商业地产销售反租回报案例分析Word格式.doc

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其中：

实际销售总金额是商场在实现100%销售的情况下获得的收益，包括各种费用。

回报客户的金额是发展商每年按照8%的出租回报率在租期内付出的总金额；

好百年租金是租期内发展商从好百年得到的总收益；

不可预见费是在租期内发生的目前不能预见的部分支出；

纯销售额是在发展商自行销售，不考虑任何合作模式，并实现100%销售的情况下获得的收益。

以上公式用数字表示为：

销售均价×

7000－销售均价×

7000×

8%×

租期＋月租金×

12×

租期－销售均价×

3%＝已知均价×

7000

（其中销售均价和租金为未知，其他条件为已知。

2、本项目商场正常经营状态下的市场推论价格

（具体形成过程参见销售执行报告——商场价格部分）

一层

二层

销售均价

2.4万元/㎡

1.2万元/㎡

整体均价

1.8万元/㎡

此整体均价为公式中的已知均价。

3、计算数据说明

l按照好百年租期为8年、10年分别计算相应的租金及销售均价；

不可预见费按照8年2.5%、10年3%计算。

l前三年的租金保持不变，从第四年开始，建议按照每年12%递增，具体递增多少还需与好百年协商确定。

l租金从第四年开始递增的原因：

前三年利用比较低的租金吸引好百年经营，凭借好百年的品牌效应与号召力，三年经营下来，经济效益及知名度都将有大幅度的提高。

为保证发展商能有良好的租金收益，建议从第四年开始租金按照一定的比例递增。

4、计算过程

8年租期

将已知数据带入到公式中，得到：

8＋月租金×

3＋{月租金×

（1+12%）[1－（1＋12%）5]}/[1－（1＋12%）]－销售均价×

2.5%＝18000×

得出销售均价与月租金的关系方程式：

销售均价＝53731－361×

月租金

按照月租金从60元/㎡到120元/㎡的价格，带入到公式中，则得到相应的销售均价，既当该好百年的租金达到某个价格时，要实现相应的销售整体均价，才能保证发展商能够得到纯销售额。

一、二层均价按照2：

1的比例计算。

计算结果为：

一层均价

二层均价

租金收益

（万元）

回报金额

需贴补的金额

50

35681

47575

23787

4235

15985

11750

60

32071

42761

21381

5082

14368

9286

70

28461

37948

18974

5929

12751

6822

80

24851

33135

16567

6776

11133

4357

90

21241

28321

14161

7623

9516

1893

100

17631

23508

11754

8470

7899

-571

纯销售额

12950

说明：

表格中的租金收益、回报金额、需贴补的金额为8年总共所需的金额。

每年租金表（元/㎡）

前三年

第四年

第五年

第六年

第七年

第八年

78

88

98

110

123

112

126

141

101

113

142

159

125

140

157

176

10年租期

计算方法同上，则计算结果为：

55332

73776

36888

5985

30986

25001

45222

60296

30148

7182

25324

18142

35112

46816

23408

8379

19663

11284

25002

33336

16668

9576

14001

4425

18000

24000

12000

10080

504

19500

26000

13000

10920

1344

14892

19856

9928

10773

8340

-2433

-693

147

4782

6376

3188

11970

2678

-9292

l表格中的租金收益、回报金额、需贴补的金额为10年总共所需的金额。

l当租金达到80元/㎡，商场整体销售均价在18000元/㎡时，发展商需贴补的金额最少，如果均价超过这个价格，则需贴补的金额也要相应增加。

l当租金达到90元/㎡，商场整体销售均价在18000元/㎡时，发展商的租金收益超过了回报给客户的金额，这时，发展商就不需贴补，租金已足可以满足给客户回报的金额，还有盈余。

第九年

第十年

138

155

158

177

178

199

197

221

结论：

从两个计算结果比较看，综合考虑租金收益、回报客户的金额及发展商需贴补的金额，当租期为10年，租金达到80元/㎡时，销售价格比较接近目前的市场水平。

l租期越长，发展商要返还给客户的金额越多，即发展商要贴补的钱要增加，这样必定要提供商场的销售价格来填补，则对销售的压力就很大。

l好百年的租金水平低，则发展商要返还给客户的金额增加，也会提供商场的销售价格，增大销售压力。