山水一城房地产项目可行性研究报告Word文档格式.docx

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第二节可研工作依据和范围

一、可行性研究依据

1、沂源恒泰置业有限公司与济南市工程咨询院签订的工程咨询委托书与合同书

2、《投资项目可行性研究指南》

3、《建设项目经济评价方法与参数》

4、《中华人民共和国城市规划法》

5、《城市规划编制办法》

6、《城市居住区规划设计规范》

7、项目用地范围内现状及周围环境等基础资料。

8、有关部门提供的证明和资料等

二、可行性研究范围

1、项目建设必要性

2、建设条件与地址

3、规划设计方案

4、物业管理

5、环境保护与节能

6、实施计划与工程管理

7、投资估算与资金筹措

8、经济和社会效益分析

第三节建设单位概况

沂源恒泰置业有限公司于2007年4月成立,注册资金600万元,公司设有办公室、财务部、工程管理部、营销监管部。

现有工作人员18人，其中：

管理人员8人,工程专业技术人员5人，财会人员3人。

公司注重品牌和文化建设，制定了“以质量求生存、求市场、求效益、求发展”的经营理念；

“诚心为本、用户至上、信守合同、奉献社会”的经营宗旨；

发扬“团结、高效、求实、创新”的企业精神，坚持经济效益和社会效益的统一，本着高起点定位、高标准设计的原则,将“山水一城”项目建设成为配套齐全、环境优美的大型住宅小区，为提升沂源县的住宅档次，改善居住环境，带动沂源县经济发展做出了积极贡献。

第四节可行性研究结论

1、建设地址

该项目位于淄博市沂源县沿河东路以东，西起沿河东路，南起北麻路，北至军民路。

该地块是沂源县城市总体规划的住宅、商业用地，该地块场地平整宽阔，交通便利，水电、天然气、通讯等基础设施齐全，是开发建设居住区的理想地段。

2、建设规模

该项目规划总用地97325.4m2，总建筑面积126523m2，其中高层住宅建筑面积57019m2，多层住宅建筑面积61397m2，低层住宅建筑面积4955m2，商业建筑面积2448m2，配套建筑面积704m2；

总户数1002户，停车位980辆。

项目建成后，将形成一个布局合理、配套齐全、功能完善的现代化商住小区。

3、物业管理

该项目建成后，通过招标择优选择一家物业管理公司负责进行物业管理，中标公司应严格按照《物业管理条例》的有关规定为居民提供多层次、全方位、细致周到的物业管理服务。

4、实施进度计划

该项目建设期计划为2年，工程拟于2007年11月份开工，预计2009年10月份竣工。

5、投资估算

该项目建设总投资为29880.3万元，其中工程费用14373.8万元，土地费用8293万元，其他费用3036.6万元，不可预见费287.5万元，财务费用1494.0万元，税费1878.5万元，销售费用517.0万元。

项目建设资本金10458.1万元。

6、资金筹措

⑴申请银行贷款10000万元。

⑵其余资金由建设单位自筹解决。

7、经济和社会效益分析

该项目的开发建设符合国家产业政策和沂源县城市发展规划，对于改善城市面貌，加快城市化进程具有积极的作用。

提高和改善了沂源县的商业和居住环境，为居民提供一处功能齐全、设施完善、环境优美的现代化商住中心。

同时可带动沂源县建材工业和第三产业的发展。

具有良好的经济效益和社会效益。

主要经济技术指标表

序号

项目

单位

指标

1

销售收入

万元

34468.1

2

销售税金及附加

1878.5

3

土地增值税

1376.3

4

总投资

29880.3

5

利润总额

3211.4

6

所得税

802.9

7

税后利润

2408.6

8

投资利润率

%

10.7

9

投资纯利润率

8.1

10

投资利税率

21.6

11

所得税后内部收益率

14.5

12

财务净现值（Ic=12%）

169.9

13

投资回收期

年

2.62

14

盈亏平衡点

86.9

第二章项目提出背景和建设的必要性

第一节项目提出历史背景

随着沂源县经济的发展和人民生活水平的提高，人们对居住环境的要求逐渐提高，环境优美，配套设施齐全的住宅小区逐渐成为人们的需求热点。

因此加快房地产体制改革，提高市民的居住条件已成为各级政府面临的迫切任务。

为了加快小区的建设步伐，沂源县委、县政府提出的“不断加快新区建设步伐”的战略要求，拟将“山水一城项目”列为沂源县综合开发和新一代住宅试点小区，要求山水一城小区在开发建设中以二十一世纪初叶居住水平的现代化住宅为目标，以城市的总体规划为依据，以“舒适、经济、安全、美观”的原则为标准，把小区建设成为设计新颖、布局舒展、环境幽雅、配套齐全，具有超前性、导向性的住宅小区，充分体现敞开式、大绿地、现代化的城市风格。

第二节项目建设的必要性

1、符合国家相关的产业政策

改革开放以来，我国住宅建设经历了从“安置型”到“实用型”并逐步进入到“质量型”发展阶段。

人们对住宅的需求已从简单的“生存型”到“适用型”的小康住宅发展到不断满足人们日益增长的物质文化“功能型”的新时期。

1998年初，党中央、国务院决定在全国范围内停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化。

几年来，随着住房制度改革的逐步实施，住房市场体系、住房供应体系和住房金融体系等方面都有了重要进展，推动了住房新体制的建立。

尽管我国宏观上仍在实行适度从紧的货币政策，但随着银行贷款利率的多次下调，房地产面临的金融“瓶颈”制约作用实际上已经松动。

特别是国家为了刺激经济增长，进一步扩大内需，相继出台了一系列支持住宅建设与市场发展相适应的税收、金融政策。

主要包括：

培育和规划住宅交易市场，大幅度提高住房租金，取消54项建设项目收费，降低住房建设造价等。

住房逐步实行了分配货币化，建立了以经济适用房为主体的多层次的新的住房供应体系，扩大金融服务，促进住房商品化，进一步改善了人们的住房消费观念，激发了人们购房的积极性。

近日，国务院就住房制度改革与住宅建设发出的通知中又特别要求经济适用房价格须与中低收入家庭的承受能力相适应，为房地产业健康有序发展，新经济增长点的形成奠定了政策基础。

房地产业是我国新的发展阶段的一个重要支柱产业，引导和促进房地产业持续稳定健康发展，有利于保持国民经济的平稳较快增长，有利于满足广大群众的基本住房消费需求，有利于实现全面建设小康社会的目标。

《中华人民共和国国民经济和社会发展第十个五年计划纲要》中提出“发展以居民住宅为重点的房地产业和装修装饰业。

加强城镇基础设施建设，健全城镇居住、公共服务和社会服务等功能”国家计划委员会2000年7月27日发布的“当前重点鼓励发展的产业、产品和技术目录”第二十六条“城市基础设施及房地产”中将“经济实用商品住宅”列为当前国家重点鼓励发展的产业。

沂源恒泰置业有限公司瞅准目前房地产业发展的挈机，在沂源县城区北部新区开发建设山水一城，为社会提供优美、舒适的商住环境，促进现代化城市建设的进程和经济的发展，符合国家相关的产业政策。

2、促进相关产业发展，拉动经济增长，经济发展的需要

房地产建设的生产和消费，与建筑业、建材、冶金、纺织、化工、机械、仪表等50多个物质生产部门紧密相关，并直接影响到家用电器、家具、装饰产品以及金融、旅游、园林、运输、商业、服务等行业的发展。

因此，住宅业是一项本身创造价值，又能带动相关产业发展的新的经济增长点。

同时，住宅销售增长10%，可带动GNP增长0.5%。

因此，该项目开发建设项日的实施将极大地促进相关产业的发展，拉动地方经济增长。

3、符合城区的发展方向和规划要求，有利于改善当地居民的商住条件

沂源县房地产业健康发展，已成为新的经济增长点和消费热点，通过对房地产市场的调查，目前沂源县房地产市场需求紧张，满足不了现代人们对居住环境和服务功能的需求。

同时城区内无房户、居住困难户以及大量进城务工人员的涌入，急需解决居住条件。

再之部分城市居民已拥有自己的房子，但是由于物业管理及配套设施不完善，都有改善居住环境的要求。

按照这一调查，要从根本上解决目前外部形象差、城区环境滞后、住宅标准较低和生活质量不高的现状，城市基础设施建设将趋于完善，城区的吸引力和辐射力不断增强。

住宅是城市建设的主要内容之一，其发展的动力，一方面来自城市规模的扩大和人口自然增长对住房数量的直接需求；

另一方面是随着经济的不断发展和人民群众生活水平的提高，规划区内的居民对改善住房条件及居住环境的要求和愿望日益增强。

为提高住宅建设的现代化水平，改善新城区居民居住条件，推进住宅业现代化和住宅更新换代，加快住宅建设，扩大内需，拉动国民经济增长，该项目的规划建设得到了当地政府的大力支持，通过建设将有利于带动改变沂源县的整体形象和投资环境，因此，该项目的实施对于沂源县城市的经济发展和人民生活水平的提高将发挥重要作用。

4、可进一步完善城市的配套基础设施，加快城市现代化发展进程

为实现沂源县经济的超常规、跨越式的发展，沂源县加快了城市的建设，并制定了一系列的优惠政策，加大了招商引资的力度，城市经济得到迅速发展。

该项目的实施，不仅可进一步完善城区的配套基础设施，缓解住宅供需矛盾，而且能够改善城市居民的生活居住条件，提高城市服务功能，改善投资环境，势必推动城市建设的快速发展。

综上所述，该项目的建设不仅改善城市面貌，而且对沂源县的经济发展产生巨大的拉动作用。

因此，该项目的开发建设是十分必要的。

第三节沂源县住宅市场分析

一、市场分析

经过此次对沂源县8个楼盘的市场调查，沂源县虽然城市范围不大，但板块效应已经初具雏形。

从住宅销售情况来看，本地刚性需求较强，而投资意识较薄弱，但随着城市化进程的不断发展，自住型住宅将会相当长的一段时间内占主导地位。

目前沂源县各住宅项目开发量基本上都在10万平方米以下，在生活方式的不断改变中家庭人员结构有逐渐向小型化发展的趋势，并有以下几个特征：

1、住宅户型缺少变化，普遍需求都以客厅与主卧朝南，卫生间与厨房明厨明卫；

2、面积在120平方米以下的比较热销，130平方米以上面积销售迟缓；

3、产品同质化比较严重；

4、客户在追求更高产品要求的的同时，仍以实用便利为主。

5、外立面设计呆板；

6、小区景观、绿化设计缺乏创意；

7、项目普遍缺乏整体营销概念。

沂源县住宅项目简表

楼盘名称

规模

主力面积

均价

位置

备注

水景佳园

占地39亩,总建筑面积47270m2

143、160、200m2

2193元/m2

河东路与振兴路东北角

15层以上已售完，07.10.1交房

汇景苑

占地35亩,总建筑面积约40000m2

105、152、188m2

2300-2400元/m2

河东路以东，益民路以北

销售价格未定，已预订完。

中房•翡翠园

占地142亩,总建筑面积10.5万m2

76-160m2、124m2

2150元/m2

瑞阳路以东，鲁山路以北

一期已入住，二期销售80%

公园小区

占地40亩,总建筑面积4.3万m2

84、96、128、146m2

1650元/m2

河东路以东，益民路以北，汇源广场东邻

现房

沂河小区

占地1.9万m2，总建筑面积2.7万m2

住宅102m2、店面160m2

住宅1580元/m2

店面2640元/m2

鲁阳路与沂河路西南角

销售76%

巨源小区

占地225亩，总