,接通宽带网、光纤、管道煤气的费用是多少?
电费、水费各是多少?
以上所有费用皆为政府定价。
其价格的控制权在于政府物价部门,其价格的确定及调整变动主要由政府有关部门规定。
对以上有关费用的收取,物业公司仅按照政府规定,依照法规按原价代收代缴。
三、物业管理
(一)物业收费类
1、从什么时间开始计收业主的物业管理费?
按约定日期办理收楼手续的,从办理收楼手续之日起开始计算;
未按收楼手续约定日期拖延收楼手续的,以开发商发给业主的“收楼通知书”上标明的交房时间的次月开始计收物业管理费,另,从遗漏工程整改完成之日起计收管理费,具体以各项目的实际操作为准(请根据项目实际情况补充)。
2、以什么面积收取业主的物业管理费?
房产证未办理以前,以商品房买卖合同上的销售面积为准;
房产证办理以后,以实测后的建筑面积收取物业管理费。
3、业主应该每月缴纳的物业管理费标准是多少?
除此之外业主还要交纳什么费用?
多层物业管理费
小高层物业管理费
除此之外如果是各业主自己家里使用的水电费、
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