户外配套工程外网分项工程实施探讨_精品文档Word文件下载.doc
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园路:
主园路,单体进户园路;
绿化:
草坪、花卉、树木;
外网:
电力、弱电、给水、排水、热力、燃气、公共设备、设施;
下面着重就外网配套工程的各个方面表述
一、
外网工程主要包括:
1、给水管网安装建设。
该工程分为市政接网、小区管网安装两大部分;
2、排水管网安装建设。
3、高压电力接入工程:
总负荷计算、审定、申请用电负荷、供电方案审核、委托设计、变电站设计、电业局图纸会审、联合评审通过、高压施工委托、高压施工合同签定、设备招标、合同签定、箱变基础建设、高压线缆施工、高压总计量安装、检验校验实验全项、通电运行等项;
4、低压电力线缆敷设路由网:
单体电力接入、道路灯光、庭院灯光、草坪灯光、效果灯照、用电设备电源配给。
5、燃气管网安装建设:
小区燃气总体规划委托设计、单体设计、图纸会审、工程费用预算、合同洽谈签定、(主)高压管网施工、中压管网、低压管网施工、调压箱安装、室内计量管线安装施工、分段试压、联合验收、点火运行等项;
6、集中供热一网管线安装工程建设:
用热人申请、用热合同签定;
一网施工委托、合同签定、施工验收、运行。
7、二网热力管线安装建设:
工程招标、合同签定、施工、验收、运行;
8、弱电工程:
其中包括:
有线电视、电信语音、数据、消防报警系统,智能化安防、物业自动化管理平台等项;
(电视信号提供包括:
有线电视、闭路电视、共用电视系统)
9、公共设备、设施安装工程:
变电站、配电设备、中央空调、电梯、增压上水设备、发电机组、换热站、中水处理、燃气调压箱、消防报警中央处理器、光接收发射装置、信号放大、衰减装置、智能化机房、电动门类、道闸、各种灯光设备、电信机房、燃气报警装置等;
10、消防工程:
分为小区外网消防、商业公共建筑消防两个大类型;
11、环路灯照、庭院灯照、草坪灯照、地灯灯照、太阳能草坪、庭院灯、效果、美化灯照;
二、外网综合方案总体形成及施工时遵守的最基本原则:
拟建楼盘规划图形成后,就需要将外网水、电、气、暖的管网细化、深化布局、平面布设。
总规图,它是外网工程形成总方案最基本依据,既要考虑各专业的施工规范、特点,又要考虑综合布局的合理性,也要考虑开发建设的工程成本,针对各子项工程制定《外网工程总体倒推计划时间表》、《各分项工程施工段面顺序计划安排》。
在制定计划安排时应遵循以下原则:
先(主)总管网后(副)支管线网;
先一网、后二网;
施工时根据竖向高程,先深后浅;
给水、排水、热力、燃气管网敷设路由与高压、低压、弱电规划分流,(包括进楼管线网引入走向),若有交接关联处,将参照相关规范进行特殊处理。
三、外网工程分项特点:
(根据建筑相关规范要求,外网施工时必须坚持先地下、在地上的原则)
1、在不影响主体施工现场道路畅通的前提下,才可以施工。
合理科学的把握各分项工程开工时间,将对外网工程完成工期造成直接影响。
开工时间过早,势必对主体工程尤其是装修工程的进度造成影响;
如果开工时间成熟但过晚,最终影响外网其它后继分项工程开工的时间,对总体外网工期造成不良影响。
2、其基本为隐蔽工程,施工难度大,质量、安全防护要求高。
为了满足总体规划理念和安全、可靠、实用、美观的原则,一般都采用将水、电、暖、气管网全部实行地埋敷设,全部为隐蔽工程。
在有本来就有限的施工现场空间里,再开动其他分项施工,大大的增加了施工的难度,同时也对施工质量、安全有了新的严格要求,不但要按工序分不同阶段完成,还要对已开挖的施工现场进行安全防护,确保在没有回填前现场的安全。
3、满足施工现场的条件先后不一,施工标高各异。
由于各单体施工队伍素质的差异,外网分项工程具备的开工时间也有一定的差异、缺乏统一性,其工期有一定间隙期,再因施工标高的不同,只能遵守先深后浅的原则,如紧密相邻的几条管线也可以同时开挖。
这样,就避免了重复施工的弊端。
4、很多施工段面,施工道路交通相互影响,交叉施工难度大。
尤其是施工主干道段面的施工。
5、土方开掘量比较大,由于工作段面的限制,时有二次搬运回填情况。
热力、排水工程开挖宽度深度比较大,总场地比较狭窄,施工周期比较长(一个断面的工序大约需要6天—10天的工期)。
为了切实保障不影响主体施工进度,就需要采用二次土方搬运回填,这样就增加了施工的成本和难度;
6、和各个标段,项目部、施工队协调施工难度工作量也比较大;
由于主体施工单位以自己所辖标段施工进度为核心,不愿意腾挪场地,不主动的配合甲方外网的工作,再加之(项目负责人)各施工单位素质不同,在配合甲方工作的积极性上也有很大的不同,所以协调的工作量也比较大。
所以协调工作是外网工作的核心。
7、工期要求紧
外网工程合理工期一般都在3个月—4个月。
其中道路园林绿化就要有至少两个月的工期,所以合理把握和分配工期,是完成整体楼盘建设施工最主要的因素之一。
8、垄断、(特殊性)行业比较强,其主要包括以下内容:
(1)、高压电力接入工程;
(电业局)
(2)、燃气入网工程;
(燃气公司)
(3)、电信语音、数据工程;
(虽具备行业竞争性,但实力相差很大)
(4)、有线电视入网工程;
(广电网络)
(5)、给水市政接网工程;
(一网)
(6)、热力市政接网工程;
(一网)(尽管热力公司,市场具有竞争性,但每一个热力公司都有服务的区域划分,这样就等于一定的区域里仍然是行业垄断单位)。
(7)、高压引入的方案审核与设计;
四、以往影响外网综合方案及实施的几个不利因素:
其一、由于设计单位各个专业不同(规划、建筑单体、结构单体、设备设计、景观设计),作为专业合所设计的外网图纸只是单项平面布设和走向(没有确定的定位,只有依据施工现场恰当区分和分配),缺乏综合性相互退让互为协调的全系统总图,往往会造成各专业在有限的段位面相互影响,从而增加了施工难度,甚至造成重复施工、多次施工不良局面,从而也增加了工程成本,影响了施工进度和工程质量。
其二、一个大型整体楼盘一般由两个以上的设计院负责完成单体楼号设计,而外网单项工程也由一个设计院或两个以上设计院分标段各自完成,往往会造成各设计院意图孤立,理解差异,只简单满足自己设计区域,而不能明白其他设计院设计标段单体各种管线走向定位,缺乏整体外网规划设计理念,从而造成了各标段外网工程相互难以衔接,不能满足工程管理和施工要求。
其三、由于各设计院对工程设计要求意图认识上偏差,会造成材料、设备、控制方式、管线走向等等,相似或完全不同,这样就会导致在同一个楼盘,产品售价完全相同的情况下,将有两种不同品质的配置,这样既不利于施工管理,又不利于造价成本的统一管理。
在这种情况下,为了满足了现场施工工程管理要求,我们往往无奈的依据所认同的某一个设计院设计的为标准依据,进行了大量的工程变更,(被动的)统一了材料标准、设备品牌型号和控制方式及各种管线出楼走向。
五、树立“终端客户满意度,是我们工作的核心”的理念,我想应从以下几个方面改进和提高;
1、合同细化管理:
坚持八字原则:
引导、互动、推进、提升
2、现场细化管理(质量、进度、安全、文明施工管理)
3、资金成本有效管理;
六、思考和探讨的问题:
1、针对拟开发楼盘不同定位,如何科学、合理、正确确定设备器材、品牌,从而更有效的降低控制成本?
2、如何正确处理和控制公共用电设备、设施运行费用与物业管理承受能力的关系?
3、如何更好的解决和降低设计负荷与实际负荷之间公共损耗的比例?
七、对房地产产业简单认识及展望:
从以上各项我们看到,外网工程是一个庞大的综合体系。
随着房产产业蓬勃的发展,我想将会有以下三个发展阶段:
第一阶段:
住宅小区
由原来最早单一、廉价、简单满足住房使用功能之外,没有新的过高要求,建成了很多的方正、纵横笔直的简易布设(或者叫初级住宅)小区。
第二阶段:
花园(花苑)式住宅小区
现随着社会经济的发展,房产市场的竞争,越来越多的人开始注重,除满足住宅质量、功能、节能、环保之外,对住宅的周边环境,人文理念、绿化景观也有了新的要求,这时就有了很多的花园、化苑流线式住宅小区。
第三阶段:
(绿色、环保、节能、人文)园林现代式住宅小区(或社区)
随着房地产业迅猛的发展,市场的竞争越来越激烈,终端客户的的要求也越来越高。
房地产产品本身属于非经常消费类产品,产品要竞争就要得走差异化发展之路,就要做行业的弄潮儿,必将将人文绿色、环保、节能的理念进一步深化和完善。
户外工程将面临着与传统观念更多的挑战(包括相关规范),它不仅是满足住宅主体的配套工程,更应该是作为主产品的另一项产品;
我们常常看到有些有钱的客户不但可以买的起高端住宅,甚至也可以建的起,但他永远无法营造一个有理念的高质量的环境氛围。
综以上所述,总结和借鉴新的管理理念,提高自己专业和管理水平,是摆在我们面前首要的任务,只有才能适应公司和市场快速的发展。
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