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尽管在甲级写字楼总存量方面,广州还是远低于其它一线城市,但从净吸纳量方面看,差距逐渐收窄,说明广州写字楼在全球经济不景气的外围因素影响下,升级以及扩充需求依然强劲,对抗外围因素的力量比预期更强。
市场情绪及季节性影响下,租金及资本值增长进一步放缓。
四季度广州甲级写字楼需求明显下降,使整体租金升幅进一步放缓,环比微升仅2.1%。
受经济不明朗因素影响,大部分租户对高档写字楼短期的承租能力下降,相对于去年积极的扩充态势,企业多转向保守的发展战略。
2011年全市整体租金上升9.5%,低于去年的15%。
资本值方面,紧缩性财政政策及住宅限购对发展商资金流的影响加大,使发展商转向以写字楼销售作为资金回笼的重要途径,并且从追求高单价转向追求成交量。
因此,甲级写字楼整体资本值四季度平稳,环比微升1.2%。
虽然,因年初升幅强劲,全年仍录得达15.3%的双位数字升幅,但相比2010年急升28.4%,资本值整体趋势也呈放缓迹象。
新增供应蓬勃,出租率良好。
2011年全年广州甲级写字楼总共有63万平方米新增供应落成,主要集中在天河商圈及珠江新城区域。
新竣工大厦包括有恒大地产中心、太古汇、富力盈信大厦、高德置地一、三期以及广州国际金融中心。
其中以富力盈信大厦、太古汇和高德置地三期的出租率最为理想,均超过七成以上。
全球经济欠佳,整体需求下降。
预计明年甲级写字楼新增供应将达45万,主要项目有珠江城、利通广场、保利威座、广晟国际广场、广州银行大厦以及富力盈凯广场。
全球经济不景气引致国外订单减少,影响国内制造业及出口,使这些行业短期租赁需求受限。
市场情绪转差,整体需求下降,今年即将竣工项目的预租情况将受到最直接影响。
仲量联行广州商业地产部主管马炜图认为,“未来短期,甲级写字楼整体租金升幅受压,预计2012年基本持平,但部分空置率较高的大厦租金有下调压力。
银根仍然偏紧将继续影响发展商及投资者,资本值将面临小幅下滑。
”
商铺市场
零售消费继续双位数增长,物价涨幅回落。
2011年广州社会消费品零售总额1-11月累计4747亿,同比增长17.3%,全年继续保持双位数增长。
另一方面,至11月全国CPI涨幅回落至4.2%,对居民消费意欲将有正面影响。
租赁活跃,租金保持上升态势。
2011年广州商铺市场租赁活跃,全年整体空置率均保持在较低水平,年末维持在3.7%,带动平均租金年增长7.7%。
其中,以餐饮业租金年升幅最为强劲,高于主力租户及一般零售行业,达12.3%。
天河商圈继续引领高端市场。
全市主要的租赁活动仍集中在天河商圈,尤其是本年新开业的太古汇,新进驻的国际品牌包括普拉达、路易•威登、香奈儿、MiuMiu、爱玛仕、迪奥、万宝龙及蒂芙尼,无论从品牌及硬件均给广州高端零售市场带来惊喜,巩固了天河商圈的核心地位。
此外,珠江新城商圈,例如高德置地春、夏栋及花城汇一期,租赁活动日趋活跃,并以餐饮娱乐及服饰连锁店为主。
核心地段商场投资活动增加。
本年商场资本市场活跃,整栋商业物业出售个案增加。
例如,近期天河城一举拍下动漫星城广场、名城商业广场及珠江新城一地块,越秀城建拍下占地15万平方米的东方宝泰,TopPlentifulGlobalInvestments从廖创兴集团购入创兴广场。
预期这些在建项目及地块将为广州核心商圈带来更多优质供应。
新项目扎堆供应,激烈竞争影响租金升幅。
预计2012年,政府将继续促进内需增长以抵消外围经济的不稳定性,消费市场保持稳定增长。
2012年零售物业新增供应约有45万平方米,主要有西城都荟、珠江太阳城广场、花城汇、光大项目及高德置地•秋。
2012年供应量将达历史高位,而零售商扩充势头则有减缓的迹象,令市场产生供过于求的担忧。
尤其是同一零售品牌过多集中在核心地段的情况,可能增加市场面临品牌整合调整的忧虑。
展望全年,个别新商场租金仍有下调压力,但预计整体租金水平将维持平稳。
工业物业市场
物流园
本年出现的出口放缓情况对物流园租金影响不大,但保税仓相对受压。
零售市场畅旺带动整体物流园市场保持活跃,新竣工的优质非保税物流园物业均受租户欢迎,出租率保持良好。
例如有AMB广州开发区配送中心及普洛斯新塘物流园。
2011年全年供应量较小,仅有普洛斯新塘物流园竣工。
在租赁活跃带动下,全年空置率保持在3.1%的低位水平,并推动租金同比上升7.1%。
展望未来,面对外围经济不稳定因素对出口的负面影响,预计国家将促进内需作为保经济增长的主要手段。
全球订单减少对外向型制造业影响较大,预计保税仓库需求下降,影响租金走势。
除了零售市场外,面向国内消费市场的日用消费品制造业在广州发展势头良好,将成为带动普通仓库需求的新增动力。
产业园
2011年大部分市场活动集中在高科技或金融后勤业,以自购科技园土地自建物业为主。
例如,蓝盾、御银、国际云计算中心、南方基地二期等。
租金方面,受整体市场气氛向好带动,全年同比上升10.2%,高于2010年8.1%。
投资市场
资本值逐渐出现下降趋势。
2011年第四季度,广州房地产投资市场录得几单大宗交易,例如粤海地产收购原广东置地资产包,以及越秀地产出售东方宝泰项目。
在资本值方面,由于部分发展商在年底出于回笼资金需要,项目的资本值出现一定幅度的下降,刺激部分投资者入市投资,令到交投量稍微上升。
优质物业仍受投资者追捧。
仲量联行广州投资部高级经理刘裕通分析,由于政府调控房地产市场及信贷紧缩,2011年投资市场较为淡静,特别是下半年来有多宗土地拍卖出现流拍现象,显示出投资者对后市持审慎态度。
但优质地块及项目仍然得到投资者追捧,特别是带租金收益物业及稀缺地段项目,成为全年投资市场的亮点。
市场前景
2012年国内外经济环境预期会维持相当不明朗,但相信中国经济硬着陆的机会不高,而出现增长放缓的机会将不能避免。
因此,预料企业会审慎面对扩充需求,部份或会整合资源,租赁需求因此减少,并对空置率偏高的项目带来压力。
但由于广州对金融业的依赖不高,受金融市场波动的影响相对有限。
整体商业地产市场只会倾向平稳发展,年内不致出现急挫情况。
近年租金及售价急升过后,市场或需调整再作发展,今年或将是理想时机。
2011年深圳商业地产市场年度回顾
2011年,深圳甲级写字楼市场总体需求旺盛,全年净吸纳量较去年增加,受外围及季节性因素影响,四季度租赁需求相对放缓。
租赁活动集中在福田区,业主间竞争激烈。
未来新增供应仍集中在福田中心区,租赁市场有回归租户市场的趋势,租金增长空间将会收窄。
四季度商铺市场需求稳定,因为无新增供应,净吸纳量较上季下降。
租赁市场上,餐饮及服饰类需求持续活跃。
优质商铺租金稳步增长,但明年供应集中放量,租金增长将会受限。
受年末传统租赁淡季及外围因素影响,外资租赁需求放缓。
2011年,深圳甲级写字楼租赁市场全年总体需求旺盛,全年净吸纳量接近30万平方米,较2010年增加5.8%。
然而,相对一至三季度,市场需求在四季度有明显放缓迹象。
从吸纳量方面看,四季度虽有新增供应近13.5万平方米,但市场反应较为冷淡,净吸纳量仅为6万平方米,比三季度和二季度分别减少10.4%和31.3%。
其主要原因有两个:
其一,四季度为深圳市租赁的传统淡季,许多企业在年末停止搬迁活动;
其次,受到全球经济不确定性影响,外资企业放缓搬迁扩充的计划,对租金增长更为敏感。
需求下降,使四季度全市空置率比三季度上升2.5个百分点至12.4%。
四季度的深圳甲级写字楼租赁市场仍以银行及保险业扩充需求为主导,承租能力较强的内资公司和国有企业同时带动整体租赁市场活动。
主要交易有华润深国投在嘉里建设广场三座租下的6000平方米面积,和深业融资担保公司在卓越世纪中心的高区租下的2000平方米面积。
此外,位于福田中心区以外的优质甲级写字楼,例如车公庙的绿景纪元大厦和东海国际中心,本季继续以相对优惠的租金吸引搬迁需求。
部分业主扩大议价空间,平均租金下调。
四季度深圳甲级写字楼需求虽呈现放缓,但超甲级写字楼租金仍然坚挺,如卓越世界中心、嘉里建设广场、荣超中心等,空置率均维持在低位。
相对而言,一些二线的甲级写字楼,为留住租客和降低空置压力,开始调低起租租金,或者采取相比前三季度更加有吸引力的条款。
受到需求放缓加上供应增加的影响,经过上季环比增长12.1%后,四季度甲级写字楼平均净租金下调3.9%,录得每月每平方米160元。
资本市场上,持续收紧的信贷政策使成交量徘徊在低位。
本季甲级写字楼平均资本值环比略微下调1.0%,达到每月每平方米4.4万元。
新增供应仍集中在福田中心区。
2012年将有近50万平方米新增供应,主要集中在福田中心区,包括嘉里建设广场第三座、深圳证券交易所大楼以及荣超国际;
另外还有位于华强北的世纪汇和南山区蛇口的招商局广场。
其中,新增供应的部分面积已经确定由发展商或投资方自用。
租户市场回归,租金资本值基本持平。
预计2012年的总供应量将从2011年末的250万平方米增加20.3%至约300万平方米。
供应量增加将可能加剧业主间对优质租户的竞争。
仲量联行深圳商业地产部主管夏春毅预测,“受全球经济走势疲软、中国经济放缓等因素影响,未来12个月租户的扩张需求受限,市场观望情绪将有可能持续。
未来一年租赁市场有回归租户市场的趋势,租金增长空间进一步收窄。
投资市场上,信贷收紧将持续影响未来一年的写字楼投资活动,资本值能有小幅度增长。
长远来看,政府有放宽货币政策的趋势,包括下设存款准备金率和放宽银行贷款。
2011年深圳写字楼出售楼盘价格变化统计表
区域
楼盘数量
价格未变楼盘
涨价楼盘
降价楼盘
福田
4
1
3
罗湖
6
南山
5
2
宝安
龙岗
盐田
——
总计
21
7
13
数据说明:
1.楼盘取样为2011年间出售过的写字楼(含商务公寓)
2.楼盘样品截取时间为2011年1月1日至11月30日
零售消费持续增长,物价指数增速放缓。
2011年1-11月,深圳社会消费品零售总额累计同比增长17.7%,全年继续保持双位数增长。
而相比前十个月,11月的增速轻微回落0.1个百分点。
同月居民消费价格水平较2010年头十一个月同比增长5.5%,但环比增幅从二季度开始放缓,至四季度末则出现0.5个百分点的下降。
无新增供应,四季度净吸纳量较上季下降。
四季度深圳商铺市场的租赁需求相对稳定。
由于无新增供应,净吸纳量达从三季度的6500平方米骤降至3000平方米,空置率持续下降2个百分点至3.0%。
位于福田中心区卓越世纪中心裙楼的卓越InTown,租赁面积为40,000平方米,至今已有部分位于负一楼的餐饮品牌
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