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*环境污染状况
3、地块交通条件调查
*地块周边的市政路网以其公交现状、远景规划
*项目的水、路、空交通状况
*地块周边的市政道路进入项目地块的直入交通网现状
4、周边市政配套设施调查
*购物场所
*文化教育
*医疗卫生
*金融服务
*邮政服务
*娱乐、餐饮、运动
*生活服务
*娱乐休息设施
*周边可能存在的对项目不利的干扰因素
*历史人文区位影响
二区域市场现状及其趋势判断
1、宏观经济运行状况
*国内生产总值:
第一产业数量
第二产业数量
第三产业数量
房地产所占比例及数量
*房地产开发景气指数
*国家宏观金融政策:
货币政策
利率
房地产按揭政策
*固定资产投资总额:
全国及项目所在地
其中房地产开发比重
*社会消费品零售总额:
居民消费价格指数
商品住宅价格指数
*中国城市房地产协作网络信息资源利用
2、项目所在地房地产市场概况及政府相关的政策法规
*项目所在地的居民住宅形态及比重
*政府对各类住宅的开发和流通方面的政策法规
*政府关于商品住宅在金融、市政规划等方面的政策法规
*短中期政府在项目所在地及项目地块周边的市政规划
3、项目所在地房地产市场总体供求现状
4、项目所在地商品住宅市场板块的划分及其差异
5、项目所在地商品住宅平均价格走势及市场价值发现
6、商品住宅客户构成及购买实态分析
*各种档次商品住宅客户分析
*商品住宅客户购买行为分析
三土地SWOT(深层次)分析
1、项目地块的优势
2、项目地块的劣势
3、项目地块的机会点
4、项目地块的威胁及困难点
四项目市场定位
1、类比竞争楼盘调研
*类比竞争楼盘基本资料
*项目户型结构详析
*项目规划设计及销售资料
*综合评判
2、项目定位
*市场定位:
区域定位
主力客户群定位
*功能定位
*建筑风格定位
五项目价值分析
1、商品住宅项目价值分析的基本方法和概念
*商品住宅价值分析法(类比可实现价值分析法):
选择可类比项目
确定该类楼盘价值实现的各要素及其价值实现中的权重
分析可类比项目价值实现的各要素之特征
对比并量化本项目同各类比项目诸价值实现要素的对比值
根据价值要素对比值判断本项目可实现的均价
*类比可实现价值决定因素:
类比土地价值
A市政交通及直入交通的便利性的差异
B项目周边环境的差异:
自然和绿化景观的差异
教育和人文景观的差异
各种污染程度的差异
社区素质的差异
C周边市政配套便利性的差异
项目可提升价值判断
A建筑风格和立面的设计、材质
B单体户型设计
C建筑空间布局和环艺设计
D小区配套和物业管理
E形象包装和营销策划
F发展商品牌和实力
价值实现的经济因素
A经济因素
B政策因素
2、项目可实现价值分析
*类比楼盘分析与评价
*项目价值类比分析:
价值提升和实现要素对比分析
项目类比价值计算
六项目定价模拟
1、均价的确定
*住宅项目均价确定的主要方法:
类比价值算术平均法
有效需求成本加价法
A分析有效市场价格范围
B确保合理利润率,追加有效需求价格
运用以上两种方法综合分析确定均价
2、项目中具体单位的定价模拟
*商品住宅定价法:
差异性价格系数定价法(日照采光系数、景观朝向系数、户型系数、楼层系数、随机系数)
*各种差异性价格系数的确定:
确定基础均价
确定系数
确定幅度
*具体单位定价模拟
七项目投入产出分析
1、项目经济技术指标模拟
*项目总体经济技术指标
*首期经济技术指标
2、项目首期成本模拟
*成本模拟表及其说明
3、项目收益部分模拟
*销售收入模拟:
销售均价假设
销售收入模拟表
*利润模拟及说明:
模拟说明
利润模拟表
*敏感性分析:
可变成本变动时对利润的影响
销售价格变动时对利润的影响
八投资风险分析及其规避方式提示
1、项目风险性评价
*价值提升及其实现的风险性:
项目的规划和设计是否足以提升项目同周
边项目的类比价值
项目形象包装和营销推广是否成功
2、资金运作风险性
*减少资金占用比例,加速资金周转速度,降低财务成本
*对销售节奏和开发节奏进行良好的把握,以尽量少的资金占用启动项目,并在最短的时间内实现资金回笼
3、经济政策风险
*国际国内宏观经过形势的变化
*国家地方相关地产政策的出台及相关市政配套设施的建设
九开发节奏建议
1、影响项目开发节奏的基本因素
*政策法规因素
*地块状况因素
*发展商操作水平因素
*资金投放量及资金回收要求
*销售策略、销售政策及价格控制因素
*市场供求因素
*上市时间要求
2、项目开发节奏及结果预测
*项目开发步骤
*项目投入产出评估
*结论
第二章项目规划设计策划营销
通过完整科学的投资策划营销分析,发展商有了明确的市场定位,从而进入了产品设计阶段。
房地产经过多年的发展后,市场需求发生了根本性的变化,消费者对房地产的建筑规划和单体设计要求越来越高,他们追求又实用又好看的商品房,这就要求发展商将"
以人为本"
的规划思想和提高人居环境质量作为目标去实现消费者的需求。
项目规划设计策划营销是基于市场需求而专业设计的工作流程。
项目规划设计策划营销是以项目的市场定位为基础,以满足目标市场的需求为出发点,对项目地块进行总体规划布局,确定建筑风格和色彩计划,紧紧围绕目标客户选定主力户型,引导室内装修风格,并对项目的环艺设计进行充分提示。
一总体规划
1、项目地块概述
*项目所属区域现状
*项目临界四周状况
*项目地貌状况
2、项目地块情况分析
*发展商的初步规划和设想
*影响项目总体规划的不可变的经济技术因素
*土地SWOT分析在总体规划上的利用和规避
*项目市场定位下的主要经济指标参数
3、建筑空间布局
*项目总体平面规划及其说明
*项目功能分区示意及其说明
4、道路系统布局
*地块周边交通环境示意:
地块周边基本路网
项目所属区域道路建设及未来发展状况
*项目道路设置及其说明:
项目主要出入口设置
项目主要干道设置
项目车辆分流情况说明
项目停车场布置
5、绿化系统布局
*地块周边景观环境示意:
地块周边历史、人文景观综合描述
项目所属地域市政规划布局及未来发展方向
*项目环艺规划及说明:
项目绿化景观系统分析
项目主要公共场所的环艺设计
6、公建与配套系统
*项目所在地周边市政配套设施调查
*项目配套功能配置及安排
*公共建筑外立面设计提示:
会所外立面设计提示
营销中心外立面设计提示
物业管理公司、办公室等建筑外立面设计提示
其他公建(如巴士站、围墙)外立面设计提示
*公共建筑平面设计提示:
公共建筑风格设计的特别提示
项目公共建筑外部环境概念设计
7、分期开发
*分期开发思路
*首期开发思路
8、分组团开发强度
二建筑风格定位
1、项目总体建筑风格及色彩计划
*项目总体建筑风格的构思
*建筑色彩计划
2、建筑单体外立面设计提示
*商品住宅房外立面设计提示:
多层、小高层、高层外立面设计提示
不同户型的别墅外立面设计提示
针对屋顶、屋檐、窗户等外立面局部设计提示
其他特殊设计提示
*商业物业建筑风格设计提示
三主力户型选择
1、项目所在区域同类楼盘户型比较
2、项目业态分析及项目户型配置比例
3、主力户型设计提示
*一般住宅套房户型设计提示
*跃式、复式、跃复式户型设计提示
*别墅户型设计提示
4、商业物业户型设计提示
*商业群楼平面设计提示
*商场楼层平面设计提示
*写字楼平面设计提示
四室内空间布局装修概念提示
1、室内空间布局提示
2、公共空间主题选择
3、庭院景观提示
五环境规划及艺术风格提示
1、项目周边环境调查和分析
2、项目总体环境规划及艺术风格构想
*地块已有的自然环境利用
*项目人文环境的营造
3、项目各组团环境概念设计
*组团内绿化及园艺设计
*组团内共享空间设计
*组团内雕塑小品设计提示
*组团内椅凳造型设计提示
*组团内宣传专栏、导视系统位置设定提示
4、项目公共建筑外部环境概念设计
*项目主入口环境概念设计
*项目营销中心外部环境概念设计
*项目会所外部环境概念设计
*项目营销示范中心沿途可营造环境概念设计
*针对本项目的其他公共环境概念设计
六公共家具概念设计提示
1、项目周边同类楼盘公共家具摆设
*营销中心大堂
*管理办公室
2、本项目公共家具概念设计提示
七公共装饰材料选择指导
1、项目周边同类楼盘公共装饰材料比较
2、本项目公共装饰材料选择指导及装修风格构思
3、项目营销示范单位装修概念设计
*客厅装修概念设计
*厨房装修概念设计
*主人房装修概念设计
*儿童房装修概念设计
*客房装修概念设计
*室内其他(如阳台、玄关、门窗)装修提示
4、项目营销中心装修风格提示
5、住宅装修标准提示
*多层、小高层、高层装修标准提示
*跃层、复式、跃复式装修标准提示
*别墅装修标准提示
八灯光设计及背景音乐指导
1、项目灯光设计
*项目公共建筑外立面灯光设计
*项目公共绿化绿地灯光设计
*项目道路系统灯光设计
*项目室内灯光灯饰设计
2、背景音乐指导
*广场音乐布置
*项目室内背景音乐布置
九小区未来生活方式的指导
1、项目建筑规划组团评价
2、营造和引导未来生活方式
*住户特征描述
*社区文化规划与设计
第三章项目质量工期策划营销
房地产市场营销,它贯穿于商品的开发建设、销售、服务的全过程。
质量工期是重要的流程之一,因房屋质量、工期延误等原因,而造成销售停滞和购楼者
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