2011房地产估价师考试必备《相关知识》重点讲解1_精品文档Word格式文档下载.doc
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城市、县、镇人民政府编制相应的规划;
分两个阶段——总体规划和详细规划。
大、中城市编制分区规划。
2、审批:
⑴由国务院审批:
直辖市;
省、自治区首府城市;
国务院指定城市;
3个
⑵其他城市、镇:
报上一级人民政府审批;
⑶分区规划和详细规划一般由市人民政府规划行政主管部门批准。
(三)城市规划运作体系——具体编制、规划实施控制熟悉
1、具体编制:
⑴战略性——城市总体规划;
目标;
实施控制性——城市详细规划;
操作层面的;
对应规划定义的两个层面
⑵城市详细规划分为:
控制性详细规划——土地、道路和工程管线、环境的控制;
修建性详细规划——建筑、工程设施的设计和施工。
2、实施控制:
⑴办理建设用地规划许可证;
⑵土地使用权出让的:
规划条件要写入出让合同中;
没有规划条件的不得出让;
领取“建设用地规划许可证”;
⑶规划主管部门不得擅自改变规划条件;
没有规划条件的出让合同无效。
三、城市规划管理系统了解
1、决策系统——城市规划的编制和审批;
2、执行系统——实施(建筑工程、市政管线、市政交通);
按专业分别管理
3、反馈系统——规划批准后的管理;
查处违法用地、违法建设;
4、保障系统——城市法律规范的制定。
第三节城市总体规划
一、城市总体规划的主要任务和内容熟悉
(一)任务:
(二)内容:
城市、镇总体规划的期限一般为20年。
近期为5年。
二、城市发展战略
(一)城市发展战略的含义:
经济、社会、建设三位一体发展战略。
整体、统筹、协调
三个目标:
经济发展、社会发展目标、建设水平目标。
三、城市性质与城市规模了解
1、城市性质定义:
所处地位和担负的主要职责。
编制总体规划时,首先确定城市性质。
2、城市规模:
人口规模、用地规模、生产力规模;
通常用人口规模来表示
城市人口规模——市区内的常住非农业人口。
3、按城市人口规模的分类:
特大:
100万以上;
大:
50~100万;
中:
20~50万;
小:
20万以下。
四、城市分区规划熟悉
介于城市总体规划和详细规划之间的。
期限与总体规划一致。
五、城市用地
(一)城市用地分类熟悉
1、10大类、46中类、73个小类;
2、表1-1中应注意;
3、建设用地是前9类,不包括水域和其他用地;
4、用地计量单位:
万平方米,公顷,h㎡.
判断题:
09年考题
根据城市用地分类,社会停车场库用地属于市政公用设施用地(×
)。
属于道路广场用地
(二)城市用地评价掌握
1、自然条件评价:
⑴工程地质条件:
地基承载力高、地形平缓、没有冲沟、滑坡、崩塌、地震灾害;
⑵水文及水文地质条件:
地下水是城市用水的水源——避免开采过渡、污染;
⑶气候条件:
建筑物的朝向和间距;
风玫瑰图;
热岛现象;
城市排水设施。
⑸城市用地使用性评价:
结果——三类。
第一类:
适于;
第二类:
需采取一定措施;
第三类:
不适于。
综合分析题:
某房地产开发公司以1200万元依法取得了1公顷综合用地50年的土地使用权,该地块土质较差,地下水位较浅,需采用一定工程措施改善条件方适用于建造。
对该宗土地进行城市用地适用性评价,该宗土地属于(B)类建设用地。
A.一
B.二
C.三
D.四
2、建设条件评价
包括:
城市用地布局结构评价、城市市政设施和公共服务设施评价和社会、经济构成评价。
3、经济评价
⑴城市土地的基本特征:
土地承载性、区位;
⑵区位评价:
①城市土地评价的基本思路:
级差收益测算的方法进行城市土地评价;
②区位条件:
三个层次、四个方面评价(土地区位、城市设施、环境、其他)。
第四节城市详细规划
控制性详细规划——规划地域范围应在100公顷以上;
修建性详细规划——规划地域范围应在3公顷以上。
一、控制性详细规划
(二)控制性详细规划的内容掌握
内容:
5条
单选题:
确定各级支路的红线位置、控制点坐标和标高属于(B)的内容。
A.城市总体规划
B.控制性详细规划
C.修建性详细规划
D.居住区规划
(三)控制性详细规划的控制体系掌握
分3块:
1、指标体系:
6方面。
前5项属于控制指标;
指标体系 规定性指标 指导性指标
1、用地:
用地性质、用地面积、土地与建筑使用相容性 1、用地性质
2、用地面积
2、环境容量:
容积率、建筑密度、绿地率、人口容量 3、建筑密度
6、容积率
7、绿地率 1、人口容量
3、建筑形态:
建筑高度、建筑间距、建筑后退红线距离、沿路建筑高度、相邻地段的建筑规定 4、建筑控制高度
5、建筑后退红线距离
4、交通:
交通处入口方位、停车位 8、交通处入口方位
9、停车泊位及其他需要配置的公共设施
5、城市设计引导:
建筑形式、色彩、体量、风格 2、建筑形式、体量、色彩、风格
6、配套设施:
生活服务、市政公用、交通设施和管理 3、其他环境要求
2、规定性指标:
必须严格遵照执行。
1个上限(建筑密度)、3个下限(建筑后退红线距离、绿地率、停车位数)、1个上下限同时控制(容积率)。
能计算!
规定性指标 指标定义 指标上下限
1、用地性质 土地用途
2、用地面积 划定的面积
3、建筑密度 各类建筑基底占地面积与地块面积之比 上限
4、建筑控制高度 由室外明沟面或散水坡面量至建筑物主体最高点的垂直距离
5、建筑红线后退距离 建筑相对于规划内道路红线后退的距离 下限
6、容积率 各类总建筑面积与地块面积之比 上限、下限
7、绿地率 各类绿地面积的总和占地块面积的比率 下限
8、交通出入口方位 每地块应设1~2出入口
9、停车泊位数 下限
3、指导性指标:
参照执行。
人口容量用上限控制。
在居住区控制性详细规划的控制体系指标中,建筑密度属于(B)。
A.用地控制指标
B.环境容量控制指标
C.建筑形态控制指标
D.城市设计引导及控制指标
(四)控制性详细规划有关计算规则:
熟悉
1、建筑占地面积:
“外伸”部分不算!
基地空地面积=基地面积-建筑占地面积
2、总建筑面积:
也不包括:
⑴不高于明沟1.5m的半地下室;
⑵不作为公共使用的敞空层按一半计算面积;
⑶面积小于标准层的10%的屋顶附属建筑物。
3、建筑高度:
⑴核算建筑间距时:
⑵核算建筑高度时:
坡屋顶小于35°
时,高度到檐口;
坡屋顶大于35°
时,高度到分两种:
平行关系——算至屋脊;
垂直关系——算至中点。
二、修建性详细规划了解
针对各类工程建设的指导。
第五节城市居住区规划
一、居住区及规划布置了解
1、居住区的划分:
居住区、居住小区、居住组团。
居住区 居住小区 居住组团
人口数量 3~5万人 1~1.5万人 1~3千人
户数 1~1.6万户 3~5千户 300~1000户
设施 一整套较完整的…… 一套能满足的…… 配套有基层设施
2、居住区规划布局形式:
4种
⑴居住区-居住小区-居住组团:
三级结构
⑵居住区-居住组团:
二级结构
⑶居住小区-居住组团:
⑷独立式组团
三、居住区的用地构成和规模熟悉
(一)用地构成4类
1、住宅用地:
住宅基底占地及前后左右一些空地;
2、公共服务设施用地:
包括专用地中的通路、场地和绿地等;
3、道路用地:
包括小广场、停车场、回车场;
4、绿化用地:
包括公园、小游园、组团绿地及块状、带状绿地等
例题:
某住宅小区规划建设用地面积为40公顷,容积率为1.4,住宅及公共服务设施用地占50%,小区内的道路、广场用地为6公顷,则该小区的绿地率为多少?
35%
解:
100%=15%100%―50%―15%=35%
(二)居住区的规模
1、影响因素:
3条
⑴商业服务设施的经济性和合理的服务半径:
居住区一般:
800~1000米;
⑵城市道路:
合理间距600~1000米,干道间用地35~100公顷;
⑶行政管理:
街道居委会管辖5万人为宜,少则3万人左右。
2、结论:
人口3~5万人,用地50~100公顷。
四、住宅及其用地的规划布置熟悉
(一)住宅的类型及特点:
表1-3
(二)住宅经济与用地经济的关系
主要因素 提高经济效益
1、住宅层数 4~6层时,每提高一层能降低造价
2、进深 11米以下有效。
每增加1米,每公顷土地上增加建筑面积
3、长度 30~60米内,每提高10米,每公顷土地上增加面积
4、层高 每降低100毫米层高,降低造价,节约用地
5、平面系数(K) 每提高1%,投资减少1.4%
1、住宅层数:
楼越高,房屋造价越高。
结构、材料、施工不同。
多层,提高层数降低造价。
2、进深:
长度一定,加大进深进深11米以下时,每增加1米,增加面积有效。
3、长度:
宽度一定,增加长度30-60米时,每增加10米,增加面积有效。
4、层高:
每降低100毫米,降低1%造价,节约2%用地。
不能太低
5、平面系数(K):
使用面积/建筑面积不能太高
标准层平面布置相同的住宅楼层。
五、公共建筑及其用地的规划布置熟悉
(一)分类:
2种;
按使用性质、使用频率来划分。
(二)定额指标:
2类;
以每千居民为计算单位;
民用建筑综合指标。
(三)规划布置:
合理的服务半径:
居住区级:
居住小区级:
400~500米;
居住组团级:
150~200米。
六、居住区道路的规划布置熟悉
满足各种用途车辆通行要求。
分为4级:
居住区:
9米,20~30米;
7米;
4米;
门前小路:
3米。
七、居住区绿地的规划布置熟悉
指标:
人均绿地面积,㎡/人;
绿化覆盖率。
八、居住区规划的技术经济分析掌握
1、用地面积平衡表的作用:
3点
2、指标计算:
定义、区别、单位。
在某居住区规划中,住宅建筑基底面积400㎡,住宅总建筑面积1400㎡,容积率1.4,则住宅建筑净密度为(B)。
05考题
A.28.60%
B.35.00%
C.40.00%
D.50.00%
住宅用地面积=住宅总建筑面积÷
容积率=1400÷
1.4=1000(㎡)
住宅建筑净密度=住宅建筑基底面积÷
住宅用地面积=400÷
1000=0.4
某居住区住宅用
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