特殊用地价格的评估.ppt
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特殊用地价格的评估.ppt
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特殊用地价格的评估,赵松Z,CLV,地价所,第一部分概述,一、概念二、特征三、分类四、意义,一、特殊用地的概念,土地分类体系的“特殊用地”评估中“特殊用地”:
是指那些在土地估价中较之典型的商业、居住和工业三大类土地来说,数量和交易量相对较少,或具有某些特许经营权的土地,即它们是除去典型的商业、居住、工业等用地类型后,余下的非典型的、不具有代表性的各种用地的统称,数量有限性竞争不足性交易稀少性用途受限性,二、特殊用地的特征,用途的获准具有特殊性的土地非经营型公益设施用地宗教性建筑用地大规模旅游娱乐设施用地道路及交通设施用地资源型用地墓葬用地池沼、滩涂用地.,三、特殊用地的分类,四、特殊用地评估的意义,第二部分估价方法,一、用途转换原理二、收益法的应用要点三、成本法的应用要点四、比较法的应用要点五、基准地价系数修订法的应用要点,一、用途转换原理,评估中的启示概念:
基于评估中的协调性原则和替代原则,以具有高度相关性的其他用途土地价格经过类比修正测算特殊用地价格,用途转换的可行性与合理性市场比较法是评估土地价格的首选方法市场交易中,特殊用地的特殊性得不到必然的延续特殊用地用途转化具有实践可循的规律性,几种特殊用地的用途转变方向:
日本的具体做法如下:
高尔夫球场的土地价格=周边的居住用地价格*60%居住用地开发费游乐场用地价格=周边的居住用地价格*60%居住用地开发费铁道用地价格=沿线的土地价格*1/3应用要点:
正确确定转换方向和价格比例,二、收益还原法的应用要点,1.适用范围2.应用要点纯收益的确定土地纯收益=不动产年总入-年总费用-经营利润-应扣除的垄断收益-建筑物年纯收益年经营总收入年经营利润垄断利润还原利率,1.适用范围2.应用要点土地取得费土地开发费利润增值收益,三、成本逼近法的应用要点,1.适用范围2.应用要点局部单元比较在“类似供需圈”内寻找案例市场状态的判断,四、市场比较法的应用要点,1.适用范围2.应用要点明确基准地价内涵合理进行用途归类附加修正,五、基准地价系数修正法的应用要点,第三部分评估实务分析,一、加油站用地评估二、学校用地评估三、休闲旅游开发项目用地评估四、墓地价值评估五、温泉用地价值评估六、道路用地价值评估(略)七、荒地价值评估(略),一、加油站用地评估,
(一)加油站用地的特点自然特征普遍性单一性分散性受限性行业垄断性价值量普遍较高,
(二)主要价格影响因素区位因素交通便捷度因素可视性因素,(三)评估方法的选择收益法成本法,(四)主要收集的资料运营环境基础设施土地条件经营情况建筑设备,(五)案例及评析,1.概况加油站框架结构,主要包括加油棚、二层办公楼、一层平房等建筑物,配套设施:
加油机、储油罐等,消防设备齐全。
该加油站共有6台电脑加油机,目前经营状况良好。
2.房地产产权状况:
(略)3.评估目的:
为抵押贷款提供依据4.评估基准日:
(略),5.评估方法及过程根据实地勘察和对临近地区的调查,及所拥有的材料,本标的评估宜采用收益法,
(1)销售收入根据该加油站的会计报表,XXXX年其营业收入为31800350.0元(不含增殖税),考虑到XXXX年为该加油站建成后营业的第一年,该加油站正常营业后其收入会有所增长,故将其正常运营的营业收入确定为32000000元(不含增殖税)则有:
销售收入=32000000元,
(2)销售成本销售成本为加油站商品购入价款(不含增殖税),经测算该销售成本占销售收入的75%,即销售成本=32000000*75%=24000000元,(3)营业费用营业费用包括工作人员的工资费用、交通运输费、广告费等,经测算按其销售收入的5%计取,即:
营业费用=32,000,000*5%=1600000元,(4)营业税金及附加其城建税及教育费附加按应缴增殖税的4%计算,增殖税税率为17%,即:
营业税金及附加=增殖税*4%=32,000,000-24000,000*17%*4%=54400元(5)管理费及财务费用经测算,加油站管理费用及财务费用约占销售收入的6%,则:
管理费及财务费用=32,000,000*6%=1920,000元,(6)营业利润经测算,营业利润=32,000,000-24,000,000-1,600,000-54,400-1,920,000=A元,(7)确定由房地产产生的纯收益上述计算所得年营业利润包含了房地产产生的收益、正常经营的商业利润和垄断行业(成品油经营权)超额利润,扣除商业利润及垄断行业(成品油经营权)超额利润后,所剩余利润即位房地产所产生的利润。
根据对同类加油站经营情况的调查,综合考虑确定商业利润为销售成本的10%,经营权垄断利润为销售成本的4%,则由房地产产生的年纯收益为:
营业利润A-销售成本*(10%+4%)=B元,(8)收益年数n(9)还原利率r计算评估收益总值V=B/r1-1/(1+r)n上述求取的是加油站总体价值,包括土地和地上物,如果要求取土地价格,需要在上述价格的基础上减去地上物价格。
一个国外案例评估对象:
加油站评估目的:
征地补偿案例采用了收益法和比较法两种收益法:
最佳用途分析;年总收益、年总成本确定;,综合资本化率的确定:
调查分析房地产资本化率:
9%左右商业经营的资本化率:
15%-20%根据评估对象情况进行调整修正(经营能力、历史业绩及信誉、市场需求及预期、改良物质量、竞争、交通容量及可及性等)确定最终综合资本化率:
11%,一个国外案例比较法:
“ItwasnecessarytoexpandthecomparablesearchchronologicallyasfarbackasApril1999andgeographicallytoareasoutsidetheOttawaarea.”.,一个国外案例比较法:
一个国外案例比较法:
ComparableSaleNo.4at100DufferinStreet,Perthisimprovedwithan.ThispropertyislocatedwithinthewesternboundaryoftheTownofPerthaboutsixtykilometressouthwestoftheCityofOttawa.Highway7becomesDufferinStreetinPerthandisahightrafficartery.ThepropertyadjoinsaTimHortonsrestaurant.SoldinSeptember1997for$200,000.Listedforsaleat$449,900for240daysbeforeattractingapurchaser.ComparableSaleNo.5at8457Highway17,.locatedaboutfivekilometreseastoftheCityofRocklandand30kilometresfromtheOttawadowntown.Highway17isamajoreast-westtransportationroute.Thepropertyisimprovedwith.Thepurchaser(tenant)hasatwoyearsemi-grossleasefor$102,000annuallyexpiringinDecember2003.Thegassupplier,Macewen,ownesandmaintainsthepumps.Thesupplyagreementisbasedon$0.04perlitre.Thesellingpricewasrecentlyfinalizedbetweenthelandlordandtenant.ComparableSaleNo.6at5869Highway17,.ThispropertyfrontsonthesouthsideofHighway7.Theimprovementsconsists.Thetrafficvolumeperdaywas36,000and3,355,000litresweresoldannuallyatthetimeofsale.Thesellingpricewasrecentlyascertainedbetweenlandlordandtenant.Purchasedwith$515,000incashanda$500,000mortgageat12%forafiveyearterm.,一个国外案例比较法:
收益法:
$1,250,000.00成本法:
$1,320,000.00($1,300,000.00),二、学校用地评估,
(一)主要特征自然特征区位特征交通特征利用特征产权特征公共服务特征市场特征,
(二)主要价格影响因素,区位因素交通因素环境因素人文历史,(三)学校用地的估价方法选择,成本逼近法基准地价系数修订法机会成本法收益还原法外部效应量化法,(三)学校用地各估价方法运用要点,成本逼近法:
1、土地取得费。
征地补偿标准“同地同价原则“2、土地开发利润率。
于同区域的住宅用地和工业用地之间3、区位修正,基准地价系数修正法:
1、套用类别2、对修正体系的调整,(三)学校用地各估价方法运用要点,机会成本法:
1、最适宜用途的确定:
2、最适宜用途下的价格评估3、修正,收益还原法:
1、客观收益的确定:
(五)案例及评析,1.概况某中学用地,位于市区,毗邻X湖规划用途:
教育;实际用途:
学校土地面积:
39825平方米;建筑面积:
16265平方米权利状况:
该土地为国有建设用地,于1998年8月以无偿划拨方式取得使用权,无他项权利2.房地产产权状况:
(略)3.评估目的:
划拨土地使用权市场价格4.评估基准日:
(略),(五)案例及评析,价格影响因素及价值状况分析区位条件:
评估对象所在区域距市中心约8公里,周边有民族大学、大学、大学、超市、XX购物中心、XX图书城、国际会展中心等,与评估对象距离较近。
距学校1000米左右是该区域的一个公交中转中心,因此附近公交线路比较多,有15路等多条公交线路经过,区域内交通便捷度较高。
周边有XX花园、当代XX智慧城、.等已经建成或正在建设的住宅小区,有比较稳定的生源。
土地条件:
基础设施达到“五通”(即通路、供电、供水、排水、通讯)一平;评估对象临街,长方形;评估对象建筑物(略),5.评估方法及过程评估对象具有以下特点:
1估价对象取得方式为划拨,该区域土地的取得费用、开发费用、税费等各项费用齐全,且估价对象所处区域较好,因此,价格估算可以考虑使用成本逼近修正法。
2该市基准地价体系健全,估价对象处于基准地价体系范围内,并且基准地价体系中对于基准地价体系在教育用地评估中的应用也有明确的描述,主要是参考住宅用地的基准地价体系进行评估,因此,价格估算可以考虑使用基准地价系数修正法。
3经过对待估对象所处城市区位和周边物业以及相邻土地利用状况的考察,如果其不用作学校用地,其最适合的用途为住宅用地,即用来开发住宅房地产,因此,学校用地的价格可以考虑用机会成本法来评估,评估时将假设该学校用地作为住宅用途时的价格作为其土地价格。
基于上述原因,选择成本逼近修正法、基准地价系数修正法和机会成本法。
成本逼近修正法估算土地价格,1土地取得费用待估土地位于市区,因为该宗地的所处区域的城乡交错区是蔬菜生产区,因此设定开发前为菜地。
根据新土地管理法和市有关文件规定的标准,考虑待估宗地土地类型及目前实际征地情况,。
经计算土地取得费合计A元/平方米2土地开发费用根据。
红线外“五通”(通上水、通下水
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