合作建房相关会计处理问题Word格式文档下载.docx
- 文档编号:13637142
- 上传时间:2022-10-12
- 格式:DOCX
- 页数:6
- 大小:18.54KB
合作建房相关会计处理问题Word格式文档下载.docx
《合作建房相关会计处理问题Word格式文档下载.docx》由会员分享,可在线阅读,更多相关《合作建房相关会计处理问题Word格式文档下载.docx(6页珍藏版)》请在冰豆网上搜索。
在符合相关法律法规的前提下,根据具体合同安排及运营情况,实务中,当双方单独设立法人主体运营相关房地产时,账务处理较为清晰,主要按《企业会计准则第33号——合并财务报表》、《企业会计准则第40号——合营安排》、《企业会计准则第2号——长期股权投资》、《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》中对子公司、联合和合营企业,以及可供出售金融资产相关规定进行会计处理。
但是,当双方未设立单独法人主体运营房地产的建设开发时,其账务处理较为复杂,可能涉及《企业会计准则第40号——合营安排》、《企业会计准则第2号——长期股权投资》、《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》、《企业会计准则第7号——非货币性资产交换》等准则。
案例情景
一、合作建房合同相关处理
案例1.1
甲公司为城投公司,乙公司为房地产开发公司。
2014年1月1日,双方以乙公司名义设立非法人项目公司,甲公司以土地出资合作,该土地经评估价值为1亿元,账面价值为8000万元,由乙方办理房地产开发相关手续。
项目的设计、建设、管理,以及项目后续所需资金由乙方全权负责。
开发过程中对外签订合同等均以项目公司的名义进行。
甲乙双方约定,项目完成后,甲方获得固定面积的房地产,其余房地产由乙方负责对外销售,销售所得归乙方所有。
2015年12月31日,项目建设完毕,甲公司获得约定面积的房地产,该房地产按当日市价计算,价值为1.3亿元。
甲公司拟将该房地产用作办公楼对外出租。
问题:
不考虑相关税费,甲公司如何对该业务进行会计处理?
案例1.2
2014年1月1日,双方以甲公司名义设立非法人项目公司,甲公司以土地出资,该土地按评估作价1亿元,账面价值8000万元;
乙公司以现金出资1亿元。
项目的设计、建设、管理由甲乙公司共同协商,达成一致意见后,乙公司负责具体执行。
开发过程中对外签订合同等均由甲方授权以项目公司的名义进行。
甲乙双方约定,项目开发过程中产生的资产、负债由甲、乙公司按投资比例共同享有及承担;
项目完成后,按出资比例分配所建成的房地产。
2015年12月31日,该项目建设完成,共建成房地产共计2.6亿元,产生负债1亿元。
甲公司拟将所享有房地产对外销售。
案例分析
一、合作建房合同相关会计处理
案例1.1的情况,甲公司实质上已丧失了该土地使用权的控制权,由于转让对价为固定面积房地产,因此,该交易属于非货币性资产交换交易。
同时,由于转让对价是未来分回的固定面积房地产,所以,在转移时点,该业务属于未完成的资产转让交易,不应确认相关处置损益,待交易完成,即分回固定面积房地产时才能确认相关处置损益。
甲公司的具体会计处理如下:
2014年1月1日,甲公司仅应将土地使用权以账面价值转为一项其他非流动资产:
借:
其他非流动资产——合作建房资产
8000
贷:
无形资产——土地使用权
2015年12月31日,确认所收到房地产,以及终止确认其他非流动资产:
投资性房地产
13000
其他非流动资产
营业外收入
5000
案例1.2的情况,甲乙公司属于共同控制了该房地产项目的建设开发。
同时,根据双方约定,在建设期,双方直接共同承担和享有相关资产、负债的权利和义务,而不是以项目净资产来进行分配,也未成立符合法律法规规定的单独主体,该项目属于共同经营。
在项目建设期间及建成后,甲公司应按约定比例确认相关资产、负债及费用。
2014年1月1日,甲公司应将所投入的土地使用权转为一项投资资产:
2015年12月31日,甲公司应按比例确认相关资产、负债:
存货——库存商品
其他应付款等
合作建房相关会计处理问题-2
一、合作建房合同相关会计处理(续)
案例1.3
2014年1月1日,双方以甲公司名义设立非法人分公司,甲公司以土地出资,该土地按评估作价1亿元,账面价值8000万元;
乙公司以建设服务出资。
项目的设计、管理由甲公司派驻人员负责,乙公司根据甲公司安排进行项目建设。
甲乙双方约定,项目完成后,乙公司按全部房地产销售收入的20%分成。
2015年12月31日,该项目建设完成,房地产发生成本共计2.6亿元(包括土地使用权成本,不包括乙公司建造服务成本),建成房地产1000套,当年对外销售共计800套,取得销售收入3亿元,应按合同约定向乙公司分配销售收入6000万元。
二、合作开发合同相关会计处理
案例2.1
2014年1月1日,双方共同设立A公司进行房地产开发,甲公司以土地出资,该土地按评估作价6000万元,账面价值5000万元,占A公司实收资本的60%;
乙公司以货币资金4000万元出资,占B公司实收资本的40%。
A公司总经理、财务总监、营销总监由甲公司派驻;
项目建设总监由乙公司派驻。
甲乙公司按出资比例享有A公司相关权益。
案例2.2
A公司经营相关事项由甲乙公司共同协商,达成一致意见后执行。
案例2.3
2014年1月1日,双方共同设立A公司进行房地产开发,甲公司以货币资金4000万元出资,占B公司实收资本的40%;
乙公司以土地出资,该土地按评估作价6000万元,账面价值5000万元,占A公司实收资本的60%。
甲公司未向A公司派驻任何管理人员,不参与项目实际开发,项目的设计、建设、管理、销售,以及项目后续所需资金由乙方全权负责。
甲乙公司约定,A公司自项目建成对外销售产生收入年度开始,根据销售价格的一定标准,每年向甲公司分配相当于投资本金7%—10%的年化收益。
自该房地产项目对外销售达85%年度开始,A公司有权向甲公司回购股份,回购价格按投资本金加2%年化收益计算。
案例1.3的情况,甲公司实际上并未转移该土地使用权的控制权,仅由乙公司提供建设服务,因此,甲公司自房地产建造期间,即采用合理估计确认乙公司所提供服务,并计入房地产建造成本。
(1)2014年1月1日,将土地使用权转为房地产开发成本
存货——开发成本
2014年至2015年期间,甲公司应对相关建设、开发产生费用确认房地产开发成本:
18000
货币资金等
同时,根据当地房地产市场价格变动,于每个资产负债表日预计应向乙公司分配的房地产销售金额,并计入开发成本。
假设2014年末,甲公司预计该房地产销售总收入为3.5亿元(1000套×
35万),应向乙公司分配收入为7000万元(200套×
35万元):
存货——开发成本(乙公司建造成本)
7000
应付账款——乙公司
(2)2015年12月31日,甲公司确认建成后房地产成本:
33000
26000
确认对外销售房地产收入、成本:
银行存款
30000
营业收入
营业成本
20800
同时,由于已出售800套房产实际销售金额较原预计销售金额增加2000万元(3亿-3.5亿×
0.8),实际使应付乙公司金额较预计增加400万元。
因此,向乙公司分配收入时,应冲减原应付账款账面价值为5600万元,多付400万元应增加800套房产的销售成本:
5600
400
6000
此外,2015年12月31日,甲公司仍然应就剩余200套房产的销售收入进行估计,并调整应向乙公司继续支付的应付账款账面价值。
案例2.1中,甲乙公司通过设立法律认可的单独主体合作开发房地产业务,涉及该单独主体控制权的判断。
本案例中,由于甲公司从享有回报、派驻人员主管事项等方面,都表明其对A公司具有控制权。
因此,甲公司在个别财务报表层面,应采用成本法对A公司的投资进行核算;
在合并财务报表层面,应将A公司财务报表纳入合并范围。
具体会计处理应遵循《企业会计准则第2号——长期股权投资》(2014年修订)及《企业会计准则第33号——合并财务报表》(2014年修订)的相关规定。
案例2.2中,甲乙公司通过设立法律认可的单独主体合作开发房地产业务,同时,该单独主体的经营相关事项由甲乙双方共同协商一致通过,涉及一项合营安排。
此时,根据《企业会计准则第40号——合营安排》相关规定,甲公司对A公司具有共同控制权,并且,A公司属于合营企业,甲公司应对A公司投资采用权益法进行核算。
具体会计处理应遵循《企业会计准则第2号——长期股权投资》(2014年修订)中有关权益法的规定。
案例2.3中,甲公司并未实际参与A公司的经营管理,且按可确定的金额享有A公司的回报,实际上不属于对A公司的权益性投资,应按《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》进行会计处
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 合作 建房 相关 会计 处理 问题