写字楼项目工程功能需求文件Word格式文档下载.docx
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结构柱
4机电工程
5装饰装修
5.1
5.2
5.3
5.4
5.5
5.6
5.7
门厅
吊顶灯具及喷淋智能化系统
外立面
电梯厅
卫生间
办公间
17
18
6.总结
1.导言
在现代城市里,现代写字楼已发展到了100米高以上的高层建筑乃至500超级高层建筑。
高层写字楼中有关消防的内容,消防规范里规定得比较详细:
如防烟楼梯、消防电梯、防烟前室,正压送风、避难层等,在设计方面好像并不困难。
但另外一些内容:
如客梯的数量、货梯的数量、卫生间、清洁间、咖啡备餐间、新风机房、强弱电用房、排烟、管道、过道排烟等具体细节需要专业论证设计。
因此在写字楼的设计过程中,设计出满足各种规范,而又便捷好用,能体现出现代写字楼氛围与风格的建筑就显得格外重要
2.环境
2.1形象标准
顶级写字楼的一个重要特点是一定的辨识度与“地标性”,甚至一栋楼可以成为一座城市的标志。
随着建筑技术的发展,建筑造型、高度、外立面、大堂设计、内部装修等各方面,一座顶级写字楼都应在所在区域具有标志性、前瞻性、高端性,让人印象深刻。
2.2空间尺度
顶级写字楼的空间尺度要求是舒适、便捷、以人为本,以利于提高办公效率,创造自由的办公环境。
办公空间、公共走道、楼梯、电梯间、卫生间等的空间尺度要达到特定要求。
例如,核心筒至少占标准层的20%~30%,以保证功能的完备性;
办公空间要考虑到现在及未来入驻人员的数量,人均密度指标宜为每人10~18平方米,如果加上会议室、吸烟室等配套,人均密度指标要达到15~30平方米;
卫生间的配置应包括前室、洗手盆、镜子、烘手机等;
开水间的配置面积不小于8平方米,走道净宽不小于1.8米,层高净空不小于2.7米,并配置地板下架空网络层,等等。
顶级写字楼应以人的需要为根本,以最前沿的建筑技术、工程技术为支撑,将自然性、技术性、人文性融为一体,达到所在区域的高水平,但不仅仅是一系列技术指标和数字标准的堆砌。
2.3低碳、生态标准
在人们印象中,写字楼的周边环境一定是高楼林立、商务氛围浓厚,但同时也是空气污染、噪声污染、光污染严重的区域,严重威胁到员工的身心健康。
因此,低碳环保应该成为全球化、高科技条件下写字楼发展的必然要求。
从国际写字楼的发展趋势看,顶级写字楼对建筑节能、绿色认证和合同能源管理的要求已成为一种势不可挡的潮流。
特别是合同能源管理,可使写字楼的节能率控制在10%-40%,最高可达50%,成为顶级写字楼的一个新趋势。
现今的生态观念已由自然生态扩展到社会生态和人文生态。
因此,写字楼的生态标准也产生了新的变化。
顶级自然景观+人文景观,将平添写字楼的价值,创造巨大的升值空间。
有调查显示,在绿色生态环境中办公,可以使工作效率提高10%以上,其增加部分的产
8小时
值足以支付其创造者的薪酬等开支。
同时,顶级写字楼要求适应人的生态性、自由性存在,根据现代人的办公特点提供一种弹性、高效的全天候24小时办公时间,而不单单是
的工作服务时间,以保证员工在社会生态和人文生态上的软性诉求,达到办公的自由舒展性。
3土建工程
3.1核心筒及服务空间
例如,核心筒至少占标准层的20%~30%,以保证功能的完备性;
办公空间要考虑到现在及未来入驻人员的数量,人均密度指标宜为每人10~18平方米,如果加上会议室、吸烟室等配套,人均密度指标要达到15~30平方米;
开水间的配置面积不小于8平方米,走道净宽不小于1.8米,层高净空不小于2.7米,并配置地板下架空网络层,等等。
写字楼的使用面积,大致是70%。
但要做到70%也不是那么容易,尤其是超高层,电梯占用面积比较多,所以,我们要把30%的核心筒设计好,才能保证70%的使用面积。
如客梯
的数量、货梯的数量、卫生间、清洁间、咖啡备餐间、新风机房、强弱电用房、排烟、管道、过道排烟等具体布置中都需要充分而详细的考虑。
3.2电梯及电梯厅
3.2.1电梯数量
电梯的数量是根据人数、高峰等候时间来决定的。
人数有10、11、12平米使用面积/
每人不等,高峰等候时间40秒,50秒,60秒或者40秒以下的35-30秒等,电梯载重从1000kg-1150kg-1350kg-1600kg之间又是很多种,再加上电梯速度的变化,电梯的布置数量有较大的复杂度,因此在实际的过程中可设定一个定数:
70%,根据使用系数的70%来决定
电梯的数量。
同时在设计的过程中可参考一些常用的写字楼电梯参数,如超级写字楼3000平米/1吨客梯,相当于200人用1吨客梯,1吨客梯可载14人,即高峰时200人要载14次,再去掉满住系数,以及去掉非高峰人数,打两个八折的话,高峰时不过运载9次就行了,再加上速度的调整、上下分区以及群控来调节,就会得出高峰等候的时间,再将高峰的时间考虑进去,便可得到需求的电梯数量。
3.2.2电梯服务面积
写字楼由于下面经常有商业裙房,所以计算面积的时候,要将裙房的面积扣掉,首层不用电梯的面积也扣掉。
即使用电梯的面积来计算,是理所当然的事。
如一栋40000平米写字楼,首层加裙房商业10000平米的话,我们算电梯时,就依30000平米来计算,一般写字楼
用6台1吨,或4台1600kg的客梯就基本正确。
3.2.3电梯厅布置
客梯的安排,最好是一对一对的,因为如果遇到检修,不至于没有电梯用,当然一对以上,如3台为一组也可以,但横向最好不要超过3台,超过后会看不见信号,而在电梯厅里挤来挤去也不是办法,如果面积偏大,也可以用1吨以上的电梯来调节,如1150kg、1350kg、1600kg等来调节。
电梯群控能充分发挥电梯的效能,常规来说是群控不要超过4台,而4台最好用各两台双双面对为好,横向一排4台很不理想。
因为群控多了有一个毛病,即有时这台电梯人刚进完,门刚关上,外面有人按信号按钮,门又自动开了,有时会有多次开关,这是群控台数太多造成的问题,所以群控的电梯不宜过多。
3M的话,口部也应是3M因为首层的
电梯厅的布置不宜太窄,当然也不宜太宽,一般在2.5M-4M之间合适,太宽了,来回走,很不方便,比如老北京饭店,厅有8米宽,那边刚刚铃响,待走过去,正好关门,值得注意的是,在首层的电梯厅口,不要缩小宽度,如厅宽是人数是标准层的10-12倍,要十分注意这个口部。
3.2.4电梯上下分区
以提高效率,分区以50M高度左右一
12000-18000
当高层或超高层,层数多的时候,可以上下分区,
区为宜,因为50M左右,大约10-12站,以1000-1500平米一层来算,大约平米,正好是2-3台一组,即使达到20000平米左右,也不过4台,又因结合避难层,容易安排中间的电梯机房,比较理想。
第一个50M用最慢的一种常规速度,过去是1.5M/秒,现在有1.75M/秒。
每隔50M升一
级,每升一级可加1M速度,即50-100M高用2.5M/秒,100-150M高用3.5M/秒,150-200M高用4.5M/秒,200-250M高用5.5M/秒……
3.2.5货梯及消防梯兼货梯
由于写字楼客户的可变性比较大,经常要做装修,所以货梯的数量就要研究。
而一般写字楼才2-3万平米,消防电梯就够用了。
但面积较大,且高度很高时,货梯设计往往不够,这是需要注意的问题。
但由于数量较多,占核心筒的面积太大时,可以用较大重量的货梯来解决电梯的数量问题,例如2000kg-3000kg的货梯,就可以代替一般1000kg的货梯。
货梯与客梯的比例大约1:
4的关系,大约20000平米就需要1吨货梯才够使用。
消防梯可以兼作货梯,但消防梯是高层需要,消防梯不需到地下室,而货梯往往要下地下室与后勤挂上勾。
所以不要以为消防梯要下到地下室,这是两个概念,不要混淆,但货梯也不一定下到最底层,而是应该根据需要来决定。
由于高层防火规范里6.3.3.11条里写了
要在消防电梯的井底设排水设施,很多设计单位误认为消防电梯要到地下室的最底层,甚至审图单位也是这种解释。
其实,在条文说明里明确写着“消防电梯不到地下层,有条件的可将井底的水直接排向室外”如果必须到地下室最底层的话,这条就没必要写了。
消防梯是解
决高层建筑的,不是解决地下室而设置的,低层建筑的地下室没有消防梯就说明这个问题。
3.3洗手间
字楼的洗手间,是根据人数来的,人数根据有了,厕位的数量就可以计算出来了,一般情况每400平米一个男厕位一个便斗及1个女厕位,洗手盆可根据厕位4:
1或3:
1来定,高级一点的写字楼男女各不少于2个盆为好,最高档的卫生间,手盆可以多一点一厕一盆的也有。
还有残疾厕位及清洁间也不要漏掉。
洗手间的细节也是很重要的。
卫生间是每一个设计里都有的,但那么多的卫生间很少见
到设计到位的。
例如挡视线的问题,往往就解决不好,尤其是男卫生间,一开门就看到小便斗。
甚至于男女卫生间还经常门对门。
有的设计还做两道门,当正好两道门都开的时候还是看得见,而况两道门费用要多,还经常遇到门把是湿的,不很理想。
其实只要里面做一道挡墙,使门开着也什么多看不见就好了。
有些人多的公共卫生间完全可以不做门,因为卫生间是负压设计,气流是向里走的。
还有卫生间里的厕位小隔断,1.2M宽加外开门,一进卫生间看了很乱,其实做向里的内开门,其隔断1.5M也够了,再紧凑一点的话,1.4M也够了,这样的卫生间,既省面积又看上去文明多了。
一些设计得很好的卫生间,他们的隔断及所有的卫生设备全都挂在墙上,小便斗可以、脸盆可以、恭桶也可以,而隔断呢?
是吊在顶上的。
离地150mm在清洁时非
常方便,由于没有死角,特别干净。
3.4地下车库
1,地下车位与结构的柱距有关,很多人习惯用柱距,但由于地面建筑的高度不同造成柱子的
直径不同,因此,用柱距净尺寸为依据最合理。
车库停车最基础的数据是车的大小,一般以1800X4800来计算,因此常规停车位可以按照2400X5000确定
2,
车库应
一个地下车库最少要两组坡道,如果每层停一点车,往往坡道的面积就占了很多,
尽量集中在同一、二层。
3,地下车库防火单元允许到4000平米,要求疏散楼梯少,有很多楼梯可以不下去,以节省
面积。
4,转圈坡道占面积很多,应尽量少用。
5,地下车库尽量设计成单行线,会增加一些停车位。
6,车库应尽量不和其他机房放在同一层,因为层高不同,而其它机房在同层的面积一定少于
50%,面积即使不损失,起码空间也要损失,坡道也要加长。
3.5结构柱
当前的建筑都很大,很高,50米高乃至100米高的建筑已经很普遍,在设计方案的时候,结构柱子的大小如果估计不清楚的话,就很难将柱网定的合理,根据其余建筑可总结出一个简单的数据,即10
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