XX银行个人二手房按揭贷款管理办法.docx
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XX银行个人二手房按揭贷款管理办法
XX银行个人二手房按揭贷款管理办法
第一章 总则
第一条 为规范个人二手房贷款管理,维护借贷双方的合法权益,根据《中华人民共和国商业银行法》、《中华人民共和国担保法》和《中华人民共和国物权法》等法律法规以及本行相关规定,特制定本办法。
第二条 本办法所称个人二手房按揭贷款是指借款人(购房人)在二手房交易过程中,先支付部分房款,剩余部分向本行申请贷款,并由本行认可的担保公司提供阶段性担保而发放的一种人民币按揭贷款。
第三条 本办法所称二手房是指在房屋二级市场上合法交易的现房,包括住房、商铺、门面、商务办公用房、自建房等。
第四条 本办法所称的二手房按揭贷款分为二手房按揭贷
款(以下简称按揭贷款)和二手房转按揭贷款(以下简称转按揭贷款)两种模式。
按揭贷款即为卖方所要出售的房屋在银行无贷款,买方需按揭贷款的模式;
转按揭贷款是指卖方将仍处在按揭中的房屋进行再次买卖,经贷款银行同意,由购买该房屋的买方继续偿还卖方的按揭房款的模式(转按揭贷款按《个人转按揭贷款管理办法》办理)。
第五条本办法适用于与当地房产管理局、房地产担保公司签订了三方《二手房交易资金监管合作协议》,并且房产局同意将二手房交易资金监管唯一指定结算资金专用账户开立在本行,对二手房交易资金进行专户管理的合作模式。
第二章 贷款对象与条件
第六条 贷款对象
年满18周岁以上具有完全民事行为能力的自然人,且借款人年龄与贷款期限之和男性不超过60周岁,女性不超过55周岁。
第七条 贷款条件
(一)二手房条件
1.二手房位于本行贷款经办机构所在地;
2.经本行调查认定为容易处置变现的自建房、住房、门面、商务办公用房、商铺等;
3.住宅建筑面积不低于70平方米;
4.二手房的《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》两证齐全,产权清昕,无任何产权纠纷,土地性质为出让,且房产已使用期限不超过15年;
5.经本行调查认定为容易处置变现的其它二手房。
(二)借款人(买方)条件
1.具有本行经办机构所在地常住户口和详细地址,合法、有效居留身份;
2.有稳定、合法的收入来源,具备按期还本付息的能力,且月还款额不高于借款人家庭基本月收入的50%;
3.资信状况良好,无重大不良信用记录;
4.与卖方签订了《二手房买卖合同》或协议;
5.在本行存有规定比例的购房首付款或提供首付款凭证;
6.借款人以及财产共有人同意以所购房产抵押;
7.提供经本行认可的有效担保;
8.按揭房位于本行经办机构所在地;
9.在本行开立个人结算账户或持有本行的有效银行卡,同意并授权本行从其账户中直接扣收贷款本息及应由客户承担的相关费用;
10.本行规定的其它条件。
(三)卖方条件
1.卖方所出售的房屋有贷款的,必须还清交易之前分期应偿还的本金、利息、罚息和其它费用;
2.卖方对所出售的房屋具有合法处置权利,房屋未设定其他权利;
3.在本行开立结算账户;
4.与买方签订了《二手房买卖合同》或购房协议;
5.申请转按揭贷款的房屋必须为现房,且已在银行(包括本行及他行)办理住房按揭贷款,并办妥房屋他项权抵押手续;
6.申请本行内转按揭贷款的,必须到原贷款发放的经办行分支机构办理;
7.申请转按揭须提供经本行认可的有效担保;
8.本行规定的其它条件。
第八条 借款应提供的资料
(一)买方应提供的资料
1.《按揭贷款申请表》;
2.借款人及配偶合法有效的身份证、户口簿及其他有效居住证明材料;
3.婚姻状况证明材料;
4.本行认可的借款人家庭经济收入或偿债能力的证明材料;
5.在本行开立的结算账户存折或卡的证明;
6.本行认为房屋价值需评估的,应提供本行认可的房地产评估机构出具的房屋价值评估报告;
7.与卖方签订的有关购房合同或协议;
8.本行认可的首付款交付凭证;
9.借款人(包括共有人)同意以所购房屋作为抵押物的书面声明;
10.追加抵(质)押方式担保的,应提供抵(质)押物产权凭证、权属证明、有处置权人(包括共有人)同意为借款提供抵(质)押的书面声明以及抵(质)押物估价证明;追加保证担保的,应提供保证人的资信证明和保证人同意担保的书面文件;
11.授权本行查询中国人民银行个人信用征信系统并记录查询结果的相关文件(已婚者配偶也需提供);
12.本行要求提供的其它资料。
(二)卖方应提供的资料
1.《转按揭贷款申请表》(原有按揭贷款的提供);
2.本人及房屋共有人合法有效的身份证、户口簿及其他有效居住证明、婚姻状况证明;
3.房屋共有权人同意出售的书面文件;
4.房屋的原购买合同原件及复印件;
5.原与银行签订的《住房借款合同》、《住房抵押合同》原件及复印件(原有按揭贷款的提供);
6.本次交易的房屋、土地产权证;
7.在本行开立的结算账户存折或卡的证件;
8.申请本行内转按揭的须提供《提前还款申请书》;
9.申请跨行转按揭的须提供在原贷款银行的按揭贷款余额、还贷账号等相关证明文件。
10.授权本行查询中国人民银行个人信用征信系统并记录查询结果的相关文件(已婚者配偶也需提供);
11.本行要求提供的其它资料。
第三章 贷款额度、期限和利率
第九条 贷款额度
(一)小区内住房:
单笔贷款额度不超过交易价格或评估价值的(以两者中低的为准)65%×(70年-已使用年限)/70年;
(二)非小区内住房:
单笔贷款额度不超过交易价格或评估价值(以两者中低的为准)的60%×(70年-已使用年限)/70年;
(三)自建房:
单笔贷款额度不超过交易价格或评估价值(以两者中低的为准)的50%×(70年-已使用年限)/70年;
(四)商务办公用房:
单笔贷款额度不超过交易价格或评估价值(以两者中低的为准)的50%×(50年-已使用年限)/50年;
(五)门面、商铺:
单笔贷款额度不超过交易价格或评估价值(以两者中低的为准)的70%×(40年-已使用年限)/40年。
(贷款额度过底,在同业中缺乏竞争力)
第十条 贷款期限:
根据借款人的还款能力确定贷款期限。
住房、自建房贷款期限最长不超过15年;商铺、门面、商务办公用房贷款期限最长不超过10年,但同名转按揭贷款的期限最长不超过原贷款行借款合同约定的到期日。
第十一条 贷款利率:
按中国人民银行有关贷款利率管理规定以及本行利率管理办法相关规定执行。
第四章 贷款调查、审查和审批
第十二条 买方贷款,卖方无贷款条件下的贷款流程
(一)申请、初审、受理
1.买方向本行提交借款申请书;
2.买方按本行操作规定的要求提供有关资料一式二份,一份提交本行,一份提交担保公司;
3.买方在本行开立结算账户,签署《授权委托书》,授予本行将购房首付款及贷款划至担保公司开立的资金监管账户中的权利;
4.买卖双方签订《二手房买卖合同》以及与资金监管方签订《资金监管协议》,买方将首付款存入资金监管账户;
5.担保公司审查资料,提出审查结论,出具担保函;
6.本行对客户的主体资格和准入条件进行初审,对符合条件的受理。
(二)调查、审查以及审批
经办行收到贷款申请及符合受理条件的资料后,严格执行客户经理双人经办制度。
1.贷款调查人履行调查职责,对借款人的调查应通过实地调查和面访、面谈调查相结合的方式,对借款人进行实地调查,实地查看抵押物。
严格执行面谈制度,面谈应做相应的书面记录,并由借款人以及贷款调查人签字确认后存档作为贷款审批依据。
调查报告必须提出明确的结论,并按本行相关制度规定、要求完成客户信息、业务信息的录入和信贷资料的移交;
2.审查:
贷款审查人履行审查职责,提出审查结论;
3.审批:
贷款审批人应根据调查审查意见出具审批意见。
(三)贷款出账,发放二手房按揭贷款。
审批通过后,本行将二手房按揭贷款信贷资金放款至买方在本行开立的个人结算账户,并由买方(或委托本行)及时将信贷资金划至资金监管账户。
(四)本行传递贷款已全款到账的信息给房产局。
(五)本行经办机构客户经理与买卖双方到房产、国土部门办理二手房、地产权过户手续。
因其他不确定性因素不能办理过户手续的,贷款资金退回本行提前还贷,并将首付款退回买方账户。
(六)本行凭房产局传递过户手续已办妥的信息以及划款指令将全款划入卖方账户。
(七)本行经办机构与买方双方到房产、国土部门办妥抵押登记,本行经办机构收到房产、土地他项权证及土地使用权证,办妥有关抵押物保险后,通知担保公司解除担保责任。
第十三条 买方贷款、卖方有贷款条件下的转按揭贷款流程:
(一)申请、初审、受理
1.买、卖双方向本行提交贷款申请(卖方转按揭申请);
2.买、卖双方按本行操作规定的要求,提供有关资料一式两份,一份提交银行,一份提交担保公司;
3.买、卖双方在本行开立结算账户,买方签署《授权委托书》,授予本行将购房首付款及贷款划至担保公司开立的资金监管账户中的权利;
4.卖方签署《授权委托书》授权本行将过渡性贷款划入担保公司指定的账户,由担保公司负责其原按揭贷款的结清;
5.买卖双方签订《二手房买卖合同》以及与资金监管方签订《资金监管协议》,买方将首付款存入资金监管账户;
6.担保公司审查资料,提出审查结论,为买、卖双方分别出具担保函;
7.本行对客户的主体资格和准入条件进行初审,对符合条件的受理。
(二)调查、审查以及审批
1.经办行收到贷款申请及符合受理条件的资料后,严格执行客户经理双人经办制度,履行调查职责,撰写调查报告,提出调查结论,并按本行相关制度规定、要求完成客户信息、业务信息的录入和信贷资料的移交;
2.审查:
贷款审查人履行审查职责,提出审查结论;
3.审批:
贷款审批人应根据调查审查结果出具审批意见。
(三)清偿二手房原贷款,解除抵押
1.卖方向本行申请发放过渡期贷款;
2.卖方与担保公司签订《担保合同》和《授权委托书》,授权担保公司办理提前还贷和解除抵押手续。
担保公司为卖方出具担保函;
3.本行发放过渡期贷款;
4.担保公司负责办理卖方贷款结清以及解除抵押手续。
(四)贷款出账,发放二手房按揭贷款
审批通过后,本行将二手房按揭贷款信贷资金放款至买方在本行开立的个人结算账户,并由买方(或委托本行)及时将信贷资金划至资金监管账户。
(五)本行传递全款到账的信息给房产局。
(六)本行经办机构客户经理与买卖双方到房产、国土部门办理二手房、地产权过户手续
因其他不确定性因素不能办理过户手续的,买方的贷款资金退回本行提前还贷,并将首付款退回买方账户,同时卖方向本行申请办理同名转按揭贷款用于清偿在本行办理的过渡期贷款,同名转按揭贷款在本行决策没有通过的,本行直接扣划担保公司保证金。
(七)本行凭房产局传递过户手续已办妥的信息以及划款指令将部份款项归还卖方在本行办理的过渡期贷款,剩于部分款项划入卖方在本行开立的账户。
(八)本行经办机构与买方双方到房产、国土部门办妥抵押登记,本行经办机构收到房产、土地他项权证及土地使用权证,办妥有关抵押物保险后,通知担保公司解除担保责任。
第五章 贷款担保与保险
第十四条 借款人应以所购二手房作为贷款的抵押担保。
抵押人应与本行经办机构持《房屋所有权证》和《国土证》到房屋所在地的相关登记机关办理抵押登记,以取得房、地产他项权证明文件或其他相关权利证明。
第十五条 为确保资金的安全和交易的完成,在本行发放贷款至办妥房产过户、抵押登记等手续期间,买、卖双方还须由本行认可的担保公司提供全程或阶段性担保,并与本行签订保证担保协议。
第十六条 担保公司应符合以下条件:
(一)依法登记注册,具有合格的资质,并依法从事经营活动;
(二)有健全的管理机构和财务管理制度;
(三)在本行开立结算账户;
(四)资信状况良好,具备一定经济实力,具有本行认可的担保资格和能力;如属担保公司须在本行开立“担保保证金专户”;
(五)已与本行签订有
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