城市商业综合体项目的风险规避研究文档格式.doc
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然而并非所有的城市综合体都能带动区域经济。
作为一种城市价值系统的运营模式,大型城市综合体资源配置的综合性,开发技术和投资决策的复杂性远远高于单纯地产或房产开发,意味着综合体开发必然承受巨大风险。
区域经济环境把握不到位、行业市场环境巨变、项目规划定位失误、资金链断裂、开发商经营操盘能力不足、后期运营不利……,诸如此类等等因素造成几乎每个城市都有综合体的失败案例。
综合体开发对区域资源的配置具有不可逆性;
因此失败造成的不仅仅是项目本身的损失和开发企业的重创,而且影响到整个区域系统发展的进程和秩序,很多城市为此付出了巨大的代价。
(2)影响我国综合体项目开发的重要风险因素
影响综合体项目成功与否的重要风险因素来自于两大方面,一方面是对区域环境开发条件的要求,包括城市综合经济能力、地段、交通、商圈等;
另一方面是对开发商的要求,包括资金实力、开发节奏、配套资源、人才团队、经营能力以及项目风险承受能力等。
当前,我国北京、上海等一线城市,城市综合体发展日臻成熟。
但是对于其他城市而言这一业态尚处于起步阶段,从环境的开发条件看,一是国内的金融环境不利商业的流通性,商业地产价值被低估的情况还在持续;
二是城市综合经济能力、地段、交通、通讯、商圈不成熟,难以支撑项目的持续经营。
从国内开发企业的角度看,一是国内开发商对综合体开发处于初步探索阶段,尤其商业部分专业人才缺乏,操盘经验严重不足;
二是国内融资渠道狭窄,海外融资经验渠道缺乏造成融资成本高,资金后劲不足;
三是城市综合体项目属于高端物业,项目的投融资管理、规划设计、开发建设、招商运营等每一个环节都离不开国际化合作,缺乏国际化经营的文化背景也是国内开发企业的软肋。
(3)我国城市综合体项目风险的主要体现
综上所述的原因,我国大部分城市综合体项目的主要风险体现在如下几大点:
一是项目财务与金融风险,综合体项目普遍存在高价拿地,写字楼和公寓等产品低价出售形成的投资收益风险,还有规模体量庞大,开发周期长带来的投融资管理复杂、国家金融法律政策变化等因素,造成项目融资不足、资金运营失利、项目资金链断裂等现金流风险;
二是在项目规划业态设计的风险,如错估区域环境的条件盲目立项,项目规划定位方向偏离市场,产品设计的严重缺陷等战略性风险。
在北京和上海等大都市需要考虑综合体与区域之间的关系,要考虑区域的交通、通讯等能否支撑;
三是市场竞争风险,包括与竞争对手,建筑承包商、各类合作机构(包括政府部门)以及购房者、租户等的竞争博弈;
四是招商和运营风险,综合体项目的持续收益主要来自于对商业物业的租赁和经营长期积累的滚动收益,招商瓶颈、商业地产专业运营的能力和运营资金的长期支撑需求是国内综合体开发企业面临的最普遍最严重困惑。
最后,在当前的时局条件下,还有一个城市综合体商业项目研究无法回避的重要因素,那就是国际金融危机的全球化和世界经济萧条带来的系统风险。
城市综合体开发的风险研究是一个巨大的系统工程,本文通过一个国内开发商在建中的,具有当前我国城市综合体典型特征的代表性项目“绿城•温州鹿城广场综合体”的风险解析,旨在见微知著,对当前我国城市综合体发展中普遍性风险的管理有借鉴意义。
二.“绿城•温州鹿城广场”综合体项目简介
本项目是由绿城集团于2006年12月30日,以33.333亿元的出价获得这块号称“温州地王”地块的开发权,是其开发的首个城市综合体项目。
该项目位于温州市中心区江滨路与车站大道交汇处,滨江景观带南岸与瓯江相邻。
我们从项目的区域背景及市场价值、空间规划及产品结构、项目开发商简介三方面对项目作基本完整的描述。
1.项目区位背景综述
2.项目空间规划和业态结构介绍
(1)项目空间规划与功能定位
绿城•温州鹿城广场定位为国内一流、浙江第一的集商、住、休闲旅游一体化的现代化城市综合体。
绿城集团邀请了包括美国SOM公司、美国RTKL设计公司、美国SWA公司等全球一流团队共同合作,对绿城•温州鹿城广场项目的总体规划、购物中心、景观规划及交通组织进行规划设计,以打造国际一流、国内领先的高品质综合项目。
从空间上看,迎江依江两个角度的鸟瞰图和一张迎江立面效果图共同勾勒出了本项目宽广通透,气势高贵的滨江都市空间意象和齐整有序的建筑格局。
从功能结构上看,本综合体项目由5类基本业态类型构成:
一站式现代化购物中心,超五星级酒店,国际甲级写字楼,酒店式产权公寓和高品质人文住宅社区。
(2)项目规模体量和业态组合分割
开发总规模
总占地面积(㎡) 13.68万
总用地面积(㎡) 13.23万
地上建筑总面积(㎡) 45.80万
投资规模(预)
土地总投资(元) 33.333亿
项目总投资(元) 100亿
用地平均投入(元/㎡) 2.52万
房屋平均投入(元/㎡) 2.18万
①项目规模体量总体指标
②业态结构与体量分割
功能分割 位置规模体量 各业态组合及其特点 占比 盈利模式
人居社区 项目北部沿江地块5幢控高155m以下高层住宅,22万㎡江景高层精装豪宅,独立电梯入户,3.4米以上层高,300平方米左右超大户型,豪华智能人居系统;
小区配套 48%
左右 奢华价格出售+高端物业管理及衍生服务(如英式管家服务等)
综合商业 项目中部地块综合商业建筑,9万㎡ 浙江最高档次的一站式现代化购物中心。
为综合体项目核心组成部分,地上四层,地下二层,业态涵盖高档百货、精品超市、电影院、KTV、餐饮、娱乐以及时尚零售店等。
19.7%左右 以长期持有滚动营利为主。
收益累积来源有商铺租售+经营权+租赁经营+物业管理及衍生服务
综合商务 项目南部地块350米74层超高塔楼,建成将成为浙江第一高的标志性建筑 塔楼上部,6万㎡ 超五星级酒店,引入全球知名酒店管理公司——凯悦国际酒店与度假村集团旗下品牌“君悦”入驻管理。
13%
左右 以长期持有滚动营利为主。
委托经营模式等
塔楼中部4.4万㎡ 酒店式产权公寓
9.6%左右 奢华价格出售+高端物业管理及衍生服务(如英式管家服务等)
塔楼下部4.4万㎡ 国际5A甲级写字楼,引入全球知名酒店管理公司——凯悦国际酒店与度假村集团旗下品牌“君悦”入驻管理。
9.6%左右 奢华价格出售+委托高端物业管理及衍生服务
三.“绿城.温州鹿城广场综合体项目”的风险收益解析
通过项目描述可见,“绿城•温州鹿城广场”若按预期成功建成和运营,将是温州市第二个综合体项目,并以浙江第一高楼成为城市地标;
将为温州高端阶层提供理想家庭居所,优化温州市民的生活方式;
将作为温州商圈的新引擎极大地推进温州的城市化进程,提升温州城市功能、形象与影响力。
然而,风险是市场经济的灵魂,作为一个开发周期长、投资庞大,业态复杂的典型,“绿城•温州鹿城广场”综合体项目的开发运作在公众界面的背后,面对的是无处不在,无时不在的巨大风险。
对其风险收益控制分析对当前城市综合体开发运营的风险管理具有普遍借鉴意义。
下面,我们就从项目的财务与金融风险入手,展开其在规划定位与业态设计、市场条件与竞争环境、招商和运营、开发商实力与经验,以及宏观经济等共6个方面的风险识别与解析。
1. 项目财务与金融风险
(1)投资收益与盈亏平衡
我们选取2个关键指标:
总投资收益率(ROI)、盈亏平衡点销售量(BEP(Q)),和1个参考指标:
项目基准收益率(Rc),进行这项风险分析。
总投资收益率(ROI):
是表示总投资的年盈利水平,用函数可表示为:
ROI=(EBIT/TI)×
100%;
其中EBIT=项目正常年份的年息税前利润或营运期年平均税息前利润;
TI=项目总投资;
盈亏平衡点(BEP(Q)):
盈亏平衡临界点的产销量,可表示为:
BEP(Q)=CF/(p-CU-TU);
其中CF=固定成本,CU=单位产品变动成本;
p=单位产品销售价格,TU=单位产品营业税金及附加。
项目基准收益率(Rc):
是投资者以动态观点确定的投资资金应当获得的最低标准的盈利率水平,Rc的测定,同时还要根据政府政策要求、行业参考数据、以及投资者自身全局的战略发展等因素综合考虑。
用函数可表示为:
Rc≥i1+i2+i3;
其中i1=max(单位资金成本,单位投资机会成本),i2=风险补贴率,i3=年通货膨胀率;
这3个指标中,Rc是项目盈利能力的基准线,ROI必须大于Rc项目才有可行性,ROI相对Rc越高,项目盈利能力越高,反之越接近Rc则收益风险越大;
BEP(Q)反映了项目盈亏平衡点的高低,BEP(Q)相对销售总量越低,则项目的盈利安全性越强,反之风险越大。
回到本项目,由于购物中心和五星级酒店长期持有滚动营利的盈利模式,先不在这里考虑其投资运营风险,计算销售收入时仅考虑住宅、甲级写字楼和产权式公寓,其投资及收入数据(来源于对2007-2009年开发商的公众信息估算)如下(*为假设的前提条件):
*若销售金额按3.3350万元/㎡均价,房屋投资金额2.18万元/㎡(按总投资100亿,土地投资33.33亿元以面积平均分摊,固定部分约0.7278万元/㎡,可变部分1.4522万元/㎡)均价计算;
*两期住宅各按11万㎡(23亿÷
60%÷
3.3335万元/㎡≈11万㎡)估算;
*两次投资时间按土地购置时间和开工时间估算,假设资金为自筹;
*销售收入按开盘时间开始产生估算,假设交付时完成销售全部收入;
分项 面积(㎡) 首次投资 二次投资 销售收入 交付
时间
时间 金额(元) 时间 金额(元) 时间 金额(元)
住宅一期 11万 2006.12 8.006亿 2007.12 15.95亿 2008.8起 36.685亿 2011.06
住宅二期 11万 2006.12 8.006亿 2008.6 15.95亿 2009.5起 36.685亿 2011.12
购物中心 9万 2006.12 6.55亿 2008.09 13.07亿 自持产权
2008.9进入预招商 2012.12
五星级酒店 6万 2006.12 4.37亿 2008.12 8.71亿 自持产
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