3住房储蓄的功用及发展历程.docx
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3住房储蓄的功用及发展历程
1.3住房储蓄的功用及开展历程
1.3.1住房储蓄的功能和作用
1.住房储蓄的社会功能
住房储蓄的特性决定了其具有集经济效益和社会效益为一体、促进经济和社会朝着良性循环方向开展的重要价值。
1〕减轻国家负担,提高政府社会保障能力
“居者有其屋〞是政府为之努力的目标之一,各国政府在居民住房保障体系建设上都建立了相应的金融支持政策,例如住房公积金政策。
政府通过奖励住房储蓄者来刺激个人为房屋进行投资,从而能够减轻国家建设住房的繁重任务和负担。
住房储蓄也是政府引导下市场化的住房融资体系,提供固定利率,覆盖了更广泛的人群,对中低收入阶层的住房融资起到较好的补充作用。
政府奖励〔补贴〕是一种引导性间接投入,其投入显然比政府直接参与大规模的住房建设的投入要小,而且百姓直接受益,如果有多家住房储蓄专业银行市场化竞争运营,便于监管,公开透明,有利于创立和谐的环境。
例如在德国,截至2009年年末,人均居住面积到达了45平方米〔套内面积〕,而政府每年用来颁发政府奖励〔补贴〕的资金只有5亿欧元,占财政支出的比重非常微小。
2〕稳定金融市场,抑制通货膨胀
第一,住房储蓄银行是住房金融市场的重要参与者,住房储蓄帮助参与者建立信用记录和获得初始资金,并可通过鼓励使用贷款组合的住房金融模式,在不同的金融机构之间分散风险,降低本钱。
第二,由于住房储蓄的运营模式要求借款者在获得住房储蓄贷款时要有前期的储蓄过程,这样可以全面了解借款人的支付能力、收入、家庭情况和就业的稳定性,从而可以在合同履行期降低其信用风险。
目前在德国由住房储蓄银行所提供的贷款中仅有0.1%的贷款收不回来。
第三,在资金积累过程中〔住房储蓄的存款阶段〕,那些本来用于短期存款形式的资金或用于当前消费目的的资金被集中到长期的住房储蓄资金中,由此减少了短期货币市场对通货膨胀的影响。
随后,在贷款阶段,由于整个住房储蓄资金〔存款加贷款〕只能用在房屋建设上,而不能用于其他短期的消费行为,由此,这些资金又从短期资金转为长期投资。
此外,由于住房储蓄系统所具有的封闭性,决定了用于贷款的资金仅来源于那些事先为建房而积累起来的资金,不会造成国家增发货币量。
可以说“先存后贷、存贷结合、专款专用、封闭运作〞这些典型特性决定了住房储蓄有抑制通货膨胀的作用。
例如,过去15年来,德国的通胀率只有两年超过了2%〔最高为2.6%〕,其中不乏住房储蓄的奉献。
3〕平抑房屋供需矛盾,促进社会稳定
由于住房储蓄的封闭特性使其能通过持续对存量住房储蓄合同实施配贷形成一条不间断的资金流,从而使全社会对住房的需求能有一个稳定的预期,再通过价格发现功能把这种需求传导给住房供应,可以防止房地产市场的大起大落。
住房储蓄强调的是根据自身的收入进行住房消费规划,带有明显的方案导向性。
政府推行住房储蓄体系,能够有效培育居民的理性消费观念,盲目跟风消费现象很难寻到踪迹,从而能够平抑房地产市场供需矛盾,使住房消费需求平稳释放,房价维持稳定。
例如,过去10年,德国的房价走势可用一条略微下倾的水平直线表示。
可以说,这一结果的取得离不开住房储蓄体系的奉献。
2.住房储蓄对居民的作用
1〕倡导良好储蓄消费习惯,改善居民的居住条件
先存后贷是住房储蓄的一个特点,住房储蓄的参加者为获得贷款都要求有5年左右的存款过程,这有助于引导人们培养有方案、有规律的储蓄和消费习惯。
引导居民提前为改善住房进行方案性储蓄,可以提高自筹能力,降低融资量,帮助中低收入者为拥有住房进行投资,从而能够改善居民的居住条件。
2〕降低居民购房本钱,提高居民购房能力
住房储蓄能够为储蓄者提供低利率贷款,并且能够获得政府对存款阶段的补贴,客观上降低了购房本钱。
3〕锁定未来利率风险,方式灵活
固定存贷款利率有效地控制了由于利率变动带来的资产损失。
住房储蓄贷款利率低于市场利率且固定不变,在降低居民住房消费负担的同时,还可躲避未来利率上升而产生的本钱上升风险。
此外,住房储蓄贷款用途广泛,不仅可以用于购置住房,还可用于住房装修。
4〕优化居民信用记录,增强获取贷款的能力
住房储蓄银行还有一套严格的借款人资格评定体系,在授信前对借款人进行充分的评估。
住房储蓄不仅仅是简单的储蓄过程,同时还是建立和培养信用的过程,这也使得住房储蓄者能在其他金融机构〔如抵押贷款银行、商业银行、保险公司及投资基金公司等〕那里享受到较高的贷款信任度。
3.住房储蓄对中国的现实价值
1〕有利于多层次住房保障体系建设
一直以来,虽然从中央政府到地方政府通过税费减免、廉租房和经济适用房,危改和安居工程建设等方式加大居民住房福利投入力度,极大地缓解了普通百姓的根本购房需求,但也进一步加大了政府财政负担,同时由于政府直接参与住房建设,缺乏市场化透明机制,并没有完全到达社会公平和百姓普惠。
而住房储蓄体系是直接从消费需求入手,可直接针对政府关注的阶层通过政府奖励〔补贴〕进行引导,对购置中低价位、中低面积住房的居民通过政府补助和个人自助相结合、政策扶持和市场运作相结合的方式,使合理需求和合理供应对接,提高居民的购房能力,从而到达公平普惠的目的。
2〕引导理性住房消费,抑制需求盲目增长
市场问题归根结底是供求问题。
目前,中国房地产市场房价居高不下的过热现象背后,除了土地、投资、建筑本钱、房地产政策等供应因素外,需求的盲目扩大也是不可回避的重要因素。
远超过现实购置力的超前消费、透支消费成为时尚,很多人购房已不仅仅是满足最根本的居住需求,而是一味求大,甚至很多工作不久的年轻人也参加了抢房的行列。
因此引导理性适度、循序渐进的消费需求应是政府解决城镇居民住房问题的重要内容。
住房储蓄体系“先存后贷〞“以存定贷〞的运作模式,恰恰强调的是通过一定时间自我积累之后再根据存款能力适度贷款进行住房消费。
由于住房储蓄的存款期往往也是居民在工作中进行自我积累的过程,这样可以有效延缓居民的实际购房年龄,从而减缓市场的压力;而以存款为前提去获得贷款也抑制了未来住房消费的盲目性,鼓励量入为出,循序渐进地改善住房。
3〕增加了其他社会保障资金
住房储蓄体系通过鼓励居民自我积累,可大大缓解国家住房保障体系对公积金制度的依赖。
通过减少企业对住房福利的支出,可以将更多的资金投入到职工的医疗和养老保障中去,从而使国家社会保障体系的保障能力更强。
1.3.2住房储蓄与其他住房金融制度的比拟
个人住房按揭贷款、住房公积金以及住房储蓄三种体系目前是世界通行的三种个人住房融资体系,其根本用途都是满足居民的住房融资需求。
但是三种体系在功能定位上又各有不同。
个人住房按揭贷款制度是一种商业性住房融资方式,是促进房地产市场开展的手段之一,它所覆盖的人群相对于住房公积金来说要广泛得多。
从贷款额来看,除了受所购房屋总价限制〔按揭成数〕外,在贷款绝对数额上并没有限制;从购房时间上看,是以满足居民即期住房融资为目的,即随需随贷;从适用人群上来说,由于贷款利率较高且实施的是市场化的浮动利率,需要申请者具备相应收入及年龄条件。
住房公积金制度是一种政策性〔强制性〕的住房保障制度,主要定位于满足城镇居民中有稳定收入人群的购房融资需求。
从贷款额度上来看,能够满足居民的局部住房融资需求,同时也能在一定程度上降低居民的融资本钱;从适用人群来说,只有公积金缴存人才有资格申请公积金贷款。
住房储蓄制度是一种政府支持〔引导〕下的市场化运作的互助性住房融资体系,它主要定位于满足居民未来的、中长期住房融资需求,即通过政府奖励〔补贴〕政策引导居民有方案地筹措购房融资。
由于住房储蓄体系运作是市场化的,且所有客户都需要经过较长的存款过程,因此适用人群相对于住房公积金与按揭贷款要更为广泛。
同时,由于体系中资金池的封闭运作,客户可以享受到固定且较低的贷款利率,不仅可以降低贷款本钱,同时可以有效地屏蔽利率市场波动所带来的贷款本钱增加的风险。
我国个人住房按揭贷款、公积金贷款、住房储蓄贷款比拟如表1-1所示。
表1-1个人住房按揭贷款、公积金贷款、住房储蓄类贷款比照表
事项
个人住房按揭贷款
个人公积金贷款
住房储蓄贷款
经营机构性质
企业
事业
企业
监管机构
银监会、人民银行
住建部、财政部、银监会、人民银行
银监会、人民银行
决策机构
商业银行
各级政府
住房储蓄银行
盈利要求
高
无
中
财政支持
无
存款、抵税
地方政府奖励〔补贴〕
金融政策
严格
宽松
较严格
风险控制要求
高
低
中
运作模式
商业运作
政策性运作
商业运作、政策支持
覆盖人群
具有还款能力的公民
正常缴存公积金的人员
签订?
住房储蓄合同?
的人员
存款来源
个人和企业自愿的一般性存款
政府强制性的公积金专项存款,个人存50%,单位存50%
个人自愿的住房储蓄专项存款,按合同约定存款
续表
事项
个人住房按揭贷款
个人公积金贷款
住房储蓄贷款
存款利率
市场利率
参照居民储蓄确定较低利率
执行合同约定利率,通常低于市场利率
存款支取
存款灵活,支取自由
执行当地公积金管理中心政策,支取较灵活
执行合同约定,支取条件较严格
贷款对存款要求
无
正常缴存公积金1年以上
存款到达合同额的一半,评价值≥8
贷款种类
个人住房消费贷款
个人住房消费贷款
个人住房消费贷款
是否收取效劳费
否
否
是
贷款用途
购房、新建、大修、装修
购房、新建、大修、装修
购房、新建、大修、装修、归还购房债务
客户准入条件
高,对职业和收入要求较高
高,对职业和收入要求较高,主要是收入稳定的工薪阶层
低,对职业和收入要求较低
贷款期限
灵活,最长30年
灵活,最长30年
按合同约定,最长16年
贷款额度
没有贷款额度限制;有首付款比例要求
有贷款额度限制;有首付款比例要求
按合同约定;受首付款政策约束
存贷比率要求
无
1:
10左右
1:
1
利率是否浮动
浮动为主,固定为辅
浮动
固定
贷款利率总体水平
高
中
低
1.3.3住房储蓄的开展历程
1.以德国为代表的封闭式住房储蓄银行制度
封闭式住房储蓄制度以德国为代表,多数欧洲、亚洲国家都采取此种模式。
德国最早的住房储蓄经营活动是成立合作社制,吸收民间资金,但不放款,其所兴建的住宅只供出租而不出售给私人持有,1868年,德国的布列斯牢地区成立了英国式的住房储蓄合作社,1885年,教会牧师波得辛又成立了住房储蓄总户。
20世纪20年代,德国建立了封闭式的住房储蓄制度,出现了专门经营住房储蓄业务的银行类机构,最初用来为小规模的居民住房建设提供贷款,帮助克服恶性通货膨胀带来的住房金融资金短缺的问题。
由于第一次世界大战所造成的破坏,当时的德国出现了极度的房荒,利率也到达了60%。
在这种情况下,同友会、德国住房信合社和公务员住房储蓄银行三家住房储蓄经营机构相继成立。
它们以客户自存局部加上利息之和的两倍向客户提供低息甚至是无息贷款。
此时,德国的公营银行还未接受住房储蓄的观念,住房储蓄的资金提供者仍局限于民间集体互助的储蓄行为。
但到了1928年,德国斯图加特都市储蓄银行创设了专业部门从事集体性质的住房储蓄部。
自此,德国相继有18家公营银行开始办理住房储蓄业务。
当时在德国,住房储蓄银行的组织形态多种多样,包括协会、合作社、、股份等。
人们对于住房储蓄银行的定位也很模糊,有人认为其属于合作社性质,也有人认为其与保险业的营运方式接近。
1931年,住房储蓄银行被列入各州的“帝国私人保险业者管理局〞管理,而不是纳入银行业管理。
1934年,住房储蓄银行改属全国性信贷监察局监督,1938年正式被纳入银行管理范围,但仍与对一般银行的监管分开。
第二次世界大战后,住房储蓄制度进一步完善并发挥作用,1952年,德国公布?
住宅建设奖励法?
,统一建立了对住房储蓄业务的政府奖励制度。
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