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4、链家渠道支持13
四、自如未来:
从新居住模式提供者到新生活方式集成者14
1、政策环境友好,经营规模有望持续扩大14
2、扩展服务种类,培育垂直业务14
3、新生活方式集成者的广阔未来16
五、国际比较:
EQR和大东建托17
1、公平住屋:
优质投资组合,追求长期价值17
2、大东建托:
管理房屋超过100万套19
六、风险因素21
1、盈利能力风险21
2、物业改造利用时租赁权稳定性的风险21
居住解决方案的均衡化和长租公寓的崛起。
我国社会主要矛盾已经转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾。
在房地产领域,不平衡主要指住房供应体系中商品房部分狂飙突进,保障房得到适当发展,但适合城市新居民的可租赁品质住宅供给严重不足;
也是指在部分三四线区域住房空置率高,租金较低,但在一些热点城市局部地区可租赁房源少,租金波动幅度大,租期不稳定。
同样在房地产领域,不充分主要是指住房解决方案往往局限于提高居民的人均居住面积,对居民的其他住房相关服务需求考虑较少,出租房装修品质差,小业主更不太可能提供什么附加服务给用户。
以自如为代表的品质化长租公寓创业企业,正努力为解决房地产领域不平衡和不充分的发展,服务人民美好生活而努力奋斗。
自如:
长租公寓行业的最大独角兽。
自如目前已经布局了9个城市。
为20万业主管理50多万间房源,管理资产价值超过6000亿元,累计服务自如客(即自如的租客)120万人。
产品线丰富程度远远超过一般的长租公寓企业。
2018年1月,自如完成40亿A轮融资,公司估值近200亿元,成为房地产服务领域举足轻重的独角兽企业。
为什么自如会成为行业第一?
核心管理层高度重视线上应用,公司具备互联网文化。
坚持高品质战略,用户满意度至上。
积极利用创新金融产品。
链家渠道支持。
自如未来:
从新居住模式提供者到新生活方式集成者。
虽然房地产服务领域独角兽众多,但我们认为自如为代表的长租公寓企业,是最符合政策要求,最顺应时代发展方向的。
在政策和资本的双重推动下,我们相信公司有望迎来进一步发展。
而且,公司的发展不是地域的单维度发展,甚至也不是产品线和地域的双维度发展,而是地域、产品线和服务的三维度发展。
公司服务种类日渐丰富,自如保洁、搬家、维修、优品都是提升居住体验的重要举措,也进一步筑牢自如业务的护城河。
从长期来看,我们相信自如并不只是一家租赁服务企业,而可能成为带文化标签的新生活方式集成者,满足一部分年轻人品质生活的需求。
一、居住解决方案的均衡化和长租公寓的崛起
中国特色社会主义进入新时代,我国社会主要矛盾已经转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾。
以自如为代表的品质化长租公寓创业企业,正努力为解决房地产领域不平衡和不充分的发展,服务人民美好生活而努力。
长租公寓企业通过规模化经营提供较为标准化的装修和成本较低的物业改造服务,提升租住的生活品质,并提供保洁、维修等配套服务。
机构化的住房租赁解决方案正在逐步成形。
1、集中式vs分散式
长租公寓根据房源来源形式不同,可以分为集中式和分散式两类。
集中式长租公寓的优点在于短期取得盈利的可能性更大。
重资产的集中式长租公寓企业从政府或其他渠道取得(或自建)整栋(或最少整层)长租公寓。
集中式长租公寓的优点在于居住空间相对更加封闭,安全度/舒适度可能更高;
配套管理更加容易,成本更低。
但集中式长租公寓的缺点在于房源获得较为困难,企业规模成长较慢,用户数量积累比较慢。
集中式长租公寓中的领跑者之一,万科泊寓,到2017年底开业房间数仅超过3万间,远低于分散式起家的长租公寓企业自如的规模。
分散式长租公寓的优点在于短期可能获得较多的房源,用户数量积累比较快,缺点则是管理难度更大,成本可能更高。
较好的方式是高度重视集中式公寓这一好市场,争取更多的长租公寓房源;
又不放弃分散式长租公寓的业务,力争积累更多用户数量。
长租公寓行业的最大独角兽
在13个扩大租赁住房供给新政试点城市中,自如布局了7个,另外还布局了深圳和天津两个大城市。
自如已经完成了大多数热点城市的布局,未来我们判断还会新进入个别城市,在既有布局城市则会加大规模。
公司规模增长较快,目前已经为20万业主管理50多万间房源,管理资产价值超过6000亿元,累计服务自如客(即自如的租客)120万人。
公司规模的增长伴随服务模式多元化。
自如从分散式起步,但以自如寓为代表的集中式产品,自如驿为代表的短租模式等也成为公司业务重要组成部分。
分散式长租公寓,又根据业主偏好细分为自如友家的合租模式和整租模式,产品线丰富程度远远超过一般的长租公寓企业。
1、完成40亿元融资,估值近200亿元
2018年1月,自如完成40亿A轮融资,由华平投资、红杉资本中国基金、腾讯3家机构领投,华晟、融创中国、泛大西洋投资、源码资本、海峡、新希望等机构跟投。
该融资金额是截至目前中国长租公寓行业最高单次融资额。
公司也是房地产服务领域市值最大的企业之一。
链家估值为2017年1月数据,易居中国估值为2017年12月数据,上市公司估值为2018年3月27日收盘市值,其他公司估值来自于《2017年中国独角兽企业榜单及趋势研究报告》。
三、为什么自如会成为行业第一
1、核心管理层高度重视线上应用,公司具备互联网文化
自如从创立之初期,就积极拥抱移动互联。
2015年中,自如关闭PC预定签约,全面实现App移动签约,线下纸质签约方式逐步退出历史舞台,实现了租房与服务全流程互联网化、移动化,也就意味着整个租房流程中,只有看房是线下服务,其他流程全部线上化。
全流程的互联网化、移动化的转变是基于业务模式的管理创新和重要突破。
与传统行业,分散式长租公寓员工分布可能更为分散,流程管控难度极大。
通过移动互联模式,能够有效的提升管理精度和管理效率,降低运维成本。
2、坚持高品质战略,用户满意度至上
自如坚持高品质战略,通过不同装修风格下的统一配置,打造优质居住品牌。
同时加强入住后的服务和管理,全渠道保障居住体验。
统一改造风格,打造标准化产品。
自如的设计风格分为木棉、米苏、拿铁、布丁等风格,给消费者可选空间,设计产品也持续迭代,目前已经到V5.0。
自如房屋的基本配置包括床;
衣柜;
书桌;
Wi-Fi;
洗衣机;
热水器;
空调;
微波炉和智能锁等,满足日常居住和生活需求。
入住后的服务和管理更为关键。
根据自如官网限制,目前自如有580人的管家团队,300人的维修团队,1100人的保洁团队,以及100人的客服团队,保障居住体验。
优质的居住环境和居住体验是业务的重要护城河,也是低空置率的另一重要保证。
自如的房源需求比较旺盛,甚至催生自如房源帮抢的服务。
客观上说,自如的高品质战略意味着公司现阶段盈利难度比较大。
因为分散式公寓的整体改造转租,的确是可以提高租金的水平,但却不可能推动租金水平的大幅度提升(一般在10%-30%)。
所以,分散式公寓在短期盈利的关键是控制装修成本,削减服务人员,利用租客和业主之间的信息不对称,赚取价差。
但是,如果一家公司认为长租公寓的核心盈利模式在于垄断房源和赚取价差,这家公司无疑就站在了社会进步的对立面。
长租公寓企业真正的价值,在物业端在于品牌口碑逐渐被认可后,租金的品牌溢价出现,租赁真正成为一种令人向往的生活模式;
在服务端,则在于从租赁生活出发的万千日常需求得到满足,从而推动长租公寓企业成为品质生活服务的集成提供商。
从长远来看,不仅租金可以提升,而且生活服务场景中的盈利点也层出不穷。
从这个角度来说,自如高品质化的战略是正确的,也是其壮大的根本。
3、积极利用创新金融产品
对机构化的租赁服务商来说,前期存在较高的成本压力,收房到出租存在1-2个月的时间差,使得前期的收房营销、设计、改造、装修、配置、出租营销等成本都要提前支付,在加上企业处在快速扩张阶段,收入和成本时间不匹配更会加剧,企业面临较大的财务压力。
不过,国家对住房租赁领域支持力度较大,自如积极利用各种金融产品。
近期自如成功完成储架ABS首期产品“自如2号1期”的设立。
未来一年,自如将在上交所完成共计20亿元的资产证券化产品,加上此前已经完成7.6亿元的融资,预计将有效的保障公司的持续扩张。
4、链家渠道支持
自如此前为链家内部孵化的创业项目,2016年5月从链家剥离,独立发展。
目前链家已进驻28个城市,全国直营门店数量超8000家,旗下经纪人近15万人,链家网也成为目前质量最高的出租出售房源挂牌网站。
自如过去的成长和链家的支持密不可分。
在发展初期,与链家的密切关系是获得信任的重要背书,也是快速打开局面的重要武器。
到现在,链家强大的线上线下流量也为自如提供了最好的信息采集和分发平台,保持自如能够接触到最优质的控制房源,保证出租率。
从新居住模式提供者到新生活方式集成者
1、政策环境友好,经营规模有望持续扩大
2015年以来,中国住房租赁市场受到的政策支持明显增加,不论是中央部委还是地方政府层面,均有培育和鼓励住房租赁市场的发展的政策出台,住房租赁市场正在受到前所未有的重视。
目前看,各地的鼓励住房租赁市场发展的措施主要有以下几个方面:
1)培育发展住房租赁企业;
2)鼓励房地产开发企业售租并举;
3)规范住房租赁中介机构;
4)支持和规范个人出租住房。
在政策和资本的双重推动下,我们相信公司有望迎来规模的进一步扩张。
2、扩展服务种类,培育垂直业务
公司的发展不是地域的单维度发展,甚至也不是产品线和地域的双维度发展,而是地域、产品线和服务的三维度发展。
自如的平台也孵化了更多的垂直业务,在北京市场,自如保洁可能是规模最大的一支家政服务队伍,搬家、维修等业务更是渐成气候。
公司多元化的生活服务内涵,一方面提供了未来新的盈利增长点,另一方面则也成为公司服务品质提升的关键。
目前自如服务人员有3800人,使用用户106万人,累计订单858万单。
从中长期来看,扩展服务种类是长租公寓企业发展的必由之路。
在长租公寓中,主要的成本包括装修、人工、和营销成本。
如果只是基于物业层面,长租公寓企业的盈利天花板是比较低的。
一方面由于租金价差有限,住宅改造空间不如商业;
另一方面适合开展长租公寓业务的区域有限,范围不及地产开发广阔。
尽管从长期来看,我们认为租赁业务本身是可以盈利的,但企业质的飞跃,的确还要依赖于租赁业务之外的生活服务提供。
自如在这个领域,可谓引领行业之先。
3、新生活方式集成者的广阔未来
房地产服务的许多领域,有低频大额交易的特征;
不过在长租公寓,却是一个小额低频交易的市场。
随着
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