拆除违章建筑案合法诉请的败诉Word格式文档下载.docx
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被告倪女士的代理人指出:
被告是在原告的书面承诺后才签订的《上海市商品房预售合同》及补充协议,补充协议是原告提供的格式协议条款,其内容严重影响了被告使用系争商品房的权利,应属无效。
被告通过商品房权利变更登记,已丧失了系争商品房的所有权,已不是该系争商品房纠纷的适格主体,请求法院驳回上海绿洲置业有限公司的诉请。
松江区人民法院经审理认为补充协议有效,被告倪女士应当履行协议约定的义务,判决被告在判决生效后三十日拆除在独用花园内的违章搭建,承担本案诉讼费用。
倪女士不服上海市松江区人民法院一审判决,向上海市第一中级人民法院提起上诉。
被上诉人绿洲花园置业有限公司辩称,上诉人与瀚阳置业有限公司签订的《上海市商品房预售合同》及其补充协议,是买卖双方真实意思的表示,依其约定主张上诉人倪女士履行义务,拆除其在独用花园内自建的车库及二楼的违章搭建并恢复独用花园原状是合法、正当的行使其权利,主体适格,认定原判事实清楚,适用法律正确,请求二审法院驳回其上诉,维持原判。
二审法院于2005年8月30日公开开庭审理,查明案件事实,作出如下裁定:
一、撤销上海市松江区人民法院(2005)松民一(民)初字第1762号民事判决;
二、驳回上海绿洲花园置业有限公司起诉;
三、案件受理费由上海绿洲花园置业有限公司承担。
绿洲花园置业有限公司的合法的诉讼请求,以败诉告终,上诉人倪女士的诉讼代理人上海市大道律师事务所律师蒋昊、倪海荣指出,绿洲花园置业有限公司的合法诉请的败诉,主要有以下两个原因:
一、瀚阳置业有限公司出具的书面通知,承诺上诉人在独用花园内可以进行规划外搭建、致上诉人在产生错误认识的前提下签订《上海市商品房预售合同》及补充协议,不仅有越权行为,还有欺诈之嫌。
补充协议是瀚阳置业有限公司提供的格式条款协议,其内容约定妨碍了上诉人对自己所购房屋的正常使用,应属无效,瀚阳公司以无效条款支持合法诉请,是败诉原因之一。
二、被上诉人绿洲花园置业有限公司不是主张拆除违章搭建的适格诉讼主体。
这里的诉讼主体是指在民事法律关系中,享受民事权利和履行民事义务的公民个人或者公司、企业、事业单位、人民团体和其他经济组织。
适格诉讼主体,是指符合诉讼主体资格的公民个人或者公司、企业、事业单位人民团体或者其他经济组织,有对具体的诉讼案由作为当事人提起诉讼或者应对诉讼的资格。
上诉人与瀚阳置业有限公司签订了《上海市商品房预售合同》履行了支付对价的义务,并通过办理房地产权利变更登记手续,取得系争商品房的占有、使用、收益、处分的权利,而原告瀚阳置业有限公司则通过办理系争商品房房地产权利变更登记手续丧失了该系争商品房的占有、使用、收益、处分的权利。
如何使用该系争商品房,只有上诉人倪女士独占享有,其权利只受相邻关系、小区整体利益、相关法律法规的约束,其他任何个人和单位不享有此权利。
也就是说,绿洲花园置业有限公司不享有对系争商品房如何使用的行为提起诉讼权利的资格。
松江区人民法院未对上海绿洲花园置业有限公司的诉讼主体资格的适格性进行认真的审查,错误地认为绿洲花园公司是适格的民事诉讼主体,错误地应用了《合同法》、《民法通则》的相关依据作出了错误的判决,理所当然被二审法院依法撤销,驳回上海绿洲花园置业有限公司的起诉,这是绿洲花园置业有限公司合法诉请败诉的原因之二。
及其委托代理人蒋昊到庭参加诉讼,本案现已审理终结。
原告上海绿洲花园置业有限公司诉称:
2002年4月9日,原、被告双方签订了《上海市商品房预售合同》、《补充协议》各一份,双方约定被告未经原告书面同意,不得擅自改变房屋周边任何隔断和隔离设施,或在花园内搭建任何建筑物和构筑物。
被告在使用期间,不得擅自改变房屋的结构和外观设计。
但被告在装修施工中擅自在房屋外搭建了一平台,破坏了房屋的整休结构和外观设计。
原房屋设计是经过上海市规划管理局批准的,被告未经批准,私自搭建,属违章建筑。
2003年5月26日,上海瀚洋物业管理有限公司曾向被告发出整改通知,但至今被告未采取任何措施。
原告认为被告的行为违反了合同的约定,为此诉请法院判令被告拆除擅自在
房屋内搭建的建筑物或构筑物,恢复原状。
被告
辩称:
1、原、被告之间没有签订商品房预售合同,原告现以销售商的身份起诉,其主体不适格。
原告不享有系争房屋的所有权,亦不享有小区的物业管理权,故无权主张违章建筑的拆除。
且系争房屋的买卖合同已经履行完毕,原告无权通过买卖合同主张本案权利。
2、被告的搭建行为是经过当时的房产商书面承诺的,且绿洲比华利花园的违章建筑的问题已经政府部门处理完毕。
故不同意原告的诉讼请求。
经审理查明:
2002年4月,瀚阳(上海)城市建设发展有限公司(以下简称瀚阳公司)向被告发出通知称对被告提出的要求在购买的房屋的独用花园内搭建车库和二楼房屋的请求表示同意,并要求被告在搭建前向其递交搭建的图纸,同意配合被告向有关方面提出申请。
之后在2002年4月9日,被告即与瀚阳公司签订《上海市商品房预售合同》、《补充协议》各一份,合同约定被告向瀚阳公司购买座落于上海市
房屋,房屋建筑面积为365.29平方米,独用土地使用面积为775平方米,房屋总价款为2,201,000元。
同时,补充协议第八条约定,被告未经瀚阳公司书面同意,不得擅自改变房屋周边任何隔断和隔离设施,或在花园内搭建任何建筑物和构筑物,被告在使用期间,不得擅自改变房屋的结构和外观设计。
2002年8月14日,被告与瀚阳公司签订了房屋交接书,对讼争房屋进行了交接。
后被告在其所购的房屋的独用花园内搭建了车库及房屋,2003年5月26日,原告指定的物业公司向被告发出通知要求被告整改,但无果。
另查明:
瀚翔(上海)置业发展有限公司吸收合并了瀚阳(上海)城市建设发展有限公司,同时瀚翔(上海)置业发展有限公司更名为上海绿洲花园置业有限公司。
以上事实,有瀚阳公司发给被告的通知,瀚阳公司与被告签订的《上海市商品房预售合同》、补充协议、房屋交接书,上海瀚洋物业管理有限公司向被告发出的整改通知书,工商材料和双方当事人陈述等证据予以证实。
本院认为:
被告与瀚阳公司签订的《上海市商品房预售合同》和《补充协议》均系双方当事人的真实意思表示,双方对花园内不得搭建建筑物和构筑物以及不得擅自改变房屋结构和外观设计的约定不违反法律、法规的强制性规定,具有法律效力。
本案中,被告虽然通过购买行为取得了讼争房屋的专有所有权和独用花园的专有使用权,但上述权利的行使除受到一般相邻关系的限制外,还受到基于被告自用部分与其他物业不可分或建筑物的整体性而产生的限制,被告在行使专有所有权和使用权时,须尽共
同维护整体物业存在和良好的义务。
被告擅自对讼争房屋所属的独用花园进行搭建,损坏了小区的整体形象,也违反了合同补充协议的约定,被告应当承担违约责任,将花园内的搭建物拆除,并恢复花园原状。
被告辩称瀚阳公司发给被告的通知可以证明瀚阳公司是同意其提出的搭建要求,本院认为该通知系在双方签订商品房预售合同之前,而在之后双方签订商品房预售合同的补充协议中,双方对花园内不得搭建建筑物和构筑物以及不得擅自改变房屋结构和外观设计等又作了约定,故双方应当按照该协议履
行。
且瀚阳公司作为房屋出售人,无权向被告承诺在规划外进行建房。
瀚阳公司已被本案被告吸收合并:
瀚阳公司的权利和义务应当由合并后企业即本案原告享有和承担,原告的主体符合法律规定。
被告在本案中提出的辩称意见,缺乏依据,本院不予采信。
据此,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民法通则》第四十四条之规定,判决如下:
被告于本判决生效后三十日内拆除在房屋所属的独用花园内搭建的建筑物或构筑物,并将独用花园恢复原状。
案件受理费50元,由被告负担,于本判决生效后七日内交付本院。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于上海市第一中级人民法院。
附件3
上海市第一中级人民法院
民事裁定书
(2005)沪一中民二(民)终字第2082号
上诉人(原审被告)户籍所在地
委托代理人蒋昊、倪海荣,上海市大道律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)上海绿洲花园置业有限公司[原瀚翔(上海)置业发展有限公司],住所地上海市松江区九亭镇。
法定代表人蒋旭东,董事长。
委托代理人张斌,上海市君成律师事务所律师。
上诉人因买卖合同纠纷一案,不服上海市松江区人民法院(2005)松民一(民)初字第1762号民事判决,向本院提起上诉。
本院于2005年8月15日受理后,依法组成合议庭,于2005年8月30日公开开庭审理了本案。
上诉人
之委托代理人蒋昊、倪海荣,被上诉人上海绿洲花园置业有限公司(以下简称绿洲公司)之委托代理人张斌到庭参加了诉讼。
本案现已审理终结。
原审查明,2002年4月,瀚阳(上海)城市建设发展有限公司(以下简称瀚阳公司)向发出通知称对
提出的要求在购买的房屋的独用花园内搭建车库和二楼房屋的请求表示同意,并要求在搭建前向其递交搭建的图纸,同意配合
向有关方面提出申请。
之后在2002年4月9日,即与瀚阳公司签订《上海市商品房预售合同》、《补充协议》各一份,合同约定倪静向瀚阳公司购买坐落于
房屋,房屋建筑面积为365.29平方米,独用土地使用面积为775平方米,房屋总价款为2,201,000元(人民币,下同)。
同时,补充协议第八条约定,
未经瀚阳公司书面同意,不得擅自改变房屋周边任何隔断和隔离设施,或在花园内搭建任何建筑物和构筑物,
在使用期间,不得擅自改变房屋的结构和外观设计。
2002年8月14日,与瀚阳公司签订了房屋交接书,对讼争房屋进行了交接。
后
在其所购的房屋的独用花园内搭建了车库及房屋,2003年5月26日,绿洲公司指定的物业公司向发出通知要求整改,但无果。
原审认为:
与瀚阳公司签订的《上海市商品房预售合同》和《补充协议》均系双方当事人的真实意思表示,双方对花园内不得搭建建筑物和构筑物以及不得擅自改变房屋结构和外观设计的约定不违反法律、法规的强制性规定,具有法律效力。
本案中,虽然通过购买行为取得了讼争房屋的专有所有权和独用花园的专有使用权,但上述权利的行使除受到一般相邻关系的限制外,还受到基
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