地块分析及价值判断知识讲解Word下载.docx
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5、新价值观
6、商业价值
五、地块价值定位
六、地块价值体现
1、体现价值的途径
2、价值综合体现
一、项目区位描述
1、位置描述
项目位于信阳市平桥区。
平桥区位于中心城区东南,是信阳市县改区的工业发展区。
区域交通优势明显,京广铁路、107国道、京珠高速公路、信正公路和312国道、西宁铁路、叶信高速纵横全境;
矿产资源丰富,特别是城区南部的上天梯(又名黑马石)非金属矿珍珠岩储量居亚洲第一,世界第二,目前区内有大小40家左右的珍珠岩初加工企业,产品运往江逝一带,为平桥区支柱产业。
现基本形成以电力、食品饮料、化工、矿产材料为主导产业的工业体系,工业化率达到40%。
区内居住区主要是老城居民区、行政企事业单位家属院和都市村庄,建成的商业性住宅区还没有。
据政府部门有关人员透露,在平桥城区东部将建设一个现代化的物流园区。
项目位于平桥城区西北部,依据信阳市1999—2010年城市总体规划,未来城区主要向北向东发展,狮河区与平桥区最终会连为一体,两区之间的建设用地规划为居住用地和公共绿地,所以项目所处区域为城市主要发展方向。
根据平桥区的新城市规划,以平西大道和龙江路为核心位置,向四周延伸的区域为平桥区新的行政中心区。
新的区委、区政府及各大行政、事业单位的办公及居住将会聚与此,一个新的平桥城市中心即将形成。
2、街区特点
本项目位于平西路与龙江路交会处东南,规划用地面积65079.19平方米,
西临平西路,北临龙江路,东面和南面为住宅区。
行政区域上处于平桥、狮河两区过渡地带,是平桥区的“桥头堡”。
交通是土地的血脉。
发达的交通必然会带动经济的繁荣,这一点事实上在本
区域无论过去和现在已经得到证实。
平西大道为平桥的南北交通主干道,位于城区西部,南起科教路,北至南京路,整体南高北低,双向四车道,机动车道两边为绿化带,以外为车行道和人行道。
沿路新的行政企事业单位,如平桥工业管理区、财政局、计生委等遍布两侧。
这条路恰似郑州的经三路具备“财富大道”的潜能,将在平桥的城市发展中起到非常重要的作用。
龙江路为东西路,东段横穿平桥区北部,路面状况与平西路南段相同;
西段过平西路后改为东南西北向,至南京路,是平桥区北部通向狮河区的必经之路,为新修路面,高低起伏较大,单块板双向八车道。
平桥大道为东西路,属过境道路,横穿平桥区南部,单块板又向六车道,西接工区路与狮河区相连,为平桥区南部通往中心区的唯一道路,东出平桥区通向区属农村。
三条路均为区内主干道。
在平西大道和龙江路交汇处,以绿化转盘为中心分布着区委、区政府,地税局,国税局和世纪广场的新址,有的已经开工建设,近年即将启用。
新中心的规划与建设,真正创造出了具有都市感的城市形象,极大的提升了平桥区的城市地位,同时,亦提升了区域的土地价值、居住价值和商业价值。
中心大道是现阶段平桥区的集商业、政治、经济、文化的核心街道,其功能在短时间内无可替代。
项目虽然自身将设置部分商业及生活配套,但大部分生活所需在一定时间内仍会集中在中心大道完成。
狮河区是信阳的市中心,平桥人的购物、娱乐大多在那里完成,这是无奈也是必然。
连接两区的交通主要为龙江路和工区路,工区路由于城建设施、交通工具(1路、7路、11路、12路、15路公交车)及商业成熟度较高,是现阶段老百姓来往的主要通路。
项目周边商业配套较少,分布散乱,多为小商品店,商业配套设施普遍表现为服务差、档次低、售卖品种单一等特点;
特别是规模相对较大的综合性卖场,目前只有一个,有一定的市场空间;
周边的休闲娱乐设施很少,酒吧、舞厅、咖啡厅之类的时尚场所基本上没有,缺乏中高档次的休闲设施;
同时缺少体育及文化场馆。
但学校较为集中,并临近项目开发用地,是项目的优势之一。
从房地产开发角度看,项目具有“得天独厚”的位置优势和良好的发展前景,如何将这种优势通过产品转化为市场价值,实现经济和社会效益的最大化是运作的关键。
二、片区地块分析
1、基地地质情况
了解项目地质情况,可以适度把握规划设计及工程建造的结构要点,在工程建造时要考虑到拆迁和地势利用等问题。
目前:
项目规划用地中无名胜古迹坐落
项目规划用地中有遗弃的一所鱼塘
项目规划用地中有少许生长林木
项目规划用地局部呈起伏的丘陵和土坡
项目规划用地东侧有一废弃的砖厂
项目规划用地西北角有高压线在空中穿过
项目规划用地中各有北、东、西三条市政规划路紧邻或从地块中穿过
市政绿化用地(世纪广场)可考虑包含于项目规划中
2、地块文脉、自然及历史
地块本身无显著文脉和自然特征。
发展的历史更多的是乡镇和工业的历史,改成行政区也是近年的事。
这些基本上这块土地的“信阳记忆和平桥印记”。
3、城市规划及趋势展望
1)城市规划
整体定位:
大别山经济带工贸中心城市
特色定位:
中原旅游中心城市、中原茶市
城市性质:
豫南地区重要交通枢纽、物资集散地,以发展轻工、电力和旅游服务为主的山水旅游城市。
城市职能定位:
“豫南经济区中心城市,信阳地区西部中心城市,豫南边界地区客货集散地,交通、邮电、通讯枢纽,以电力、钢铁、机械、电子为主的工业城市和环境优美的山水旅游城市”。
城市布局形态及功能分区。
根据河流、铁路分割城市的现状情况,信阳城市规划把市区分成了“三环六区一中心”。
城市路网结构采用“环线加放射”的形式,内环线之内是整个城市的金融商贸服务中心,中环线和外环线将六个分区连为一个有机的整体,沿狮河两侧为东西向贯穿全市的滨河绿化景观带。
城市功能分区分为六个区,它们由狮河、京广铁路、宁西铁路及锲形绿地、山峰等自然分割。
这六个区分别为:
中心区(老城区)、平桥区、羊山区、湖东区、金牛区和南湖区。
六区相对独立又相互融合,在城市中的功能特点亦各有侧重:
中心区,即原老城区,位于狮河以北,京广铁路以南,八一路以东,平桥以西,目前是信阳市主要的行政、文化、商业金融中心及居住区,建筑密度很高,规划使其成为环境优美的城市金融,商贸服务、文化娱乐中心,也是主要的居住区,在其东部保留原有的一、二类工业用地。
平桥区,即原信阳县城,位于城市东部,宁西铁路以南,京广铁路以东,属于城市下风向地带及狮河下游,规划平桥区是城市的主要重工业区和居住区。
羊山区,位于城市北部,有京广铁路将其与城市中心区相隔,现状比较破旧,基础设施比较差,规划将通过逐步而彻底的旧城改造,使其成为城市的的主要居住区。
湖东区,位于狮河以南,与中心区隔岸相望,交通方便,区内地势平坦。
规划该区为高新科技开发区,工业以高新技术工业为主,作为信阳市进行贸易和科技开发的窗口,同时有一些居住、文体、科研和行政办公用地。
金牛区,位于城市西北部,风景秀丽,植被完美,规划将建设金牛山风景区,此外还规划相对集中的大专科研区。
南湖区,位于城市西部,主要利用南湾湖的自然风光将其规划为旅游度假区。
2)发展趋势
城市的效益、发展和城市的规模密切相关。
没有规模,就没有发展的基础。
改革开放的前20年,由于严格控制大城市规模、合理发展中等城市和小城市的城市发展政策,我国实行的是以小城镇为主导的城市化发展战略。
在党的十六大报告中,城市化发展的战略有了重大转变,现在的思路是“坚持大、中、小城市与小城镇协调发展”,走向都市群。
对于河南乃至全国的城市化发展来说,必须遵循城镇化发展规律,建立城镇密集区,也就是建设城市群,走以大中城市带动小城镇发展的道路,以一个或几个大城市为中心,周边形成若干个中等城市,围绕中等城市聚集和建设起一批小城市和农村小城镇,最终在全国几大区域里形成若干个大、中、小城市协调配套的城市网络体系。
城市规模扩张和城市经济发展相辅相成。
目前,各城市新区的开发建设,是拉大城市框架、扩大城市规模的主要措施。
这是城市经济发展的需要,更是城市化进程的必然。
城市化是现代化必然要实现的目标,也是现代化的基本标志。
20世纪50年代以后,很多国家明显加快了城市化进程。
据资料显示,1800年~1980年,世界人口增长了3.5倍,而城市人口却增长35倍。
迄今,一般发达国家城市化率在80%以上,而中国的城市化率现在还不到30%
数字的比较最有说服力,我国的城市化水平和发达国家相比差距十分明显。
河南的城市化率在全国处于比较落后的地位,而信阳的城市化率还在20%以下,相比远远落后。
所以,大力提高城镇化率,是信阳的城市发展重点,可以预见,在今后的一段时间内,信阳将迎来一个高速发展期。
从信阳的远期城市规划上也可以看出,未来的信阳城区规模远大于现有城区,主要向北向东发展。
总的来说,项目所在街区正在发生着日新月异的变化,虽然在居住形态、人
口素质、配套等方面存在明显不足。
但在政府作用、经济杠杆、城市化进程和房地产开发的大势下,发展前景另人看好。
尤其在城市开发与政府运作过程中的新平桥行政中心,上规模的地块越来越彰显出其经济价值和社会效益。
我们拥有了一个可以创造美好未来的平台。
三、项目SWOT分析(优势、劣势、机会与风险)
关键词:
优劣并存,
机会大于威胁。
1、项目优势
1)区位优势:
由于信阳城市化进程的加快,新的城市总体规划战略的实施,使
这一区域成为城市建设的热点,前景看好。
新的城市中心和平桥
行政中心的形成,将是不争的事实。
2)景观优势:
占地45亩的世纪广场的建设和使用,无疑为项目和小区的居住
带来了得天独厚的自然馈赠。
不久的将来必定会为小区的居民提
供一个更大的休闲、游乐和运动的好去处。
3)规模优势:
可规划面积近100亩,在目前信阳的房地产开发领域可谓规模较
大,为项目提供了一个广阔的开发空间和运作平台,规模经济效
应在未来即将凸显。
4)交通优势:
整片土地西接平西大道,临近平桥中心大道,恰似项目的“两翼”,
在平桥区即将“展翅高飞”,规划路日后的建设使用,四通八达的
交通带来的不只是便利,更是城市繁荣的延伸。
5)街区优势:
整片地块中的规划路,可以按照我们的设想,同政府共同打造具
备“景观”和“商业”价值的“黄金走廊”。
尤其是北侧的“规
划路”更值得我们“进行价值整合”。
6)居住价值:
随着平桥新行政中心的建设和各个机关、事业单位的兴建,以及
地产商的房地产开发和机关家属院的建设,日渐成熟的高尚居住
区即将形成。
7)商业价值:
平西大道及靠近世纪广场的规划路提供了设计并建造商铺和“商
业风情街”的可能。
8)升值潜力:
区位优势、交通优势、街区优势、规模优势、景观优势等及平桥
新行政中心的建设使用,无疑使项目具有巨大的升值潜力。
9)规划优势:
引进省会郑州的开发和技术力量,在规模的平台上,可以尽情发
挥,创造领先产品和高品质社区的可能。
10)政府扶持优势:
作为招商引资而来的外地开发商在政策和项目的合作上,
给予了大力的支持,并作为区政府重点工程提升了整个平桥的形
象,改善和提升了这里的人居生活水平。
2、项目劣势
1)地块本身:
地块南侧的两小块“边角料”在规划中成为难点,不宜规划住宅,
其它功能一时难以定夺。
西北侧的高压线在前期会一定程度的影
响项目的整体规划和施工。
2)生活不便:
主要体现在出入交通工具(龙江路目前无公交车)和生活配套的
不足,购物有一定距离。
3)周边环境:
南侧的村庄同即将建成的高尚住区成为一个强烈的反差,影响居
住素质。
4)片区配套:
主要集中在中心大道,表现为规模
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