房地产市场研究报告盐城Word下载.docx
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9月17日:
保障商品房交易双方当事人的合法权益,盐城市将进一步完善商品房预售许可证和预售方案管理。
9月25日:
盐城加快制定商品住房预售资金监管办法。
12月7日:
自2013年1月1日起,职工个人和单位为职工缴存住房公积金的工资基数,按职工2012年度月平均工资总额确定,工资总额计算口径按国家统计局《关于工资总额组成的规定》执行。
7月11日:
福州出台个人住房贷款商转公细则,贷款年限与房龄不超30年,住房公积金最高可贷60万。
2、政策评论
盐城不属于限购城市之列,但政府严格公布并限制商品房价格,并注重保障性住房的建设。
盐城随着近些年招商引资工作的大力推行,以及各大企业的进驻,人口流动性开始加大,城市的经济发展一直保持着蒸蒸日上的势头,市民的购房能力日渐提高,政府的宏观调控也起到了决定性的作用,房价没有突飞猛进的势头,纵观整个2012的盐城房价基本比较平稳,仅有些许热销楼盘稳中略升,理性购房逐渐成为主流,盐城楼市仍朝着健康平稳的方向发展。
☐
☐盐城2006-2012年GDP呈高速增长趋势,平均年增长率均达17.8%;
2012年前三季度盐城GDP排江苏省第七,名义增长率排第二,处于第四梯队领头羊位置,发展势头迅猛。
江苏13市2012年前3季GDP排行图
☐盐城人均GDP随着年GDP的快速增长逐年增加;
3季度人均GDP为5339美元,预计2013年人均GDP将突破7000美元。
盐城历年人均GDP走势图
2、城市交通
☐盐城市在2011年完成交通基础设施投资83.8亿元的基础上,2012年计划建设项目39个,投资规模为95亿元。
加快推进了对外运输通道建设,加快优化了高速公路骨架网、国省干线公路网、农村公路网和内河航运网,为盐城全面小康提供了坚强的交通运输保障。
☐盐城市今年重点重抓的“16+1”工程,促使盐城市交通路网更加完善,市区道路成网成环、对外沟通便捷,使得房地产的投资建设选择性更多、覆盖率更广、辐射面更大,发展更加趋于健康完善。
宏观环境——城市规划
☐盐城市2012年城市建设将“一城一河”,即金融城、串场河景观带作为城市建设的重中之重,共安排十大类120余个重点项目,计划总投资580多亿元,年内完成投资200多亿元。
☐盐城市今年将老城改造和新区建设并重,老城区目前注重改造,而新城区的城南板块为城市发展主力方向,楼盘项目众多,是盐城房地产重点板块,是住宅发展的主要方向,但生活配套还不完善,随着人口的导入,未来城南商业的发展潜力巨大。
三、盐城楼市总体情况与分析
1、市场整体
1)、房地产调控整体
始自2010年的房地产调控政策持续两年,一度使房地产市场门庭冷落,房价上涨幅度在一定程度上得到遏制。
经过2012年下半年到2013年一季度,大半年的漫长等待,盐城地区的刚需客得到了一个集中性的释放。
5月以后,成交量有所上升,随着市场热度的回升,以价换量,快速回笼资金,抢抓刚需潮成为众多开发商的共识,以城南片区部分热门楼盘降价为代表的促销降价风迅速引起的买房潮再次引爆市场,各大开发商“适时”地通过“0首付”等低价促销等手段抢夺客户。
2)、纠结的2012年,最终却以热销收场
一季度,对于盐城大多数开发商,尤其是非刚需楼盘的开发商无一不感受着”寒冬”般的市场环境:
库存加大;
银行银根缩减;
调控政策不见松动;
买房人持币观望;
资金压力进一步加大,悲观的情绪笼罩着盐城楼市,开发商最终还是选择了降价,打折,送精装等等手段刺激市场,而这些动作也确实起到了效果,众多购房者纷纷选择出手,就连传统的7、8月销售淡季也出现了淡季不淡的景象。
于是乎盐城的楼市由年初的纠结开始,最终却以热销收场。
3)、库存及待建体量庞大,供大于求或将成为常态
据网上备案数据显示,截止到12月31日,盐城市可售商品房可售套数已达到42607套,可售面积约为420万㎡;
其中可售住宅套数为31135套,可售住宅面积300万㎡。
2012年全年全市去化商品房住宅220万方,目前库存的体量,全市可以去化一年左右。
据不完全统计,在即将到来的2012年,全市待建体量惊人,仅城南就有约1000万方。
不难看出的是在2013年盐城上市房源量丰富,可以满足多数购房者的需求,明年楼市也将持续着供大于求的局面。
3、一级市场分析
1)、整体供求情况
2012年盐城市直土地总挂牌面积为4942883平方米,环比2011年下降8.8%,总成交土地面积3016999平方米,环比2011年下降28.5%,2012年土地成交主要集中在7、8、9三个月份。
2012年盐城单月土地挂牌及土地成交情况
月份
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
合计
供应量(㎡)
320909
77241
157385
797781
855692
849361
160024
67861
211700
1444927
4942883
成交量(㎡)
157754
607255
237323
126566
3016999
成交单价(元/㎡)
2520
829
2296
3670
3344.3
3532
3202
2100
2)2012全市土地挂牌情况
A.2011、2012年度土地总挂牌面积对比
B.2012年盐城市区单月挂牌面积对比图
3)2012全市土地成交情况
A.2011、2012年单月土地成交价格对比
B.2012年盐城各区域成交宗数对比
1、2012年盐城土地供应市场占地面积2万方以上的住宅用地城南板块占59%
2、2012年土地成交城南板块占57%,未来城南板块为城市发展主力方向,是盐城房地产重点板块,河东土地成交数量排行第二,目前发展前景看好。
C.2012年盐城市各区域成交面积及均价对比
2012年全市成交总价949060.3万元,成交面积4213亩,全市成交均价225万元/亩,城南成交面积全市排名第一,成交均价仅次于城中板块。
5)、综合分析
☐2012年盐城土地市场上半年持续低迷,房企购地意愿不强,地方政府也相应缩减了土地供应;
下半年尤其是7、8、9月份土地市场开始活跃,由于销售好转,房企重燃拿地热情,但9月份后土地市场又陷入疲软状态,开发商拿地积极性并不高昂,表现在大型开发企业基本完成年度土地储备任务,中小型开发企业受政策不确定因素的作用,可能继续观望。
因此2012年盐城土地市场整体呈下滑趋势,政府拿地为主。
☐2012年供应商品房用地中,住宅居住用地251万方,占比50.8%,位居第一;
其次是商办住用地,190万方,占比38.5%;
最后是商办用地94万方,占比19.0%。
☐2012年成交商品房用地中,住宅居住用地196万方,占比69.8%,位居第一;
其次是商办住用地,107万方,占比38.1%;
最后是商办用地52万方,占比18.5%。
☐盐城2012年商品房土地市场供求仍以住宅居住为主,约占半壁江山,但随着盐城近几年的高速发展以及住宅市场遭受严厉调控下,商办市场异军突起,显示盐城商办市场开始逐步打开
8)土地详表(见附件)
4、二级市场分析(商品住宅市场)
1)、全年供求数据
2)盐城2012年普通住宅区域分析
盐城市2012年各板块成交面积与均价图
盐城2012年住宅分区成交量格最高为城南区域8996套,且占绝对优势,主要原因是城南区域形成了成熟的人居氛围,配套设施齐全,地段优势明显;
住宅分区成交均价格最高为盐都区域6190元/㎡,盐都区也正快速发展,以其潜力、高品质吸引客户。
3)2012年成交情况
1、2012年全市商品住宅上半年市场整体平淡,随着下半年各大银行下调贷款利率以及开发商走以价换量、快速回笼资金的路线,刚需市场集中爆发,普通住宅的上市量和成交量迅速加大。
11月成交量全年最高,12月份供应量达到顶峰。
2、2012年全市商品住宅成交均价整体平稳,整体均价为5298元/㎡,最低位1月份5103元/㎡,最高位7月份5488元/㎡。
综观全年,传统旺季5、9、11月开发商以价换量抢占市场趋势明显,6、7月份刚需市场的爆发带动了成交量的上涨,10月份大户型的集中入市带动了成交均价的上涨,进入11月为完成销售指标,多数楼盘选择以价换量。
4)、排行榜
2012年盐城市商品房成交金额排名前10位的项目
编号
项目名称
销售金额(元)
销售面积(㎡)
销售套数
销售均价(元/㎡)
套均面积(㎡)
恒大名都花园
902826366
157314.2
1521
5739
103.42
中南世纪城
708086801
137385.9
1339
5154
117.84
海德公园名苑
57492683
103311.2
1016
5565
101.68
锦盛豪庭
500987282
91487.3
864
5476
108.89
钱江方洲小区
573473506
92302.1
645
6213
143.1
公园观邸
445915525
72271.5
526
6170
137.4
橡树湾花园
415518756
70355.3
653
5906
107.74
凤鸣缇香公寓
381993943
63506.8
557
6015
114.02
西城逸品花园
314909393
60327.5
545
5220
110.69
光明花苑
123118179
62464.8
627
1971
99.62
4942811978
909586.1
8281
5)项目所属板块销售套数排名前五名
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