南开17春学期《房地产估价》在线作业Word文件下载.docx

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现将该宗房地产调整到2006年12月的价格为（）元/m2。

A.4367

B.4617

C.4446

D.4161

5.甲乙两宗土地，甲单价为800元/㎡，乙单价为600元/㎡，其他条件完全相同，如果甲地的容积率为6，乙地的容积率为3，则作为一个理性房地产开发商会选择购买（）

A.甲

B.乙

C.甲、乙一样

D.无法判断

6.在评估一宗房地产的价值时，一般要求采用（）估价方法

A.一种或一种以上

B.两种或两种以上

C.三种或三种以上

D.四种或四种以上

7.路线价法主要适用于城镇街道两侧（）用地的估价

A.居住

B.商业

C.娱乐

D.工业

8.由于房地产的不可移动、不可隐藏，流动性差，所以难以逃避未来制度、政策等变化的影响。

这是由于房地产的（）特性

A.不可移动性

B.用途多样

C.相互影响

D.易受限制

D

9.某期房预计两年后竣工交付使用，目前与其类似的现房价格为4500元/㎡，出租的年末净收益为500元/㎡。

假设年折现率为8%，风险补偿估计为现房价格的3%，则该期房目前的价格为（）元/㎡

A.3473

B.4365

C.4500

D.4635

10.某宗房地产1997年建成使用，当时获得了70年土地使用权年限，预计该宗房地产正常情况下每年可获得净收益10万元，该宗房地产的报酬率为8％。

则该宗房地产2007年的收益价格为（）万元。

A.125

B.126.42

C.123.77

D.124.43

C

11.房地产是指土地以及建筑物等土地定着物，是（）的结合体

A.实体、权益、区位

B.实物、权益、区位

C.实物、权益、位置

D.实物、权益、位置

12.某建筑物应有而没有电梯所造成的价值损失，称为（）

A.物质折旧

B.外部性折旧

C.经济折旧

D.功能折旧

13.针对某宗房地产，已知同一时期的国债利率为4.5％，投资风险补偿2.2％，管理负担补偿0.2％，缺乏流动性补偿1.5％，易于获得融资的优惠率为0.5%。

采用累加法求取的该宗房地产报酬率为（）。

A.10.10%

B.7.90%

C.8.40%

D.11.90%

14.收益法适用的条件是房地产的（）

A.收益能够量化

B.风险能够量化

C.收益或风险其一可以量化

D.收益和风险均能量化

15.从理论上讲，（）是街道对地价影响的转折点

A.标准临街宗地

B.标准临街深度

C.标准临街宽度

D.路线价区段

16.任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费，并且要受制于其所在的空间环境，这是由于房地产的（）特性

A.不可移动

B.独一无二

17.房地产的（）特性，使得房地产具有独占性

B.供给有限

C.价值量大

D.用途多样

18.某房地产总价180万元，分两期支付，首期付款60万元，余款在半年后一次付清，年利率6%，该房地产的实际价格为（）万元

A.180

B.178.4

C.183.5

D.176.6

19.某宗房地产交易合同中写明，买方付给卖方4982元/m2，买卖中涉及的税费均由买方负担。

该地区房地产交易中，卖方缴纳的税费为正常成交价格的6%，买方缴纳的税费为正常成交价格的4%。

则该宗房地产的正常成交价格为（）元/m2

A.5190

B.4700

C.5300

D.4790

20.有一宗房地产交易实例，其成交总价为40万元，其中首付10%，余款在半年和1年后分两次平均支付，假设月利率为0．5%，则在成交日期一次付清的价格为（）万元

A.37．91

B.38．25

C.38．42

D.50

21.构成房地产实物、权益和区位状况的因素，称为（）

A.环境因素

B.自身因素

C.经济因素

D.外部因素

22.为了防范房地产信贷风险，要求评估的房地产抵押价值为（）

A.快速变现值价值

B.谨慎价值

C.在用价值

D.残余价值

23.房地产所有权有单独所有、共有和（）三种

A.建筑物区分所有权

B.建筑物共同共有权

C.建筑物按份共有权

D.私有权

24.假设开发法的理论依据与（）相同

A.市场法

B.成本法

C.收益法

D.长期趋势法

25.下列影响房地产价格的因素中，不属于经济因素的是（）

A.金融制度政策

B.利率

C.经济发展

D.汇率

26.数学曲线拟合法中最简单、最常用的是（）

A.直线趋势法

B.指数曲线趋势法

C.二次抛物线趋势法

D.平均增减量法

27.房地产估价的合法原则是针对（）来讲的

A.估价机构

B.估价人员

C.估价对象

D.估价方法

28.在评估政府行政办公楼的价值时，一般采用（）估价。

D.假设开发法

29.假设开发法在形式上是评估新开发的房地产价值的（）的“倒算法”

30.房地产权利的种类中，属于债权的是（）

A.地役权

B.建设用地使用权

C.抵押权

D.租赁权

二、多选题（共10道试题，共20分。

1.房地产外部因素可再分为（）

A.制度政策因素

B.经济因素

C.社会因素

D.权益因素

ABC

2.房地产区位因素是—个综合性因素，如果对其进行分解，可分为（）等方面

A.位置

B.交通

C.面积

D.外部配套设施

ABD

3.收益性房地产包括（）

A.住宅

B.加油站

C.旅馆

D.酒店

ABCD

4.以下（）有助于把握最高最佳使用原则

A.替代原理

B.收益递增递减原理

C.均衡原理

D.适合原理

BCD

5.求取建筑物重新购建价格的具体方法，有（）

A.造价指数法

B.分部分项法

C.单位比较法

D.工料测量法

6.在现金流量折线法（）不独立显现出来

A.开发成本

B.销售税费

C.投资利息

D.开发利润

CD

7.运用成本法估价，计算投资利息时，包括（）的利息，无论他们的来源是借贷资金还是自有资金都应计算利息。

A.管理费用

B.土地取得成本

C.销售费用

D.开发成本

8.建筑物实物因素包括（）

A.建筑规模

B.建筑结构

C.朝向

D.设施设备

9.明确估价基本事项主要包括（）

A.明确估价对象

B.明确估价内容

C.明确估价目的

D.明确估价日期

AC

10.市场法适用的对象有（）

A.标准厂房

B.在建工程

C.高档公寓

D.房地产开发用地

ACD

三、判断题（共10道试题，共20分。

1.未出租的餐馆不能采用收益法进行估价（）

A.错误

B.正确

2.房地产具有供给有限性，本质上是由于土地总量有限和面积不能增加。

（）

3.通常把市场法求得的价值简称为市场价格。

4.通常情况下重置价格比重建价格低（）

5.在建筑物剩余经济寿命早于土地使用权剩余期限结束的情况下，房地产的价值等于以建筑物剩余经济寿命为收益期限计算的房地产价值。

6.搜集什么样的实例资料，主要取决于估价对象的不同。

7.估价上的建筑物折旧是指由于各种原因而造成的建筑物价值损失。

8.专业估价与非专业估价相比，专业估价需要承担法律责任（）

9.某宗房地产，收益年期无限，预计每年的总收益稳定为16万元，总费用未来第一年为8万元，此后每年递增2%。

该类房地产的报酬率为10%，则该宗房地产的收益价格为60万元。

10.谨慎原则只有在评估房地产抵押价值才需要遵循的一项原则。

1.由于房地产的不可移动、不可隐藏，流动性差，所以难以逃避未来制度、政策等变化的影响。

2.某建筑物应有而没有电梯所造成的价值损失，称为（）

3.任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费，并且要受制于其所在的空间环境，这是由于房地产的（）特性

4.为了防范房地产信贷风险，要求评估的房地产抵押价值为（）

5.某房地产总价180万元，分两期支付，首期付款60万元，余款在半年后一次付清，年利率6%，该房地产的实际价格为（）万元

6.估价时点为过去的情形，多出现在（）中

A.保险理赔案件中

B.期房估价

C.拆迁估价

D.房地