北方国际家具物流园区开发项目可行性研究报告Word文件下载.docx
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肖奕
1.5、建设规模与建设目标:
项目建设用地面积100万㎡,约合1500亩。
总建筑面积81.82万㎡,其中:
家具卖场20.0万㎡,仓储、物流23.42万㎡,生产厂房25.83万㎡,配套住宅及宿舍楼12.57万㎡。
项目估算总投资17.98亿元。
设计年生产能力11万套,含:
家具8万套,沙发3万套。
周转销售20万套,主要生产、销售普及与高端中式家具产品,其中普及产品占60%,高端产品占40%。
项目区内还配置了星级酒店、餐饮娱乐等配套服务设施,提供金融服务配套平台:
专为中小企业提供金融担保、中短期融资服务,形成较完善的软硬件配套服务环境,成为促进区内企业发展的助推器。
项目建成后,将延伸物流服务功能,建成西北五省区的物流集散枢纽中心,并引导形成建材、汽配等物流中心园区。
1.6、建设周期:
本项目将一次性投入建设,将先行完成生产厂区,仓储区,物流区的建设,以满足入驻企业的迫切要求,其次再进行家具卖场和商务配套区的建设,预计三年后建成,家具卖场等可投入使用。
1.7、投资规模:
项目注册资本金为人民币5000万元,项目总投资人民币17.98亿元,其中工程费用投资14.82亿元,其他费用11855万元。
1.8、资金筹措:
项目建设资金采用50%自筹,30%销售回款,其余20%部分由银行贷款。
项目按照建设周期安排次序,采用滚动开发模式进行,资金投入按项目进度分期滚动投入。
第二章项目建设必要性
2.1、项目背景情况
随着社会及经济的发展,人民生活水平的不断提高,人们对家具需求以及对高档家具、品牌家具的需求更加迫切。
尤其是近几年来,党的富民政策和西部大开发战略的实施,地处我国大西北的宁夏、内蒙等省区的城乡居民喜迁新居,淘汰老旧家具,给家具市场带来了良好的发展机遇。
就目前而言,XX家具市场的年销售额约20亿元,但仍有很大的发展空间和市场潜力。
2.2、市场调查及市场前景分析
2.2.1、国内家具市场现状
从我国来看,各省市家具市场供销仍然显现旺盛景象,并表现以下发展特征:
⑴国内家具行业企业结构分析
中国家具市场现主要分布在广东XX镇和河北香河。
其他城
市也有,但没有形成以批发为主,主要是零售。
而广东佛山XX已形成规模化生产销售15年之久,主要市场60%外销,40%内销。
河北香河主要是内销,20%高档家具(红木)外销。
其他城市较具规模的企业,当数红星美凯龙家具为零售老大,但其业务以零售为主。
(2)家具市场面临洗牌格局
国内家具市场竞争更加激烈。
家具行业优胜劣汰趋势明显。
许多小型家具卖场、小型家具企业和落后的家具产品,已遭淘汰或出局。
而大卖场、大型现代家具企业、新颖时尚的家具产品、高端时尚的中式家具产品将逐步引领家具市场的发展。
(3)中国城市化进程将引导家具业发展
按我国人口计算,目前我国城镇化比例为农村70%,城镇30%。
根据中央政府提出的政策导向,未来30年内,中国城镇化建设将从现状转变为,城镇70%,农村30%。
按13亿人口计,城镇人口将达9.1亿,接近翻两番。
随着中国城镇化速度的加快,人们进入城镇,首先要解决居住问题,安居方能乐业,城市化进程的推进,居住需求必将连锁带动家具产业,由此可以看出,家具制造、销售产业必将是一个朝阳产业。
那么,就现在中国家具产业的两大布局肯定无法覆盖全国,也无法垄断此行业。
就经营历史最长的佛山XX来说,十几年的经营史在近五年受到了河北香河及红星美凯龙的极大挑战,再加上世界金融危机的影响,促使其在外销受到重创的同时,考虑转战国内市场。
因为未来最大的消费市场在中国。
由于家具具有的特性,使其受区域和地域影响,“近水楼台必将先得月”,中国的家具市场必将演变成以区域划分,并最终形成区域垄断。
由此可见,五年内,中国家具行业一家垄断的局面必将成为历史。
2.2.2、XX乃至辐射500公里范围内区域中心家具产业现状
(1)家具卖场现状。
目前运营中的家具卖场主要有:
光耀美居6万平米;
三森国际3万平米;
龙盘国际8万平米;
XX月星家居市场6万平米;
XX康乐家私城2万平米;
三森6万平米;
筹建中的红星美凯龙10万平米。
将新建的一并算入是41万平米,如只算运营的只有25万平米。
其销售网络除覆盖宁夏全区外,向北延伸至内蒙的乌海、阿拉善盟、鄂尔多斯等地。
向南延伸至陕西的榆林、定边、延安,甘肃的平凉、白银等地。
(2)家具业从业结构分析
在XX现有的家具制造企业450家(包括大、中、小型),这
些家具生产制造企业产值年平均在400万。
总产值是18亿元。
从事家具经销的商家现有500家,年销售额平均在700万。
总销售额:
35亿元。
但他们基本是以零售为主。
(3)家具经营场地现状
目前XX地区家具卖场的月租金是为80元/平米—100元/平米而且不易进入。
(4)制约家具行业发展的问题
最困扰XX家具企业发展的一大问题就是生产、储藏、物流、卖场不能相连,举例说明:
生产在城郊、仓储在城郊、物流干脆就没有、卖场在城市交通组织极不便利,而且管理成本很大,安全隐患不断。
还有一个因素就是市内的家具卖场月平米租金还在年年攀升。
目前XX家具产业的经销商急需一个新的模式带动产业链升级。
综上所述,XX的家具市场要想做大,家具行业要想做强,势必要建设现代化的家具企业,建立集产品设计、生产、销售、仓储、物流于一体的大型家具园区,才能真正解决好家具行业各个环节存在的各种问题,促使家具行业的可持续发展。
图2.1目标市场分布图
2.2.4、市场前景分析
(1)前景分析
XX市目前户籍人口150万人,加上外来的常住人口,总人口数达200万以上,再加上周边500公里可辐射的城市与区域有中卫、吴忠等全区范围,以及内蒙的乌海、阿拉善盟左旗、东胜等地,向南可延伸至陕西的定边、延安,甘肃的平凉、白银等地。
XX的家具市场可覆盖相当大的面积,潜在着巨大的市场,蕴藏着巨大的商机。
(2)目标市场
XX家具行业现在已有区域辐射雏形,但还远远不够,我们不说大的就说一下XX辐射500公里范围内主要城市的GDP及人口布置现况:
见附表:
(信息来源各城市政府网站)
附表:
500公里辐射范围内城市人口及GDP值一览:
省区
城市
人口(万)
GDP(亿元)
宁夏
XX
152
514.11
石嘴山
80
362.44
吴忠、中卫、固原
400
185.00
内蒙
包头
240
1700
乌海
50
鄂尔多斯
153
1560
巴彦淖尔
174
355
阿拉善盟
22
176
陕西
定西
293
106
榆林
334
1008
延安
210
785
甘肃
兰州
322
849
张掖
127
169
金昌
46
192
武威
193
平凉
222
170
白银
244
庆阳
255
245
天水
345
226
合计
21
3792
9296
就以上数据可以看出我们不要说整个西北部,就是其中一部份我们就能起到十多个行业辐射作用,就能在XX家具市场在现在的基础上翻三番。
此项目的建成可真正成为辐射周边500公里范围内最大、最全、最方便的集批发与零售的家具市场
2.3、项目建设的必要性
1、满足XX及周边家具市场需要,真正起到辐射带动作用。
2、可使宁夏及XX家具行业做大、做强并可持续发展。
3、解决XX目前家具行业中在生产、经营、销售、仓储、物流等各个环节凸显的诸多问题。
降低行业管理,经营,生产费用,使其在区域范围内更具竞争优势。
4、项目区预期产出:
1)生产区:
制造企业250家,年产值600万每家,总产值15亿元。
2).卖场区:
经销商400家,年销售额1000万每家,总销售额40亿元。
5、再加上整个物流园带动相关产业联动带来的贡献价值估算
10亿元,保守估计在未来三到五年此产业园区必将为当地GDP带来贡献产值50—60亿元。
2.4、项目建设的目的意义
本项目的建设对产业结构、行业结构的调整将起到积极的作用,可以有效的利用市场机制,将逐步解决XX家具行业生产规模小、而且分散、生产工艺落后、生产经营成本高、产品落后、服务质量不高、整个行业存在的不安全因素、效益较低等诸多的问题。
可对行业的健康和可持续发展产生积极引导和示范作用。
只有在家具行业中淘汰一批生产工艺落后、经济效益低下、社会效益和环境效益差的企业和商户,整个行业才能向前发展。
因此,本项目的建设意义是深远的,对宁夏和XX乃至西北五省的家具行业的发展产生较大的影响。
综上所述,本项目的建设启动是必要的,是形势和市场的要求,也是迫切的。
第三章项目选址
3.1项目选址
根据《XX市总体规划》,《XX县望远镇镇区总体规划》,本项目用地性质为商住与物流综合用地。
本项目位于XX市XX县。
基地东临高速公路,西临109国道,国道往北到达XX市区,交通较为便利。
基地呈梯形,建设用地面积为100万平方米。
项目定位为集家具生产、仓储、物流、销售于一体的综合性物流园区。
3.2项目选址条件分析
建设大型的家具园区,项目的选址条件应从项目区位、项目用地、交通运输、市政设施配套条件以及环境条件等多方面考虑。
本项目选址可提供的条件有以下几个方面:
3.2.1区位条件优越
本项目位于XX市区以南约8公里,地位宁夏中部,西邻109国道,东临京藏高速公路。
由于交通运输条件优势,有利于项目建成后即可十分方便地服务于首府XX市,又可覆盖宁夏全区及辐射外省其他城市。
3.2.2用地条件充足
本项目需要较大范围的用地。
根据项目总体规划,初步拟定用地面积为1500亩。
拟定的项目选址可满足用地的需要。
3.2.3交通运输条件得天独厚
本项目选址位于高速公路与109国道交叉的夹角地带,交通运输条件十分优越,紧邻项目区的两条交通主干线,以及与其构成的交通运输网络,为本项目的开发建设以及今后的运营,提供了很好的交通运输条件。
尤其是十分方便地服务于XX市。
3.2.4市政配套条件基本满足项目建设的需要
项目区除交通运输条件外,电力、通信条件基本具备。
供水,可铺设自来水管或开采地下水,待进一步论证后确定。
污水需设小型污水处理设施,处理达标后排放。
其余的公建配套可由本项目按市场需求建设。
3.2.5环境条件较好
XX县为经济不够发达地区,县城人口不是很多。
尤其是项目选址离居民区和村落较远,项目用地充足,通过大面积植树造林和建设独立的污水、垃圾收集和处理措施后,可把项目区开发建设为环境条件良好的,便于人们购买家具和休闲、娱乐、参观、游览的好去处。
通过以上初步分析,可以得出项目选址条件较好,选址合理、可行的初步结论。
第四章初步建设方案
4.1总平面布置图
鸟瞰图
4.1.1规划结构
本建设方案从总体规划结构上区分为:
家具卖场区、仓储物流区、家具生产区、住宅及宿舍区、配套商务区。
根据主要人流出行方向,把家具
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