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怎样从大量的供应体系中选中最理想的房屋?
选中的房屋合理价位是多少?
需要考虑哪些实际问题?
要交多少钱?
怎样办理等。
所有这些繁琐又专业的环节都由经纪人全权负责落实打理,委托人可以节省大量的时间和精力,并且避免了相当大的房产投资风险。
从某种角度上来看,经纪人的定位实际上是类似于私人律师性质的房地产私人顾问,担负着真正的代理责任。
经纪人由于其高水平的执业能力和专业水准,赢得了广泛的社会尊重与信赖。
在当今的西方发达国家,经纪业相当发达,经纪机构林立,业务范围十分广泛,他们涉足的领域包括商品和证券买卖、劳动雇佣、房地产交易、融资借款、保险,甚至体育比赛、文艺演出、图书出版等各个领域。
在西方相当多的国家,生产厂家的对外销售都是通过经纪人来完成的,经纪人在制造商与消费者之间建立了买卖关系。
这些国家的国际分销系统机制发育完善,制造商可以通过委托代理方式与国际贸易中间人及他国进口中间人签定销售合同。
这种业务一般都是通过本国出口商和他国进口商达成商品所有权交割协议的。
在现代市场经济条件下,经纪业已经发展到了相当高的水平。
【思考与讨论】
1、经纪有哪些作用?
你如何认识房地产经纪的作用?
2、经纪有哪些特点?
案例2
香港的房地产热最早可以追溯到20世纪70年代。
当时,李嘉诚、包玉刚等商界巨头纷纷投资房地产领域,香港十大房地产公司也先后公开上市,而来自日本、东南亚和澳大利亚等地的资金也蜂拥而人。
在各种因素的推动下,香港的房价和地价急剧上升。
到1981年,香港已成为仅次于日本的全世界房价最高的地区。
1984,一1997年,香港房价年平均增长超过20。
中环、尖沙咀等中心区域每平方米房价高达十几万港元,一些黄金地段的写字楼甚至到了每平方米近20万港元的天价。
受房价飞涨的刺激,香港的房地产投机迅速盛行起来,出现了一大批近乎疯狂的“炒楼族”。
当时的香港,人们盲目地投资房地产。
为了抓住机,许多人往往仅凭地产经纪人电话中的描述,就草草决定购买豪宅。
一些经纪人甚至会对顾客说出这样的话:
“什么,你要考虑一两天?
当然不行!
有很多人在等,你不买的话,过3分钟就没了!
”1996年,香港竟出现买房前必须先花150万港元买一个号的怪事。
就在香港的房地产泡沫达到顶峰时,东南亚金融危机降临了。
1998-2004年,香港楼价大幅下跌,如著名的中产阶级居住社区“太古城”,楼价就从最高时的每平方英尺1.3万港元下跌到四五千元。
据专家计算,从1997-2002年的5年时间里,香港房地产和股市总市值共损失约8万亿港元,比同期香港的生产总值还多。
而对于普通香港市民而言,房地产泡沫的破灭更是不堪回首。
在这场泡沫中,香港平均每位业主损失267万港元,有十多万人由百万“富翁”一夜之间变成了百万“负翁”。
1、房地产投资有哪些风险?
2、房地产经纪人在房屋交易中扮演了怎么的角色?
案例3
孙小姐,杭州市一名房地产经纪人员,从业两年后,与朋友李某共同出资100万,准备开一家的房地产经纪公司。
首先是办理营业执照,公司名称要预先核准,为了避免重名,准备了3个公司名字,分别为杭州A房地产代理有限公司、杭州B房地产代理有限公司、杭州C房地产代理有限公司,最后核准的名字为杭州A房地产代理有限公司。
后制订了公司章程和组织机构,申报各项村料后在银行开户打入100万资金,并办理了验资证明,之前,两人在杭州某街租下一商铺作为经营场所,签了租期3年的租赁合同。
两人准备了相关村料,到所在区域的工商登记机关进行设立登记,领取了营业执照。
领取了营业执照后,进行房地产经纪机构备案初始登记。
持有申请表、申请报告,企业营业执照(复印件核对原件)、营业场所的自有房屋产权证或租赁证(复印件核对原件)、法定代表人任命书及身份证明(复印件核对原件)、公司章程(加盖公章并核对原件)、公司管理制度原件(必须包括99和46号文件)、验资报告副本原件、专职经纪人《杭州市房地产经纪人资格证书》(原件及复印件,不少于3名人员)、经纪人劳动合同原件、经纪人“三金”缴纳证明材料原件、原单位解聘证明(调令函)原件、经纪人工作简历等所需要的有关资料和证件,进行了备案登记,完成了公司的设立。
1、杭州A房地产代理有限公司属于哪种企业性质的房地产经纪机构?
这类机构设立要符合什么条件?
2、办理营业执照要准备那些材料?
申请设立房地产经纪机构的程序是什么?
案例4
20世纪60年代是美国房地产中介业发展的萌芽期,这一时期中介市场混乱,经纪人素质和服务水平参差不齐,公司没有针对从业人员的职业培训,更没有颇具影响力的品牌让消费者选择,尽快成业最重要的目标。
那时中介单店数量高速扩张,但尚未形成特许经营体系,仍以“各自为政、形式经营。
随着整个房地产中介市场的发展,行业内竞争加剧以及买方市场的逐步形成,顾客对中介服务提出了更高的要求。
在这种情况下,一些中介公司不得不开始考虑从降低经营成本、提高服务质量以及依靠可信赖的大品牌吸引顾客来增强自身的市场竞争力。
20世纪70年代的美国以特许经营的形式崛起了一大批房地产中介品牌。
其中就有通过特许经营模式发展至今已经成为全球最大的房地产中介机构一21世纪不动产,另外还有一些小规模的中介公司,也开始尝试转向特许经营。
中介交易模式开始进入系统化,拥有多家单店的中介公司开始发展起来。
20世纪80年代,传统的特许经营持续成长,与此同时,由于一些金融服务公司如西尔斯、美林证券、大都会保险公司等介入房地产中介行业,促成了现代房地产中介特许经营模式的初步规模化和体系化。
中介经营模式面临着深刻的变革。
而特许经营模式自身特点和双赢的独特魅力得以成为那些励精图治的中介公司的首要选择,同时特许经营模式的应用也极大地推进了房地产中介业的迅速发展。
进入20世纪90年代后,房地产中介特许经营模式迅猛发展并逐步走向成熟。
此时行业内边际利润降低、经纪人数量减少、同时中介还要面临科技手段的冲击。
【思考与讨论】
1、你了解当前国内房地产中介经营模式发展演变情况吗?
什么是特许经营?
特许经营模式的优势是什么
2、结合你所在城市房地产经纪机构的实际情况,举特许经营模式的实例?
3,目前经纪行业面临着什么样的科技手段的冲击?
案例5
21世纪不动产采取特许经营模式,杭州区域分部成立于2002年9月2日,致力于21世纪不动产体系在杭州地区的推广和发展,使全球最优秀的房地产中介系统和服务理念顺利进入杭州房地产市场。
加盟条件:
有志在不动产中介行业长远发展,渴望获得成功;
接受特许经营模式,理念和使命;
加盟的目的是为了不断地扩中介业务的不断增长并获利;
有团队合作加盟成员友好合作;
有(希望有)专业的产中介服务:
一般要求50平方米以上的营经纪人,具各专职管理人员(店长或店主);
力;
·
持有中介商营业执照和相关的资质加盟利益:
著名品牌,使用全球著名以为你创建更好的客户识别和创造客户线助你快速打造专业的销售队伍和管理团认可二十一世纪的大市场份额,促进精神,能够与其他形象和优质的不动业面积,5名以上的具备一定的资金能证书。
的品牌和商标,可索;
止队:
们的管理顾问团队将及时帮助你解决经营中的问题;
专业化的营销工具,可以指导你更加有效地创建公司的形象,并帮助你及你的销售团队更为有效的开拓市场;
联合广告,有效降低你的广告成本,并获得最佳的广告效果;
衍生服务,战略联盟,我们的战略联盟系统能为你的公司提供更多的服务产品以建立你的差异化竞争优势;
通过总部建立的衍生服务,可以使你为客户提供他人所不能提供的更多的服务,创造更大的客户价值以吸引和保留你的客户;
VIP客户推荐及异地安家,利用体系在全球和国内的经营网络,你可以更好的服务你的企业客户并创造更多的业务机会;
经授权的供应商系统,集中采购可以有效降低你的经营成本,提高利润率;
电子商务系统,基于网络的电子商务系统可以使你的房源和客户信息最大程度的进行流通并创造与他人的合作机会,加速交易,提高交易的成功率。
目前已有93家加盟店。
1,21世纪不动产经纪有限公司采用的是哪种经营模式?
2,21世纪不动产经纪有限公司采用的经营模式有哪些优缺点?
案例6
2001年2月,某房屋公司开发了一栋写字楼,想卖出一部分。
但由于该公司不是房地产开发企业,而且
该房产还没有最后建成,甚至连建设施工许可证都还没有一取得,所以担心无人问津。
于是房屋公司做广告称:
欲采用以租代售的方法销售房地产,即买家先与之签定所谓以租代售合同,付几年租金后,即取得房屋所有
权。
一家贸易公司觉得房产不错,就在2001年4月与房屋公司签订了合同,购买部分房间,并分几次交付了
款项,房屋公司在发票上均明确注明“预付购房款”。
2001年7月,房屋公司才取得建设施工许可证,到年
底,该房产建成,贸易公司搬入。
2002年10月,房屋公司取得了房产权证。
但上述情况,贸易公司完全不
知。
房屋公司在广告中宣传其房产权证齐全。
贸易公司搬入该房屋后,发现房屋状况与广告宣传所称完全不符,情况较差。
后来还得知,房屋公司早
在签约前,就将该房地产抵押给了银行,抵押期限一直持续到以租代售合同中约定的贸易公司取得房产权证
之日止。
1,贸易会司购买房屋后,为什么会出现这么多的麻烦事,分析一下其主要原因出在哪里?
2、为了避免买房出现类似贸易公司碰到的这些事情,购房者应该如何办理购房手续?
3、为减少房屋买卖纠纷,可以从哪些方面和环节对房屋开发商的出售行为进行规范?
4、结合本案例谈谈如何规范房屋买卖的操作程序。
案例7
张挺,杭州市一家公司的普通职员,属于工薪阶层,尚无自己的住房。
经过多年的工作,自己积累了一
笔15万元的购房存款,并能够从家里亲属处借到5万元。
于是,打算2005年在这个城市买一套属于自己的安家
房。
2005年8月,从没有过买房经历的张挺,开始了他的购房行动。
他估计,自己手头总共能筹20万元,可以
支付的最大贷款额是20万元,所以他在自己最大承受的房屋总价范围40万元以内进行了大量房源寻找。
由于
新商品房都是期房,而且位置不佳,于是张挺将购房的目标放在了二手房上。
通过报纸房源信息,他看中了
位于城西,面积56平米,环境及配套很好的房子,房东挂出的净价为40万元整。
张挺想,该房屋在区位上、
价位上比较符合自己的要求。
于是与发布信息的中介公司进行了联系。
经过现场看房,张挺觉得该房很好,并与房东商谈能否给予一定优惠,结果房东没有任何让步,张挺还
是决定咬牙把这套房子买下。
当场签订了购房意向,并支付了5000元缔约保证金。
然而,
明目很多,
就在与中介公司签订委托代理协议的时候,张挺傻眼了,除了40万元的房款之外,各种交易税费
而且总额要达到5-6万元,大大超出了自己的预算,
己来说,目前是无力承受的。
所以最终,因自己预算的不准确,
多出来的上万元的税费钱,对于工薪收入的自
终止这套房子的交易。
1、你了解购房要缴哪些税费吗,谈谈本案例给你的启发?
2、联系当前新的房地产税收政策,谈谈其实施的目的、将起什么作用和对房地产交易活动产生什么样的
影响?
案例8
去年12月,钟小姐在杭州江滨花园
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