关于我国房地产企业税收筹划的研究Word文档下载推荐.doc
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随着我国社会主义市场经济体制的建立和完善,各行各业的竞争日益激烈。
房地产业作为中国当前和今后一个时期新的经济增长点,随着市场化程度的提高和产业的不断成熟,竞争亦是愈演愈烈。
房地产开发企业作为房地产市场的主体之一,随着目前经济全球一体化趋势的加强,在宏观调控的影响以及竞争日趋公平和激烈的市场环境下,通过税收筹划的手段达到企业税收负担最小化,从而降低成本,增加经济效益,增大企业价值,打造企业的竞争优势,是目前房地产企业增强核心竞争力的有效方法之一。
一、税收筹划的含义
税收筹划是指纳税人在税法许可的范围内,通过对自身的经营或投资活动的适当的安排,在不妨碍正常的经营的前提下,达到税负最小化的目标。
一般认为税收筹划的概念有广义和狭义之分:
广义的税收筹划是指纳税人在不违背税法的前提下,运用一定的技巧和手段,对自己的生产经营活动进行科学、合理和周密的安排,以达到少缴缓缴税款目的的一种财务管理活动。
它包括采用合法手段进行的节税筹划、采用非违法手段进行的避税筹划、采用经济手段、特别是价格手段进行的税负转嫁筹划;
狭义的税收筹划,是指纳税人在税法允许的范围内以适应政府税收政策导向为前提,采用税法所赋予的税收优惠或选择机会,对自身经营、投资和分配等财务活动进行科学、合理的事先规划与安排,以达到节税目的的一种财务管理活动。
税收筹划的目的是在税收法律允许的范围内节税,减轻企业的税收负担。
目前,对“税务筹划”常用的称谓有:
税务筹划,纳税筹划,税收筹划等。
按照英文原意,planning偏重于“计划”、“设计”、“方案”、“打算”等;
saving偏重于“节约”、“节俭”。
所以翻译成“筹划”本身就赋予了它更多的主观能动性的含义。
我们可以通过对“税务筹划”相关中文称谓的比较分析,发现他们的还是有不同之处的,或者说他们有着不同的侧重点。
而目前似乎倾向于采用“税务筹划”和“纳税筹划”这两种。
1、税务筹划。
这种称谓应该是一个统称,是对全部涉税筹划理论和实践的统称。
应该包括后面的几种税务筹划活动。
包括国家的宏观税收筹划,企业和其他纳税人的纳税筹划,以及税收征管过程中的征管筹划。
2、纳税筹划。
这种称谓侧重于从纳税主体的角度进行的税务筹划活动,这也是通常所称的税务筹划所涵盖的主要内容。
这更主要的是因为税务筹划主要是作为一种既定税法安排框架下的筹划,很多时候都带有被动性(从适应税法安排方面来说)。
二、房地产企业主要涉及的税种
(一)前期准备阶段的税种
房地产公司在前期准备阶段需要缴纳的税种较少,主要是耕地占用税和契税。
在房地产开发中如果占用了耕地,就必须在土地管理部门批准占用耕地之日起30日内按每平方米税额从1元~15元不等的金额一次性缴纳耕地占用税。
购买土地时要按3%~5%的税率缴纳契税。
(二)房地产开发阶段涉及的税种
在开发阶段对营业额按3%税率征收的建筑业营业税;
签订建设施工合同时,对合同金额按万分之三的税率交印花税;
同时还要就拥有的土地面积缴纳城镇土地使用税。
(三)房地产销售阶段涉及的税种
1.营业税。
对房地产出售方适用“销售不动产”税目的规定,以房屋售价的5%税率缴纳的营业税;
针对房产租赁而言的,房产租赁业适用营业税中“服务业”税目,统一执行5%的比例税率。
2.土地增值税。
土地增值税实行超率累进税率,增值多的多征,增值少的少征,无增值的不征,最低税率为30%,最高税率为60%。
3.印花税。
房地产销售阶段的印花税,是在房地产交易中,针对房地产交易金额,适用“产权转移书据”税目,按照0.05%税率征收。
4.企业所得税。
对房地产企业而言,如果其转让或出租房地产产生了净收益,就要将其收益并入企业利润总额缴纳企业所得税。
企业所得税采用25%的比例税率。
5.房产税。
房地产开发企业建造的商品房,在出售前,不征收房产税;
但对出售前房地产开发企业使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。
房产税采用比例税率,依据房产计税余值计征的,税率为1.2%;
依据房产租金收入计征的,税率为12%。
三、房地产企业涉及到的税收优惠政策
房地产开发企业涉及到的税收优惠政策主要有:
(一)营业税:
企业以不动产投资入股,参与接受投资方利润分配,共同承担投资风险的行为,不征营业税。
将土地使用权转让给农业生产者,用于农业生产的行为,免征营业税。
房地产企业自建自用建筑物,免征营业税。
(二)土地增值税:
建造普通住宅增值率未超过20%,则免征土地增值税。
因国家建设需要,依法征用收回的房地产,免征土地增值税。
以房地产进行投资联营,联营方以房地产作介入股或作为联营的条件,将房地产赚到所投资的联营企业中,免征土地增值税。
一方提供土地,一方提供资金,合作建房,建房后按比例分房自用的行为,对于房屋所产生的土地增值,免征土地增值税。
房地产开发公司代客户进行房地产开发,开发完成后,向客户收取代建收入的行为,免征土地增值税。
在兼并企业中,对于被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的行为,免征土地增值税。
个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房,经向税务机关核准,凡居住满5年以上的,免予征收土地增值税;
居住满3年未满5年的,减半征收土地增值税;
居住未满3年的,按规定计征土地增值税。
自1999年8月1日,对居民个人拥有的普通住宅,在其转让时暂免土地增值税。
四、房地产行业的纳税现状
随着我国经济的快速发展,人们对拥有房产的需要越来越高,这个需要推动了我国房地产行业在各行各业中以更快的速度发展。
但是,在发展过程中也出现了一系列的问题。
“2004中国内地百富榜”中有45位富豪来自房地产及其相关行业,是涌现出最多富豪的行业。
“福布斯2004中国富豪榜”中共有200位富豪入围,其中有64位来自房地产行业,同样是出现最多富豪的行业。
更为严重的是,房地产企业不仅没有登上纳税榜名单,反而频频出现在近期的欠税公告之中。
北京地税2004年第二期欠税公告,包括北京崇建工程公司、北京市第六建筑工程公司、北京市第五建筑工程公司等15家企业“榜上有名”,而15家欠税企业绝大多数为地产企业、建筑公司,且欠税金额巨大。
房地产税收检查重点
2010年,税务机关不约而同地将房地产行业作为检查的重点,而在税种上看,营业税、企业所得税、个人所得税都是检查重点。
在营业税方面,重点检查企业有无按规定纳税申报、纳税申报是否真实准确;
预收款(预收定金)是否按规定纳税;
以房换房、以地换房、以房地产抵债、无偿赠与房地产、集资建房、委托建房、合作建房等行为是否按规定纳税等。
在企业所得税方面,重点检查房地产开发企业取得的经营收入、其他业务收入、投资收益、营业外收入、其他各项应税收入核算是否真实、准确;
各种收入是否全部按规定入账,有无已实现收入不确认或做账外收入的情况;
房地产开发企业准予税前扣除项目金额支出是否真实、合法,重点是业务招待费、广告费、租赁费、工资及相关费用、财产损失、捐赠支出、改扩建及装修工程支出、管理费等项目;
房地产开发企业的开发成本是否符合规定,重点是土地征用及拆迁补偿费、基础设施费、建筑安装工程费、公共配套设施费和开发间接费用等。
个人所得税检查的重点,将放在房地产行业的个人所得税代扣代缴和自行缴纳情况,特别将房地产开发企业的经营者作为检查重点。
着重查处纳税人和扣缴义务人签订假合同、假协议,少报收入少纳税,共同实施偷税的行为及扣缴义务人故意为纳税人隐瞒收入、进行虚假申报,从而少缴或不缴个人所得税的行为。
房地产开发企业舞弊方式
一、收到预售房产款记入其他应付款
有的房地产开发公司收到预售房产款不记入预收账款,而是记入其他应付款。
更有甚者,收到款项不入账,而是通过对法人或关联方的借款将资金挪入账内,导致企业少交营业税及附加和企业所得税。
二、费用冲抵收入或购房款
有的房地产开发公司收到销售房屋预收的款项和预售房屋收到的款项记入预收账款,支付客户赔偿款、违约金、诉讼费、工程款、煤款等直接冲减预收账款。
有的企业将支付的费用与收到的购房款冲抵后以差额记入收入或预收账款,导致少交营业税及附加和企业所得税。
三、应收未收房款,冲抵应付未付费用
有的房地产开发公司采取以商品房部分价款(应收未收)交换广告服务(应付未付)的方式,进行收支冲抵,并不据实列入收入(支出)项目进行核算,计算申报相关税费,导致少交营业税及附加和企业所得税。
四、以合作建房之名掩盖房产开发之实
有的房地产开发企业以某人等虚构团体的名义(未列出)缴纳征地费后,征用土地自行建造房地产进行销售,故意将房地产开发混淆为合作建房,仅申报建筑安装营业税,偷逃销售不动产环节的营业税及附加和企业所得税。
五、隐瞒临时出租房产收入
有的房地产开发企业将大量临时未售出的空置房屋出租给个人或集体,取得租金收入,采取不入账的方式或记入往来账,隐瞒匿报应税收入。
待出售时将销售房地产收入记入销售收入,申报销售不动产营业税及相关税金。
上述几种方法均是采取隐瞒收入、不作或少作收入的方式,违反税收相关法规,构成偷税漏税行为,严重者构成偷税罪。
五、房地产企业税收筹划的必要性分析
(一)涉及税种范围较广,在开发成本中所占比例较大
就我国当前的税收体制来看,涉及到房地产企业的税种数量非常多,房地产企业作为纳税人难以在短时间内使我国的税收体制发生变化,面对各项繁多的税种,房地产企业只能通过科学有效的税收筹划来实现企业税收负担的减轻。
只有这样才能够使房地产企业在激烈的市场竞争中具备一定的竞争力。
(二)房地产市场竞争日趋激烈
由于房地产行业在我国的起步较晚,因此,我国关于房地产行业的税收政策法规也相对不是十分健全,这在一定程度上为我国房地产企业的税收筹划措施提供了一定的可操作性。
如果房地产企业能够抓住我国当前税收政策的不完善之处,将会极大的提高其进行税收筹划的水平。
(三)我国税收环境不断改善
伴随着我国税收法制的不断健全,我国正在逐步走向依法治税的新环境。
企业减免税的程序更加规范,各种形式的人为因素干扰税款征收的现象日益得到控制。
这种健康的税收环境为我国当前各项税收优惠政策的贯彻落实提供了良好的基础,也为房地产企业科学合理的税收筹划
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