中级经济师房地产专业精讲班课件第十章 物业管理Word格式.docx
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物业管理招投标的内涵、特点、原则、物业管理招标的方式,招投标条件和程序、
【本章教材结构】
【本章内容讲解】
物业服务合同
物业服务收费
住宅专项维修资金
前期物业服务合同、物业服务合同、前期物业服务合同与物业服务合同的区别
物业服务费的收费原则、定价形式和计费方式、物业服务费的构成、交纳和督促
住宅专项维修资金的概念、管理、使用和监督
第一节物业管理的理论基础
【本节考点】
【考点】建筑物区分所有权的概念
【考点】专有部分的所有权
【考点】共有部分的共有权
【考点】共同管理权
【本节内容精讲】
《物权法》第七十条规定:
业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
▲本知识点结束
(一)专有部分的认定
专有部分是指构造和使用上具有独立性、能够区分为所有权标的的部分。
“独立性”是专有部分的重要特征。
建筑区划内符合下列条件的房屋,以及车位、摊位等特定空间,应当认定为专有部分:
①具有构造上的独立性,能够明确区分;
②具有使用上的独立性,可以排他使用;
③能够登记成为特定业主所有权的客体。
规划上专属于特定房屋,且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等,也应当认定为专有部分的组成部分。
(二)专有部分所有权的行使
(1)业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。
(2)专有部分使用人的权利和义务。
专有部分使用人是指业主以外的实际使用物业的人,包括承租人、借用人等。
权利主要包括:
①合理利用专有部分的权利;
②合理利用共有部分的权利;
③接受物业服务的权利;
④居住利益、相邻权受到侵害时,提起诉讼的权利。
义务主要包括:
①遵守管理规约的义务;
②遵守物业共用部位、共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面规章制度的义务;
③执行业主大会和业主委员会依法做出的决定的义务;
④承担物业服务费的义务。
(3)业主行使专有部分所有权时,不得危及建筑物的安全,不得损害其他业主的合法权利。
(4)业主转让建筑内的住宅、经营性用房等专有部分,其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。
(5)业主不得违反法律、法规以及管理规约,将住宅改变为经营性用房。
业主将住宅改变为歌厅餐厅等经营性用房,除遵守法律、法规以及管理规约外,应当经有利害关系的业主同意。
(一)共有部分的认定
共有部分是指专有部分以外的其他建筑部分以及不属于专有部分而用以共同所有、共同使用以及共同管理的附属建筑物。
除法律、行政法规规定的共有部分外,建筑区划内的以下部分,应当认定为共有部分:
①建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分,通道、楼梯、大堂等公共通行部分,消防、公共照明等附属设施、设备,避难层、设备层或者设备间等结构部分;
②其他不属于业主专有部分,也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。
建筑区划内的土地,依法由业主共同享有建设用地使用权,但属于业主专有的整幢建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。
(二)共有部分共有权的行使
(1)业主对专有部分以外的共有部分享有权利、承担义务,不得以放弃权利不履行义务。
例如,业主不得以不使用电梯为由,不交纳电梯维修费用;
在集中供暖的情况下,不得以冬季不在此居住为由,不交纳暖气费用。
(2)建筑区划内的道路、绿地、物业管理用房以及其他公共场所、公用设施,属于业主所有。
物业管理用房的所有权依法属于业主。
未经业主大会同意,物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。
(3)建筑区划内车位、车库的所有权归属。
《物权法》规定:
①建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。
②建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
③占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。
(4)业主对与专有部分相对应的共有部分的利用。
业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要,无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的,不应认定为侵权。
但违反法律、法规、管理规约,损害他人合法权益的除外。
单个业主或者部分业主对共有部分的利用,必须在合理使用的范围内。
判断合理使用的标准主要有3个方面:
一是不得以营利为目的;
二是不得违反法律、法规、管理规约或者损害他人的合法权益;
三是不得违反业主大会或者业主委员会的决定。
(5)侵害共有权的法律责任。
侵害业主共有权主要有4种方式:
①擅自占用共有部分;
②擅自处分共有部分;
③擅自改变共有部分使用功能;
④擅自利用共有部分进行经营性活动。
权利人请求侵害人承担法律责任的方式:
①排除妨害;
②恢复原状;
③确认处分行为无效;
④赔偿损失。
对于行为人擅自利用共有部分进行经营性活动的,权利人有权请求行为人将扣除合理成本之后的收益用于专项维修资金或者业主共同决定的其他用途。
(一)共同管理权的概念
是指建筑物区分所有权人由于使用同一建筑物而形成不可分离的共同关系,作为建筑物的一个团体组织成员而享有的权利和承担的义务。
1.共同管理权的内容
《物权法》规定,下列事项由业主共同决定:
①制定和修改业主大会议事规则;
②制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约;
③选举业主委员会或者更换业主委员会成员;
④选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;
⑤筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金;
⑥改建、重建建筑物及其附属设施;
⑦有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
2.共同管理权的特点
①各个业主的所有权是共同管理权的基础。
②业主可以选择共同管理权的具体形式。
3.共同管理权的本质
共同管理权是业主基于财产而享有的权利,其行使是所有权的延伸。
(二)业主共同决定事项的表决规则
①决定筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金;
改建、重建建筑物及其附属设施,应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。
②决定有关制定和修改业主大会议事规则;
制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约;
选举业主委员会或者更换业主委员会成员;
选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人以及有关共有和共同管理权利的其他重大事项,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
此处的建筑物总面积是指所有业主的专有部分之和,而不是建筑学中的建筑物总面积。
(三)业主大会和业主委员会
1.业主大会和业主委员会的设立。
1)业主可以设立业主大会,选举业主委员会。
2)业主大会是业主的自治组织,由全体业主组成,是建筑区划内建筑物及其附属设施的管理机构。
3)如果建筑区划内业主人数众多,可以设立业主委员会。
4)业主委员会是业主大会的执行机构。
5)地方人民政府有关部门应当对设立的业主大会和业主委员会,给予指导和协助。
2.业主大会和业主委员会的决定效力。
业主大会或者业主委员会的决定,对业主具有约束力。
《物业管理条例》规定:
“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
”,“业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的,物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府,应当责令限期改正或者撤销其决定,并通告全体业主。
”。
3.业主大会和业主委员会的处置权。
“业主大会和业主委员会,对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为,有权依照法律、法规以及管理规约,要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。
”
(四)共同管理权的其他规定
(1)建筑物及其附属设施的维修资金,属于业主共有。
(2)建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项,有约定的,按照约定;
没有约定或者约定不明确的,按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。
(3)建筑物及其附属设施的管理:
①业主可以自行管理建筑物及其附属设施,也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。
②对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人,业主有权依法更换。
③物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施,并接受业主的监督。
【例题:
单选】根据《物权法》规定,决定筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金,应当经专有部分占建筑物总面积()以上的业主且占总人数()以上的业主同意。
A.2/32/3
B.1/21/2
C.2/31/2
D.1/22/3
【答案】A
第二节业主和业主大会
【考点】业主及其权利和义务
【考点】业主大会
【考点】业主委员会
(一)业主的概念及认定
业主:
是指房屋的所有权人。
具备业主身份的情况有三种:
①经依法登记取得建筑物专有部分的所有权人。
即房屋登记薄和房屋权属证书记载的房屋所有权人;
②基于房屋买卖等民事法律行为,已经合法占有建筑物专有部分,但尚未依法办理所有权登记的自然人和法人;
③取得建筑物专有部分所有权的人。
(二)业主的权利和义务
1.业主的权利
业主对其建筑物(房屋)专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
(1)按照物业服务合同的约定,接受物业服务企业提供的服务。
(2)提议召开业主大会会议,并就物业管理的有关事项提出建议。
(3)提出制定和修改业主大会议事规则、管理规约的建议。
(4)参加业主大会会议,行使投票权。
(5)选举业主委员会委员,并享有被选举权。
(6)监督业主委员会的工作。
(7)监督物业服务企业履行物业服务合同。
(8)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地的使用情况享有知情权和监督权。
(9)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用。
(10)法律、法规规定的其他权利。
2.业主的义务(听话、交钱)
(1)遵守管理规约、业主大会议事规则。
(2)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度。
(3)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会做出的决定。
(4)按照国家有关规定交纳专项维修资金。
(5)按时交纳物业服务费用。
(6)法律、法规规定的其他义务。
(一)业主大会的含义
业主大会是由物业管理区域内全体业主组成,代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权利,履行相应的义务,是物业管理区域内物业管理事项的决策机构。
业主大会根据物业管理区域的划分成立,一个物业管理成立一个业主大会。
只有一个业主的,或者业主人数较少且经全体业主同意,不成立业主大会的,由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。
(二)业主大会的筹备和成立
1.业主大会成立的条件:
物业管理区域内已交付的专有部分面积超过建筑总面积50%。
2.业主大会的筹备。
符合成立业主大会条件的,区、县房地产
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