主要用途称呼用房及房地产管理结构设计.docx

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主要用途称呼用房及房地产管理结构设计

主要用途称呼用房及房地产管理结构设计

房屋定义

【房屋】

是指按永久存在设计而建成的建筑物,占用土地空间,通常有屋顶,多半完全用墙包围住,作为住宅、仓库、工厂、牲畜圈棚或其他有用的建筑物。

一般指上有屋顶，周围有墙，能防风避雨，御寒保温，供人们在其中工作、生活、学习、娱乐和储藏物资，并具有固定基础，层高一般在2.2米以上的永久性场所。

但根据某些地方的住房生活习惯，可供人们常年居住的窑洞、竹楼等也应包括在内。

房屋是住人或存放东西的建筑物。

房屋是家庭的基体，房屋是人类生存的寄托，在这里人们可以避开外界一切干扰，和自己的亲人享受自由自在的生活。

这种以房屋为本的思想深深的影响着人们，人们都为拥有自己的房屋而努力。

房屋名称

编者以为我国的住宅、居住可从房屋名称读起，不同时代不同原因，房屋名称各种各样，昭示越来越好。

【以主要用途称呼的房子】

按照房屋的使用功能可以分成下列几类：

1、居住用途的房屋；

2、工业用途的房屋；

3、商业用途的房屋；

4、文体娱乐设施；

5、政府和公用设施；

6、多功能建筑（综合楼宇，又叫城市综合体）。

【以国家政策得名的房子】

公房

也称公有住房，国有住宅。

它是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的产权（占有权、使用权、收益权、处分权）归国家所有。

目前居民租用的公有住房，按房改政策分为两大类：

一类是可售公有住房，一类是不可售公有住房。

上述两类房均为使用权房。

是指国有房屋和集体所有的房屋。

国家房地产管理部门享有所有权的或直接经营管理的房屋，称直管房屋。

管理形式表现为某市某区的某个房产经营管理所，简称房管所。

国有企业事业单位、机关团体投资兴建、自行管理的房屋，称自管公房。

私房

也称私有住宅，私产住宅。

它是由个人或家庭购买、建造的住宅。

在农村，农民的住宅基本上是自建私有住宅。

公有住房通过住宅消费市场出售给个人和家庭，也就转为私有住宅。

公租房

是指由国家提供政策支持，各种社会主体通过新建或者其他方式筹集房源、专门面向中低收入群体出租的保障性住房，是一个国家住房保障体系的重要组成部分。

公共租赁住房不是归个人所有，而是由政府或公共机构所有，用低于市场价或者承租者承受起的价格，向新就业职工出租，包括一些新的大学毕业生，还有一些从外地迁移到城市工作的群体。

经济适用房

经济适用住房是指根据国家经济适用住房建设计划安排建设的住宅。

由国家统一下达计划，用地一般实行行政划拨的方式，免收土地出让金，对各种经批准的收费实行减半征收，出售价格实行政府指导价，按保本微利的原则确定。

经济适用房相对于商品房具有3个显著特征：

经济性、保障性、实用性。

是具有社会保障性质的商品住宅。

廉租房

廉租房是在新出台的国家房改政策中首次提出的一种概念。

我国的廉租房只租不售，出租给城镇居民中最低收入者。

廉租房的来源主要是腾退的旧公房等。

集资房

政府为解决中低收入职工住房而建设的普通住宅（集资房是不需要交地价的，大部分是违法用地，少数经市有关部门批准）。

安居房

指由国家安排贷款和地方自筹资金建设（一般为4：

6）的面向广大中低收入家庭的非赢利性住房，建筑面积一般控制在55平方米以下。

要求精心设计，保证施工质量，提高和改善住宅的使用功能。

安居房只售给中低收入家庭，优先出售给无房户、危房户和困难户。

房改房

又可以叫做已购公房。

已购公有住房，是指城镇职工根据国家和县级以上地方人民政府有关城镇住房制度改革政策规定，按照成本价或者标准价购买的已建公有住房。

按照成本价购买的，房屋所有权归职工个人所有，按照标准价购买的，职工拥有部分房屋所有权，一般在5年后归职工个人所有。

限购房

是指在政府出台的限制购房政策期间购买的房屋，一般是本市户籍居民家庭（含部分家庭成员为本市户籍居民的家庭），限购两套住房；对于能够提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房。

暂停在本市拥有2套以上（含2套）住房的本市户籍居民家庭、拥有1套以上（含1套）住房的非本市户籍居民家庭、无法提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民在本市购房。

对境外机构和个人购房，严格按照有关政策执行。

限价房

限价房，又称限房价、限地价的“两限”商品房。

是一种限价格限套型（面积）的商品房，主要解决中低收入家庭的住房困难，是目前限制高房价的一种临时性举措，并不是经济适用房。

限价商品房按照“以房价定地价”的思路，采用政府组织监管、市场化运作的模式。

与一般商品房不同的是，限价房在土地挂牌出让时就已被限定房屋价格、建设标准和销售对象，政府对开发商的开发成本和合理利润进行测算后，设定土地出让的价格范围，从源头上对房价进行调控。

商品房

是指发展商以市场地价取得土地使用权进行开发建设并经国土局批准在市场上流通的房地产，它是可领独立房产证并可转让、出租、继承、抵押、赠与及交换的房地产。

【以销售过程叫响的房子】

楼花

指已经动工建造，但尚未建成的楼宇、房屋。

即指图纸上的楼宇，处于建筑施工的最初阶段，离交房时间长，价格优惠，买了后又可转卖，赚差价。

期房

指具备预售条件，尚未竣工交付使用的商品房。

（价格低、选择空间大、户型齐全、可监督建筑材料、质量）

现房

指已经工程质量监督部门验收，并取得质量合格证明文件，可以交付使用的商品房。

（即买即入住、价格高、户型过时、选择空间不大）

尾房

又称扫尾房。

它是房地产售量达到80％以后，一般就进入房地产项目的清盘销售阶段，此时所销售的房产，一般称为尾房。

开发商经过正常的销售后剩下了少量没有竞争力的房子，这些房子或朝向不好、采光不足，或是楼层不佳、位处两级，其中一层大多不带小花园且遮挡较严重。

二手房

是已经在房地产交易中心备过案、完成初始登记和总登记的、再次上市进行交易的房产。

它是相对开发商手里的商品房而言，是房地产产权交易三级市场的俗称。

包括商品房、允许上市交易的二手公房（房改房）、解困房、拆迁房、自建房、经济适用房、限价房。

相对开发商开发销售的商品房而言,“二手房”是房地产产权交易二级市场的俗称。

凡产权明晰、经过一手买卖之后再行上市的房屋均可称之为二手房。

办好产权证，进行再次转让的房屋。

其他如：

公房、私房、集资房、廉租房、安置房等福利房。

烂尾楼：

指未能完成施工中途停建的楼盘。

造成楼盘烂尾的原因主要有资金不足、设计、施工存在严重质量问题，非常建设等。

【以主体结构分类的房子】

房屋结构主要分为以下门类：

1、木结构（住宅）：

指建筑物中竖向承重结构的墙、柱等采用砖或砌块砌筑，楼板、屋架等用木结构。

2、砖混结构（住宅）：

建筑中竖向承重结构的墙、柱等采用砖或砌块砌筑，柱、梁、楼板、屋面板等采用钢筋混凝土结构。

通俗地讲，砖混结构是以小部分钢筋混凝土和大部分砖墙承重。

3、钢筋混凝土（住宅）：

指建筑物中主要承重结构如墙、柱、梁、楼板、楼体、屋面板等用钢筋混凝土制成，非承重墙用砖或其它材料填充。

这种结构抗震性能好，整体性强，耐火性、耐久性、抗腐蚀性强。

4、钢结构（住宅）：

指建筑物中主要承重结构以钢制成。

适用于超高层建筑。

自重最轻。

从结构上分上面四类就可以了，其中钢筋混凝土结构里面，还可以再细分：

1、框架结构，由梁、板、柱组成建筑承重结构，墙体仅作为分隔和保温用途。

2、剪力墙结构，由梁、板、墙体组成建筑承重结构，部分墙体承在结构中受力。

将上面两个小类组合起来，就衍生了：

框架剪力墙结构、框支剪力墙结构等。

目前在新房住宅市场上，楼盘基本采用的是砖混结构和框架结构。

两者的区别在于承重方式，砖混结构的承重是由板和墙构成的，混凝土现浇楼板的重量传导给墙体，由墙体传导至基础。

框架结构是由楼板、梁、柱组成的承重结构，由楼板将力传导给梁，再传导给柱，再由柱传导给基础。

理论上讲，框架结构要优于砖混结构：

一是空间开敞，因为梁和柱的结构使得框架结构的空间可以做到6米以上，而砖混因为砖的承重能力有限，做到5米就不错了;二是楼层高度，砖混结构最高只能做到6层，而框架结构可以做到100米以上的楼高。

由于材质的原因，框架结构的使用寿命和抗震强度要高于砖混结构。

但在实际中，国家对建筑的抗震性能有标准，一个地区的建筑一定要满足抗震指标，所以开发商在设计建筑的时候，都以满足这个抗震指标为前提，即使是框架结构，也不会增加成本提高抗震性能的。

所以在牢固程度上讲，砖混和框架的住宅是差不多的。

从实用性上来说，由于框架结构用的都是填充墙，可以方便以后用户装修，不象砖混结构一样受到很多的限制，因此很多消费者更愿意买框架结构的房子。

智能化大厦：

又称“智能型大厦”，是指利用系统集成方法，将智能型计算机、通信、信息技术与建筑艺术有机结合，通过对设备的自动监控、对信息资源的管理和使用者的服务及其与建筑的优化组合，所获得的高效率、高功能、高度安全与高度舒适的建筑。

智能化大厦又简称为3A建筑，即：

建筑设备自动化系统（BAS），办公自动化系统（OAS）通信自动化系统（CAS），其中BAS中应包含FAS和SAS两大系统，故也有称智能化大厦为5A建筑的，即消防自动化系统FAS）,保安自动化系统（SAS）。

跃层式商品房：

由上、下两层楼面、卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房及其他辅助用房，并采用户内独用的小楼梯连接的房屋。

复式：

上下两层相连的单位，其中包括中空复式及封闭复式。

单身公寓：

也称酒店式公寓，厅房合一，但有独立厨房及洗手间，面积一般在30平方米以下。

服务式公寓也称酒店式公寓。

是以提供酒店式理服务的住宅，如送餐、洗烫衣服、中央空调及设有商务中心等酒店功能设施。

一般面积介于40—80平方米，单位分布为长条形，即两边为住宅，中间设通道模式（只有单面采光），另室内附设独立洗手间及厨房（尤以开放式厨房为主），房间分布以一到三间不等。

别墅：

小区内独立或半独立住宅的一幢二层以上的住宅。

花园式住宅：

花园式住宅也叫西式洋房或小洋楼，即花园别墅。

一般都是带有花园草坪和车库的独院式平房或二、三层小楼，建筑密度很低，内部居住功能完备，装修豪华，并富有变化，住宅水、电、暖供给一应俱全，户外道路、通讯、购物、绿化也都有较高的标准，一般为高收入者购买。

公寓式住宅：

相对于独院独户的西式别墅住宅而言。

一般建在大城市，大多数是高层，标准较高，每一层内有若干单户独用的套房，包括卧室、起居室、客厅、浴室、厕所、厨房、阳台等等，供一些常常往来的中外客商及其家眷中短期租用。

【以建筑质量鉴定的房子】

完好房屋：

指主体结构完好。

不倒、不塌、不漏。

庭院不积水、门窗设备完整，上下水道通畅，室内地面平整，能保证居住安全和正常使用的房屋，或者虽有一些漏雨和轻微破损，或缺乏油漆保养，经过小修能及时修复。

基本完好房屋:

指主体结构完好，少数部件虽有损坏，但不严重，经过维修就能修复的房屋。

一般损坏房屋:

指主体结构基本完好，屋面不平整、经常漏雨，门窗有的腐朽变形，下水道经常阻塞，内粉刷部分脱落，地板松动，墙体轻度倾斜、开裂，需要进行正常修理的房屋。

严重损坏房屋:

指年久失修，破损严重，但无倒塌危险，需进行大修或有计划翻修、改建的房屋。

危险房屋:

是指结构已严重损坏或承重构件已属危险构件，随时有可能丧失结构稳定和承载能力，不能保证居住和使用安全的房屋。

房屋设计

房屋在小区，小区有住房，小区规划，住房设计必须同步、双优，住户始有适宜住宅、居住。

编者基本上看不懂平、立、剖设计图，以致这个部分摘编量小、欠确。

深为抱歉，敬请谅解。

【建筑密度】

在用地范围内所有建筑物的基底面积总和与地块面积之比。

【容积率】

规定的地块上全部的建筑物面积与地块面积之比。

【国家标准容积率】

1）别墅1-0.8，一般是0.8;

2）高档小区2-2.5;

3）中档