房地产市场调研方案模版 6400字Word文档格式.docx
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我们认为,高级管理层应把营销作为整个管理过程完整的一部分,并且公司的许多价值存在于营销资产中:
品牌,市场知识、顾客关系和合作伙伴关系等。
在长期的房地产销售实践中,因赛公司总结出了三条朴素的观点;
①把产品做好,是一切营销成功的最基本因素;
②一个畅销楼盘应该是综合素质上佳,没有明显的缺点,同时又有鲜明的卖点;
③有时消费者购买住宅产品,追求的不是房子本身,而是某种需求和欲望的满足。
XX有限公司
一.成功的开端是建立畅通无阻的内部沟通渠道
1.整体研究策划
第一步:
“穷尽问题”,调研开始前的脑力风暴会议,旨在建立一套完善的内部沟通渠道;
第二步:
通过内部沟通,明确研究重点以及把握研究方向;
第三步:
整体的调研实施内容;
第四步:
调研是基础,分析是核心;
第五步:
分析整理报告。
2.“碰头会”的必要性与实用性
这里需要介绍的是,因赛所倡导的调研将有别于传统的调研方式,不仅仅停留在注重成果的层面,而是深入到探讨过程中,如何探讨,“碰头会”是一种关键的形式。
双方人员,包括决策者、调研的制定者、具体实施人员以及资料分析研究人员等,通过交流沟通、各抒己见,过程中不仅增加了协作人员的同一性(为同一事件共同努力),也便于决策者时时把握方向、调整战略。
在整个调研过程中,各种目的、形式的“碰头会”实际上是贯穿于整个工作环节中的“润滑油”,对于调研工作的顺利、畅通进行必不可少。
3.建立畅通无阻的内部沟通渠道
通过建立调研过程的“三级保障系统”保证整个调研过程的顺利畅通实施:
一级执行系统:
指具体实施过程中的调研一线执行团队,为垂直领导系统,分组分级管理,保证信息的直线传达性和畅通性;
二级监控系统:
特指独立于一线执行团队外的调研监控人员,为保障调研数据的真实性、有效性所设立的独立人员或团队;
三级反馈系统:
即各组、各执行团队间的信息反馈系统,主要指调研制定者与资料分析研究人员的相互沟通、监控人员反馈信息于调研制定者、各组各团队通过“碰头会”的沟通、信息反馈给决策者等。
建立在“三级保障系统”上的调研过程,才真正可以达到合理化、精准化的成果体现。
二.过程的起点必须确认关注重点和研究方向
1.确定调研关注点
“XXX市场怎么样?
”、“规划什么样的产品才能符合当地市场的需求?
”、“如何划分分期开发的规模?
”、“怎么才能降低市场风险?
”等关键性问题,是工作室和投资商所共同关注的,也是本次调研需要重点解决的问题。
线条表示图例:
→:
一级执行系统→:
二级监控系统→:
三级反馈系统
面对诸多的问题,不能一言概括、一方决定,也不能粗略罗列、混淆而谈,应该系统归类,依次调查,逐一研究,个个击破。
在这种前提下,调研前期的“碰头会”——“脑力风暴交流”即应运而生。
集思广益、博采众长,调动各方面人员的积极性,吸取各方面的建议,提出问题,分析问题,为以后的研究确立重点目标。
2.找准研究切入点以及研究方向
在确立调研重点目标的前提下,如何找准问题的切入点,进行直接有效的调研,而不用浪费过多的人力物力于空泛的基本数据采集。
在这一点上,工作室将从市场、需求特征、产品以及客群四个方面进行深入的研究分析。
在市场方面,当地市场情况调研以市场特征分析、供需关系研究、竞争性评论等方面为主;
在需求特征方面,将在掌握市场情况的基础上,结合先进的理论依据和丰富经验,着重:
人口及需求特性、价格区间、适销户型及面积、附属功能及配套设施、认知途径、购买抗性等多方面的综合研究;
在产品方面,以全面调研当地市场产品特征为基础,从各个产品的定位、规划、景观、立面、细部等方面系统总结其成功经验或借鉴其失败教训,为本案产品定位提供基础保障;
在客群方面,将重点投入到客群定位及购买特征方面,通过大量的访谈型调研,掌握第一手购房者的直接资料,并潜移默化的引导购房者对本案的认知,并力争为本案挽留部分现阶段有购房需求的客户,使其对本案充分留意和关注;
通过以上四个方面切入到整体调研的具体实施中去,再结合各阶段性“碰头会”的探讨,即可为此次调研把握精准的调研方向。
3.过程中的全程监控
此处的监控,一方面是保证调研数据的真实可靠,对投资商委托的工作认真负责;
另一方面是从另外一个角度反映当地市场信息,很多一线调研人员容易忽视和错过某些隐性信息,这时候就需要监控人员“知人所不明、查人所不觉”,发现漏洞,填补空白。
三.突破创新的“有点有面”全方位科学调研方法
1.从基础数据入手
泛指为收集一切基础性数据所开展的调研方法。
主要包括:
1)访问当地相关政府职能部门,获取经济发展的第一手资料;
2)访问市场上所有在售、售完的项目,获取项目基本情况的第一手资
料;
3)访问重点大、中型企业,获取其职工居住情况的第一手资料;
4)对第一手基础资料进行分类整理,取其精华,深入研究。
2.从产品定位入手的“针对性点状调研”
所谓“针对性点状调研”,即从本案的产品定位入手,着重研究分析几个对于本案具有典型参考意义的楼盘,通过分析其成功点与缺陷点,为本案产品定位找准方向。
1)通过直接询问法取得取样项目的表面第一手资料;
2)通过间接询问法从与取样项目有关的单位、人员处取得项目内部的资料;
3)通过电话验证法核准手头掌握的取样项目资料;
4)分析整理取得的调研资料,判断其有效性和适用性部分,分类整理。
3.从客群定位入手的“开放性面状调研”
针对客群定位的专项调研是全面性、系统性的一项重点工作,在前面对于取样项目作出分析研究后,市场最终的接受情况才是检验项目的最终标准。
因此,在此步骤中,重点工作方法如下:
1)制作符合当地消费习惯的调研表,并准备一定的小礼品,后期根据调研工
作的开展,可对调研表中的部分内容作出一定的修改,以取得最终调研目的为参照;
2)询问面放宽,在以县城为中心的区域内作为调研重点,另外也可以考虑周
边村镇的中心区域;
3)询问对象“个体和集体相结合”,即有面向个人的拦截性访问,也有针对
企事业单位的专门性访问,在调研的基础上也可为项目在当地打开一定的知名度;
4)询问方法“传统和新式相结合”,即有传统的问卷式、电话访问式等,也
结合部分有奖抽查式、网络留言式等新式询问方法。
5)最后将取得的资料分类整理,专门制作一套数据汇总后的研究分析报告。
四.人员是实施工作的关键点
主要人员简介
此次XXX市场的调研,因赛地产计划参与人员8-12人,并且因赛地产为本次调研安排了具有丰富经验的操作团队,主要人员如下:
总策划师总经理
作为本次调研工作的挂帅人物。
19xx年毕业于天津大学土木工程系,硕士。
曾供职于多家知名国内外房产公司,历任项目总经理、公司总经理等职,20xx年组织成立XX房地产营销策划公司,成功完成十几个项目的全案策划及营销管理。
研发部及策划部经理
负责本次调研的分组管理工作。
毕业于黑龙江大学,大本。
曾就职于搜房网(),20xx年加入公司。
擅长市场研究以及产品策划,主持过天津“XXXX”项目的及产品策划,衡水XX项目的前期策划。
销售经理
天津工业大学本科毕业,曾就职于己于搜房网(),20xx年加入公司。
先后曾主持销售过XX项目、保定XX项目、大港油田XX等项目,负责销售的商品房面积接近100万㎡。
有着丰富的销售管理工作经验。
天津商学院市场营销本科,20xx年加盟,曾在万科水晶城、柏丽花园等项目任销售主管及经理职务,2004-20xx年任承德银泰花园的项目销售总监。
销售案场主管
天津城建学院环境工程本科,20xx年加盟,曾在华苑项目鑫茂集团,海纳十华里项目任置业顾问。
销售部主管
负责本次调研的实施工作。
毕业于保定师专,大专。
曾先后任职于保定市多家房地产公司,参与销售过多个住宅项目,20xx年加入因赛团队,业绩突出,多次获得销售冠军,06年初晋升为现场销售主管。
文案
天津师范大学广告专业本科,20xx年加盟,负责项目企划文案,广告媒体对接。
置业顾问
天津城建学院专科,20xx年加盟,现在保定任置业顾问。
1.初步分组情况
第一小组(2-3人):
主要负责基础资料的收集整理,工作重点为市场情况的全面调研;
第二小组(3-4人):
主要负责各项目资料的收集整理,工作重点为可参考项目的细致调研;
第三小组(4-5人):
主要负责客群消费特征的细致调研,工作重点为取得客群一手数据并分析整理。
五.合理的运用时间才能创造超额的效益
2.再次重申内部沟通作用的重要性
本次调研的时间安排上,属于时间紧、任务重,在一个月的时间内既要完成当地市场数据的调查研究,又要集中精力对于调研的结果进行研究分析,因此,前面提到的建立顺畅的内部沟通渠道的意义尤显重大。
从时间安排表上不难看出,每一阶段完成后,工作团队都会进行短暂的总结分析,并与决策者一起研究前阶段的调研所得以及下阶段的调研方向,这其中“碰头会”的及时性与成效性将直接影响到下一阶段的调研展开。
因此,保障例行会议的顺利进行是调研成功的必要前提条件。
3.成果产生于实践
经过前半个月的实际调研阶段以及后半月资料整理、分析、研究、组织报告,此次调研将圆满结束,最终成果将体现在以下四部报告中:
《XXXXXX房地产市场调研报告》
《XXXXXX住宅市场消费特征研究》《XXXXXX宏宇地产住宅项目产品策略》
《XXXXXX宏宇地产住宅项目全程营销方案提纲》附表内容
初步制作的项目调研表(暂行)初步制作的问卷调研表(暂行)
调研员姓名:
调研日期:
访问员:
访问地点:
访问时间:
月日时分至时分
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房地产调研问卷
先生/小姐/女士:
您好,我是因赛策划公司的访问员,我们是一家独立的市场研究公司,我们正在进行一项有关房地产方面的市场研究,想和您谈谈有关房地产方面的一些问题,耽搁您一些时间,好吗?
谢谢!
-甄别部分-
1、您
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