物业管理服务方案总结Word格式文档下载.docx
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大厦外观颇具现代气息,是**区政府机关综合性服务大楼。
占地3.3公顷,总建筑面积5万平方米。
主楼高度106米,地上29层、地下3层,裙楼4层。
主楼1~12层用于区机关办公,面积14400平方米;
13层为设备层;
14~18层为客房结构,面积6000平方米;
19~26层为写字间结构,面积9600平方米。
裙楼一层为行政审批大厅,二层为餐厅,面积4000平方米;
三、四层为区机关和11个街道办事处、镇会议室。
**区政府大厦各类设备一应俱全,主要包括电梯、消防监控、安全监控、中央空调、柴油锅炉、分体式空调、换热站、高低压配电室等,备的维护和正常运行成为保障大厦运转大的要件。
一、物业管理内容及要求
(一)安全管理服务:
安全管理服务的目的是维护物业范围内正常的工作、生活秩序、协助用户做好内部的安全防范工作(包括消防安全监控)。
要求保安人员应具有良好的身体素质、心理素质、保安技能,要忠于职守,有胜任保安工作的综合能力,还要有良好的职业道德、做到礼貌待客、坚持原则。
保安人员的选配应根据本项目实际情况严格筛选。
根据不同的岗位,拟设立门卫保安、巡逻保安、大厅保安、监控保安等。
保安人员应认真负责地做好各项安保工作,要实行严格的规章制度,不空岗、漏岗,发现可疑情况和事故苗头立即上报,并迅速处理、果断处置,确保机关、大楼及相关设施不发生问题。
门卫保安要固定执勤,定点式守卫,要24小时值班,对进入大门的人员、车辆、物资进行严格检查、验证、登记;
维护物业管理区内部的安全秩序.同时兼来客咨询、信件报纸分发等服务。
巡逻保安要做到主动、热情、耐心、周到的服务,杜绝因工作失职造成物业区域被盗和其他事件;
保证物业管理区域内停车场的良好秩序和车辆停放安全,及时发现各种事故隐患,不因失职而出现一次意外事故,维护正常的工作、生活秩序。
(二)保洁、绿化服务:
1、保洁:
日常保洁工作是通过日常清扫工作,对物业区域定时、定点、定人进行废弃物的收集和清运;
通过清、扫、擦、拭、除、洗等常规性服务,保持所有公共区域和公共部位的清洁卫生,从而提高工作、生活的环境质量。
主要包括以下几项:
(1)垃圾处理(不包含外运费):
包括收集、清除、回收、压实、运达指定地点。
垃圾台外观整洁,压缩垃圾箱体保持干净;
化粪池的清运。
(2)院落卫生:
做好灰尘清扫、污迹清洗,地面维护等工作,做到地面干净无尘土、烟头、纸屑等杂物;
绿化区通道及时清扫干净。
墙面、顶面的清洁维护按物业管理规范执行。
(3)公共卫生间:
无臭味、异味;
便器干净,便池无锈迹。
地面清洁,无痰迹、无烟头、无杂物、将纸篓倒净并刷洗干净,纸篓每日上午和下午各倾倒一次。
洗手池、水龙头、墙角整洁、无尘土和蜘蛛网。
(不包含卫生纸和洗手液)
(4)物业区域内公共卫生:
走廊、大门、值班室、楼梯地面干净无污迹、痰迹、尘土、纸屑等杂物;
公共区域玻璃干净明亮、无尘土。
楼梯扶手和铁艺保持干净,电梯间保持清洁干净。
物业区域的保洁:
楼梯、扶手、窗台、墙面干净无尘土,墙角无蜘蛛网。
车库、停车场地面整洁,墙角无蜘蛛网。
(5)大礼堂、会议室保持干净整洁,用后及时打扫。
(6)定期楼顶清扫,保持清洁。
(7)外墙清洗由用户自行组织实施。
2、物业区域绿化:
要做好对现有物业区域内的绿地、草坪、苗木的养护管理,负有美化环境的责任。
养护管理包括:
浇水、施肥、整形、修剪、防治病虫、保证现有苗木成活率等。
(三)设备维护及保养服务
1、电梯的运行管理;
甲方负责与电梯公司签订维修保养合同,负责电梯的维护和保养,并按照技术监督局的规定进行年检;
2、空调制冷设备及管网的日常运行,保证制冷系统的高效可靠运行;
甲方负责与空调公司签订维保合同,定期组织维修保养。
3、运行好配电系统的良好工作状态,确保区域内用电供应正常;
4、办公室内、公共区域内照明的维护保养;
5、排污泵维护保养,维护好物业区域内的供、排水系统;
6、负责消防自动报警系统、消防栓和喷淋系统的运行,保持消防系统各种设备的正常工作状态;
甲方与厂家或专业公司签订消防维保合同,负责消防设施的维护,包含灭火器的换粉。
7、大礼堂音响设备、投影设备等的操作、维护保养和确保正常使用;
8、对物业管理范围内的水、电、暖、空调、排污等设备的零修、维护、应达到相应规定标准、发生故障,应及时排除,保证办公的正常运行和使用。
设备维修分为大、中、小三类。
200元(含)以下单件材料费属小修范围,由物业公司承担;
中修、大修由用户承担。
物业管理区办公室内维修,根据物业管理规定维修服务,服务产生的材料费由业主承担。
水电维修必须安排24小时有人值班。
电梯、消防设备、锅炉、水泵等设备的年检费用由用户承担。
(四)房屋的管理及维修
对房屋共用部位进行日常管理和巡查,维修、保养记录完善。
每年2次以上对房屋结构及涉及使用安全的部位进行检查并有记录,发现损坏及时安排专项修理。
属于小修范围的,及时组织修复;
属于大、中修范围的,及时编制维修计划或专项维修资金使用计划,根据甲方决定组织维修。
每周1次对各楼层门、楼道内防火门、窗户进行安全检查,门窗关闭正常,门窗玻璃保持95%以上的完好率。
每年2次以上(雨季前须安排1次)对屋面泄水沟、室内、室外排水管道进行清扫、疏通,保障排水畅通。
定期检查屋顶,发现防水层有气臌、碎裂、隔热板有断裂、缺损的,应制定维修方案报区政府。
(五)会议服务
1、提供会议服务工作,包括会议接待,会间服务。
茶叶、杯子等由甲方提供。
2、负责领导消息层服务工作。
(六)物业档案管理
1、物业档案的内容:
物业档案必须具备:
基建档案、设备档案、会计档案、物业维修档案及其他档案材料。
2、物业管理档案的要求:
分类科学,组卷合理,排列有序,保管期限准确,装订整齐、牢固,案卷封面、脊背、卷内目录和备考表(异动记录)填制准确、字迹工整、图样清晰,载体和装具质地优良,便于保管和利用。
所有设备实现单机悬挂《设备卡》,标识该机的编号、技术资料、责任人、运行状况等。
建立《机电设备台帐》,台帐内容包括:
设备名称、统一编号、型号、生产厂家、技术资料、保养人等。
每台设备资料依次编入:
每台设备所涉及的设备检查保养计划表、设备检查保养表、机电设备维修保养记录表及说明书、合格证等。
(七)法律法规规定的其他项目。
委托管理目的
一、物业外观的保值增值。
通过对整体物业的专业化管理、养护,保持和提高物业的完好程度,使物业实现不仅保值而且增值的目的。
二、物业设备、设施的良性运转。
依靠专业化的工程服务队伍和专项设备维保方案,使设备始终处于良性运转状态,实现其经济性、高效性运作的结合,保证整个大楼的信息传递快捷、工作渠道畅通,体现办事高效的政府形象之目的。
三、安全、舒适环境的创造。
依靠准军事化管理的一流内保队伍,全程维护大楼办公区的消防、安全工作,保持刑事案发率低于国家标准,通过优质的服务,为业主和来宾提供幽雅舒适的工作环境。
四、省心、放心“管家”委托目标实现。
通过契约关系为**区政府大厦施专业化、统一化的物业管理,依靠监督手段保障物业价值得以体现,通过合理的计划和严密的制度,确保物业区域日常正常运作,各种活动得到全面的保障。
委托管理原则
根据国家物业管理有关条例以及物业托管合同,本着“严谨、务实、高效”的工作作风和“精干高效、优质服务”的管理原则,执行公司“为业主创造安全、文明、优美、舒适的工作环境”的质量方针,实行“管、养、修、服务”为一体的综合管理。
“高品质管理水准”的依托资源
◆团队优势
**物业拥有一支爱岗敬业、具有丰富物业管理知识和经验的管理团队以及专业化的保安、保洁、绿化和维修队伍。
管理层面拥有高级经济师、物业管理师、工程师、高级园艺师数名,是我们提供优质高效服务的基础和前提。
公司保安连续三年被济南市公安局、共青团市委授予“青年文明号”;
在《齐鲁晚报》和《生活日报》联合主办、及《济南时报》主办的房地产调查中,**物业被评为“济南市十大物业管理品牌企业”;
**物业工程部在2003年济南市物业管理行业技能比武中,荣获单项、团队一等奖。
2005年槐荫政务中心大厦获得省级“物业管理优秀示范大厦”称号,省立医院获得市级“示范小区”。
2006年住宅与产业博览会,**物业被评为优秀物业管理企业(山东省40强)。
济南市工商局获得市级“示范大厦”称号,2007年评选为济南市物业管理协会副会长级单位。
◆机关物业管理经验丰富
**物业接管了多个党政机关的物业管理项目,如省纪委办公楼、新华社山东分社办公、济南市工商局办公、济南市人事局办公、槐荫区政务中心大厦等,有着丰富的党政机关办公的管理经验。
尤其槐荫区政府,特点与**区政府大厦及其相似,对党政机关的特点把握能力强,处理过多起类似上访等突发事件。
。
◆深厚底蕴的企业文化感召力
优秀的企业文化是企业得以生存的灵魂,也是企业发展、进步的原动力。
集团公司一贯重视企业文化的建设工作,并逐步形成**特有的企业文化纲领,构筑了一定的文化平台。
职工通过**报、百年**、**沙龙等企业内部媒介,不断交流经验、传播感情、提升文化,凝练成强大团队精神,在日常工作中的各个角落,企业文化始终伴随着我们,营造高雅的工作环境,奉献细致周到的服务,无不显示着**蓬勃的发展力和向上力。
**人将这份对**的热爱之情化为工作的原动力,倾情尽心为广大业主提供高水平的服务。
◆专业花木公司:
物业公司旗下的花木公司是济南市成立较早的大型专业花木公司,具有高级园艺师、专业技术人员数名,常年对外承接绿化工程,可提供花木栽培、园林设计、绿地养护、庆典花木租售、花木养护知识培训、咨询等服务。
可为业主提供优质的绿化养护服务,提高绿地质量、降低投资成本。
第二章物业管理人力规划
管理处组织架构
一、管理处组织架构描述:
1、**区政府大厦组织架构的设置原则是精简高效、一专多能,采用管理处主任负责制,签订经营责任书,由**物业公司全权领导。
2、管理处各岗位所需人力资源配置实行**物业管理公司供应下的完全双向选择,以保证管理处经理
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