耒阳市城北新区项目可行性谋划书Word文档格式.docx
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京珠高速公路,境内长54公里,设三个互通口。
新市、五里牌、公平。
107国道,境内长55.5公里。
1817、1811合称S320,境内总长77.24公里,东西朝向,连接广西与福建。
耒水航运,六级航道,直通湘江,舂凌河,库区航道,直入湘江。
三.经济概况
1、宏观经济
2009年耒阳市财政收入达到12.35亿元,同比增长21.97%。
为湖南省第六个、长株两市之外第一个财政收入过10亿元的县市。
2009年耒阳市地方生产总值(GDP)194.98亿元,同比增长15.8%,在全国县域经济综合实力排名中,耒阳市由上一年度的181位上升到160位,在中部地区的排名由2005年的33位上升到了22位。
金融机构存款余额达129.74亿元,贷款余额51.11亿元,银行业金融机构实现盈利2.1亿元,高新技术产业增加值20亿元,科技进步对经济增长贡献率达到58%,较2006年上升了6个百分点,科技型产业已经成为市域经济中表现最为活跃、发展最具潜力的板块。
2003-2009年,耒阳市三次通过全国科技进步考核,连续多年在衡阳市科技目标管理考核中获一等奖。
2009年11月13日,被评为“省级金融安全区”。
2009年,耒阳市完成工业总产值254.4亿元,增长23.63%;
完成工业增加值82.20亿元,增长23.5%;
完成规模工业总产值207.44亿元,增长26.68%;
完成规模工业增加值68.83亿元,增长24.5%。
在规模工业企业中,轻工业完成产值28.19亿元,同比增长34.87%;
重工业完成产值179.12亿元,同比增长25.48%。
四、城市新区规划发展(2009——2030)
8月28日,市十五届人大常委会第14次会议审议通过了《耒阳市城市总体规划(2009-2030)》,强调城市开发建设必须严格执行规划。
本次规划确定了耒阳市是衡阳市次域中心城市,以能源工业为主导的工贸型山水园林城市。
规划期限分为近期2009-2015年,中期2016-2020年,远期2021-2030年。
规划范围为城区四个办事处全部用地和竹市镇、余庆乡、泗门洲镇、哲桥镇的部分村组,规划区面积55平方公里,控制区面积195平方公里。
耒阳未来城市的发展方向以向北为主。
第二部分耒阳市房地产市场概况
耒阳房地产市场正式发展是从2006年开始,07年~08年耒阳房地产市场进入一个高速增长阶段,08年一年房地产完成销售总额超过06年和07年两年销售总额之和。
耒阳房地产市场进入增长喷发阶段。
由于历史原因造成目前的耒阳房地产业极度缺乏规范,各类没有开发资质的私建房屋遍地开花,这类私建房屋基本均未经过合法程序,违章、违建、占用公共用地到处都是,虽给消费者以无穷的后患但凭借价格上的绝对优势,在耒阳城中心这类的私建房价格在1000-1200元左右,始终是本地正规房地产开发市场的顽固阻碍,严重阻碍了耒阳房地产的健康发展。
一、房地产板块划分
根据耒阳城市房地产发展特点以及消费者对区域的认可度等因素,耒阳房地产可分为四大板块,即中心板块、市政新区板块、发明家广场板块、水东江板块、城北新区板块。
二、各板块发展分析
1、中心板块
1)区域范围:
东起沿江路,西至金华路;
南起五一路,北至城北路;
2)代表楼盘:
国贸新城、中顺时代广场、新大陆国际、一建综合楼
3)环境、价格、综述:
中心板块,交通便捷,生活、休闲、娱乐等配套设施齐全。
由于地处城市中央商业区空气质量较差,项目规模较小,仅有1-3栋楼,绿化面积较小,噪音污染较重。
经调研中心板块在售楼盘均为28-30高层电梯房,均价为2100-2500元/㎡.
中心板块地理优势明显,各项生活配套设施完善,有较高的投资价值及升值空间,但空气质量较差,噪音污染较严重。
2、市政板块
东起德泰隆路,西至伍梅路,南起城北路,北至金阳路
香榭丽都、金桥.普罗旺斯、康鸿花园
3)环境、价格、综述
:
市政板块,位于城市新区,指引城市发展方向,周边配套设施欠完善,空气质量较好,无噪音污染。
经调研市政板块在售楼盘为多层、园林别墅、电梯房,均价为1900-2100元/㎡。
市政板块,城市新区,配套设施尚欠完善,有较好自然环境景观资源,但空气质量较好,绿化面积大,无噪音污染,适宜居家。
3、广场板块
东起金华路,西至西湖路,南起城北路,北至金阳路
五环星城、金城.华府豪庭、龙城世家、紫荆府
3)环境、价格、综述:
小区规模大,区内环境规划较好,有较大面积绿化,交通较便利,生活、娱乐、休闲等各项配套设施较齐全。
经调研该板块现在售楼盘均价为2200-2500元/㎡为多层房、复式楼、少量别墅,少量的电梯高层。
临近广场适宜居家,各项生活配套设施较齐全,交通便利。
4、水东江板块
建设路及振兴路周边
2)代表楼盘:
荷塘月色
地块较广,配套设施不足,价格较低。
5、城北新城板块(本项目地块所在地)
城北107国道两侧
暂无
地块较广,私房临立,政府待开发板块。
三、销售价格
据有关数据统计显示,2008年耒阳市商品房销售价格如下:
2008年耒阳市商品住宅销售均价:
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商品住宅销售均价
1029元/平方米
各类产品均价
多层住宅
754.16元/平方米_i_Fd+_2S%
高层住宅
1667.41元/平方米|6.l7u_?
d
别墅
1885.86元/平方米X_2#2C/6#u
商业用房销售均价_/MIe(,>
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3401.72元/平米}fp_-pe69z
近三年耒阳商品房住宅价格对比分析_D_@,6M#SK
年度&
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住宅销售均价=Z{_O<
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涨幅5-FQMXgThc
2006年
617元/平米(约)
2007年
809元/平米(约)DM___AIM|h
25.03%"
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2008年(9月底)
1029元/平米
37.5%
四、二手房市场情况:
三级市场处于起步阶段,尚未形成规模,未对二级市场构成影响。
由于耒阳房地产市场起步晚,因此,在2008年前二手房交易并不活跃;
但随着当地房地产市场的启动,具有一定购买能力的消费者为改善居住环境选择购买高品质的住宅,并将以前所住的住宅投入二手房市场,从而一定程度上带动了二手房市场的起步发展。
目前,市场的二手房交易、租赁中介机构较少,多为小规模、无品牌的当地公司,由于房屋转让交易多在甲乙双方自然交易,其经营状况不佳。
二手房市场刚刚起步,随着一手房市场的发展,二手房市场有望更加活跃。
第三部分项目地块分析
一、地块情况
项目位于耒阳市政府规划城北新区,紧临107国道,离市中心约2公里,车行约10分钟,占地50亩。
目前地块上建有红砖厂,沿107国道有13栋私房,临街一层均为门面房。
二、交通及配套
项目紧临107国道,周边私房临立,该地块目前尚无公交车直达,教育、医疗、金融全依托市中心。
三、耒阳市重点个案分析
1、项目名称:
国贸新城
开发商:
耒阳灶兴房地产开发有限公
代理情况:
倍立地产
项目所在地:
耒阳市五一路与蔡伦路交汇处
价格:
均价2500元/平米
项目情况:
占地面积20亩,项目一至四层为商业裙楼,将引进大型百货、超市;
五至二十九层,南组团为高端品质住宅,北组团为纯小户精英社区,中央大宅户型区间从100-150平米,约240套,纯小户精英社区商住两用户型区间从49-101平米。
点评:
该小区位于市中心最敏华地带,交通便捷,配套齐全,户型面积跨度大,销售情况良好,是耒阳市中心地标性建筑。
2、项目名称:
一建中心城
市第一建筑公司
深圳上官品牌营销机构
耒阳市五一路东路旺客隆超市后院
起价1680元/平米,均价2100元/平米,层差20-30元/平米。
占地面积1000平米,总建面22000平米,商业建面3000平米,仅一栋28层高层,共150户。
项目一至三层为商业裙楼,四至二十八层为住宅,两个单元,一梯三房,主力户型以126-128平主三房为主。
09年5月开盘至今,消化率80%,剩余仅有20层(2100元/科米)以上房源。
该小区位于市中心最敏华地带,交通便捷,配套齐全,商业氛围深厚,户型面积以居家三房为主,因仅有一栋楼,面积适中,但户型设计不合理。
该项目价格与同地段国贸新城相比,价格明显偏低400元/平米。
3、项目名称:
五环星城
耒阳景强房地产开发有限公司
长沙旗舰地产
耒阳体育路与金星路交汇处(发明家广场东南角)
1868元/平米起价,均价2200元/平米
位于发明家广场东侧,交通便利,生活配套齐全。
五环星城雄锯耒阳体育路与金星路交汇黄金地段,西临耒阳市最大的绿化广场——发明家广场,与市委大楼隔街相望;
5.5万平方米的生态园林社区,大气氤氲,31层双子塔楼气势非凡。
3梯7户,入户花园,超宽大双阳台,阳光大户型设计,耒阳首家引进管道煤气系统。
主力户型以120-129平米三房为主,其次是143/158/163平米带入户花园四房。
五环星城商业裙楼共3层,总销售面积10800平方米,一层套内面积为2613平方米,二、三层套内面积均为3599平方米,一层层高4.9米,二层层高4.5米,三层层高5.6米。
总开间93米,总进深38.7米。
临街门面柱距最窄处6.9米,最宽处8.4米。
该项目与紫荆府同属广场版块,但项目类别大为不同,项目规模较小,仅2栋高层,且为商住楼,交权为50年,因是3梯7户设计,不通透,户型较紫荆府差,价格较紫荆府低300元/平米,但从地段上来看较紫荆府好,投资升值空间大。
4、项目名称:
闽港新城一期紫荆府
耒阳顺华置业有限公司(投资商:
香港诺林投资、香港爪哇集团)
深圳世邦机构
耒阳市体育北路(五里牌派出所东50米)
二期预计均价2500元/平米
小区以英伦皇家园林为蓝本,融合当地民俗风情,构建出属于耒阳本地生活的宜居特区。
总建筑面积27万平方米,由多层、小高层、高层、别墅及沿街商业组成,以国际化的视野打造湘南地区的城市亮点。
社区泳池、球场、泛会所等内部配套一应俱全,是符合人居生活的组团式花园社区。
一期主力户型以7栋多层140平米小复式为主,09年5月开盘,开盘起价为
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