公租房建设项目可行性研究分析报告书Word文档下载推荐.docx
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公租房1636套,建筑面积81800m2,配套附属用房建筑面积20450㎡;
项目主要建设内容包括:
集体宿舍、家属宿舍、管理用房和辅助配套等建安工程及土石方、场区道路绿化、电力、消防、环保、照明、给排水等其他配套设施。
(六)项目总投资
本项目总投资为11920万元,其中:
工程费用10532万元,土地费用595万元,工程建设其他费用171万元,基本预备费316万元,建设期利息306万元。
(七)项目资金筹措
项目总投资11920万元,其中自筹2920万元,占总投资的25.5%,融资贷款9000万元,占75.5%。
(八)建设期限:
该项目建设工期1年,2011年6月至2012年5月。
二、项目业主简介
**市城市建设投资有限公司成立于2005年9月14日,是一家由**市人民政府直管的国有独资公司,公司经营范围为从事土地收购储备、开发经营、政府公共资源或产品的特许经营;
城市基础设施、公用事业、基础产业的建设、营运;
市域内企业产业及项目的融资、投资、委贷、咨询与评估服务。
公司注册住所**市BBB号,注册资本B亿元,公司股东是**市国有资产经营有限公司,出资B亿元,占总本的100%。
公司法定代表人、董事长由**市政府副市长BBBB兼任,总经理由**市政府办公室副主任BBBB兼任,公司现有员工BB人。
公司下设办公室、资产经营部、融资财务部、工程项目部、土地收储中心等五个内设机构。
公司现有员工26人,其中具有中级及其以上专业技术职称的有BB人,其中工程师6人。
该公司管理层是一个朝气蓬勃、积极向上的团队,不但在投融资及工程建设方面具有丰富的阅历和经验,而且牢固树立了市场经济观念,对市场经济具有敏锐的观察力和准确的判断力。
公司员工均具有丰富的实践经验,在实际工作中,业务娴熟,思路敏捷,应变能力强,具有强烈的创新开拓意识和敬业精神。
该公司自成立以来,严格按照现代企业制度的要求,遵循“诚信、规范、拓展、效益”的经营理念,努力实践“创新、拼搏、团结、奉献”的企业精神,以大别山革命试验区大发展为契机,以政府主体投资带动社会投入,努力为**市经济社会发展作出贡献。
与此同时,公司价值也得到了大幅提升。
三、研究内容
可行性研究内容涉及项目建设的必要性,建设条件,工程方案,环境保护,建设进度,建设投资及效益分析等方面。
《可行性研究报告》对项目的可行性进行综合分析、论证,得出合理、正确的结论,为项目业主及审批部门提供决策依据,并作为开展下一阶段工作的基础。
四、主要编制依据
(一)《建设项目经济评价方法与参数》(第三版);
(二)《关于改善农民工居住条件的指导意见》;
(三)《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》建保[2010]87号);
(四)《**市住房建设规划(2011~2015年)》;
(五)国家颁发的有关建筑、电气、消防、给排水等各专业设计规程、规范和设计标准;
(六)业主提供的相关数据、资料;
(七)其他相关法律、法规、规范及标准。
五、项目主要技术经济指标
表1-1项目主要技术经济指标
序号
项目
计量单位
设计数值
备注
一
建设规模
1
规划总用地面积
㎡
41334
62亩
2
总建筑面积
102250
2.1
公租房建筑面积
81800
2.2
附属用房建筑面积
20245
3
户数和套数
1636
4
居住人数
人
4908
5
建筑物占地面积
15730
6
绿化面积
11821
7
容积率
2.47
8
建筑密度
%
38
9
绿地率
28.6
二
项目总投资
万元
11920
建安工程费用
10532
土地费用
595
工程建设其他费用
171
基本预备费
316
建设期利息
306
三
资金筹措方式
贷款资金
9000
业主自筹
2920
六、研究结论
本项目的建设符合国家加快实施公共租赁住房建设的相关政策举措,符合国家发布的关于加快发展公共租赁住房的指导意见(建保[2010]87号)相关指导精神,也符合**市住房建设规划,其建设对于缓解**市城区低收入人群的住房需求问题以及在一定程度上缓解因房价过快上涨带给低收入家庭的影响具有较大的推动作用,有利于和谐社会的构建。
本项目拟建地点位于金龙大道、经济开发区、龙池工业园区、鼓楼工业集中区等四个地点,建设地址的确定是在相关专家实地调研和系统论证的基础上得出的,充分考虑了人口布局及数量、地理交通等因素,结合了**市经济发展水平的要求,并适当考虑了未来发展的需要,较为科学合理。
且项目资金来源有保障,可充分保证本项目建设。
第二章项目建设背景与必要性
一、项目建设背景
近年来,随着公租房、经济适用住房建设和棚户区改造力度的逐步加大,城市低收入家庭的住房条件得到较大改善,而进城务工人员由于是一个非正式、非固定、收人低廉、无城市户口、无城市居民待遇和社会保障的群体,他们的住房需求一直处于被漠视的状态。
城市中高涨的商品房价格远远超出了他们的承受能力,而国家的经济适用房、公租房等优惠政策又只针对城市居民,这些进城务工人员被排除在住房改革制度之外,即没能在城市住房分配制度的改革中获益,也很难有机会获得经济适用房和住房公积金。
只能选择住在环境比较差的企业集体宿舍或租住民房。
随着一些员工逐步进入婚恋、安家、生育子女的人生阶段,各种社会矛盾更是层出不穷。
住房问题是重要的民生问题,据国家统计局城市农民工生活质量调查显示,改善住房条件是当前在外务工经商的农民工最迫切的愿望。
安居才能乐业,居住问题不解决,其它问题如子女教育、社会保障、业余精神文化生活等都无从谈起。
住房是城市归属感的主要来源之一,进城务工人员住房问题在很大程度上影响农民工的留城意愿。
在城市拥有或租用比较固定并可以满足一定生活标准的住房,农民工才有可能摆脱“过客”心态、产生在城市长期生活的预期,进而更努力工作,从长计议生活其他方面如带眷属迁移、子女教育等,并不断学习城市文明和行为方式,最终真正融入城市。
因此,可以说住房问题是城市流动人口在城市生活遇到的最基本、最严峻的问题之一。
为了解决城市中等偏低收入家庭的住房困难,改善外来务工人员的居住条件,2008年建设部、发改委、财政部、劳动和社会保障部和国土资源部五部委印发《关于改善农民工居住条件的指导意见》,意见中提出:
有条件的地方,可以比照经济适用住房建设的相关优惠政策,建设符合农民工特点的住房,以农民工可承受的合理租金向农民工出租。
农民工集中的开发区和工业园区,应按照集约用地的原则,集中建设农民工集体宿舍,由用工单位承租后向农民工提供或由农民工直接承租,但不得按商品住房出售或出租。
2010年,根据《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(国发〔2010〕10号)和《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》(国办发〔2010〕4号)精神,为加快发展公共租赁住房建设,经国务院同意,国家发布关于加快发展公共租赁住房的指导意见(建保[2010]87号),强调各地要把公共租赁住房建设用地纳入年度土地供应计划,予以重点保障,并将加大对公共租赁住房的投入,中央以适当方式给予资金补助。
对公共租赁住房的建设和运营给予税收优惠,涉及的行政事业性收费和政府性基金,按照经济适用住房的相关政策执行。
2010年,国民经济快速增长。
**市实现地区生产总值114亿元,同比增长14%。
投资高位运行,完成全社会固定资产投资112.15亿元,增长34.96%。
消费规模扩大,完成社会消费品零售总额54.5亿元,增长15.4%。
发展质效提高,完成全口径财政收入12.43亿元,增长41%,地方一般预算收入4.7亿元,增长16.7%;
城镇居民人均可支配收入12802元,增长13.5%;
农民人均纯收入3988元,同比增加242元。
近年来,**市委、市政府认真贯彻执行党的十七大精神和科学发展观,全力加快推进新型工业化和农业产业化进程,大力推行招商引资和项目建设,在对外招商上给予了“三个放开”的优惠政策,吸引较多的外来投资者。
目前,全市共引进招商项目100多个,解决了城乡大量就业和从业人员,城镇居民逐年呈上升趋势,有力促进了**市国民经济和社会各项事业的全面发展,**市城市化进程建设得到稳步发展。
**市信用环境不断优化,已被省政府授予最佳信用县市。
为了解决进城务工人员的住房问题,保障进城务工人员的合法权益,提高和改善他们的生活质量,进一步构建和谐社会,本项目的建设迫在眉睫。
二、项目建设必要性
(一)项目建设是解决进城务工人员住房问题,实践科学发展观和促进城市和谐发展的必然要求
科学发展观的核心内容和第一要义是“以人为本”。
以人为本,就是要把满足人的全面需求和促进人的全面发展作为经济社会发展的根本出发点和落脚点,围绕人们的生存、享受和发展的需求,提供充足的物质文化产品和服务,推动经济和社会的全面发展。
然而进城务工人员在城市居住条件恶劣,基本生存权利得不到保障。
由于难以获得合适住房,长期分居的家庭模式成为进城务工人员家庭的一种居住常态,留守儿童的成长环境堪忧,留守老人赡养问题日益突出。
这种“妻离子散”有违人性的家庭居住模式显然与“以人为本”的发展理念背道而驰。
另外,进城务工人员在城市边缘地带聚居的模式,加深了与城市社会的隔离,对流入地城市缺乏认同感和归属感,甚至处于对立状态,成为城市社会的不安定因素,农民工犯罪率居高不下。
本项目为**市2011年至2012年公租房建设项目,其面对的主要对象一是经济开发区工业园区、鼓楼工业园区、龙池工业园区等新入就业人员,二是外地务工人员,全部是为“夹心层”人群提供的保障性住房,房间里设有床铺、桌子,开通电话、有线电视、自来水,且租金较便宜,生活十分便利,以满足过度城市化阶段进城务工人员对住房的基本要求。
因此,本项目建设是健全**市住房保障制度,构建和谐社会的需要。
(二)本项目建设是**市政府以人为本,解决民生问题,维持社会长治久安的重要战略措施。
保障和改善民生,是我党根本宗旨的集中体现,是邓小平理论、“三个代表”重要思想和科学发展观的核心内容,是构建和谐社会的基础,是扩大内需、转变发展方式的持久动力。
近几年来,解决低收入人群住房问题作为解决民生的头等大事来抓,**市主城区努力建立市场供给与政府保障并举的“双轨制”住房体系,实现城镇住房“低端有保障、中端有市场、高端有约束”。
本项目建设**市公租房项目,首先是利国,其建设减少了因为房价虚高,导致人民无力购房和政府产生的尖锐矛盾;
其次是利民,让农村进城务工人员能够通过租赁而有块安居之所,真正体现了立党为公、执政为民的思想理念。
不仅有利于解决农村进城务工人员的住房困难问题,同时也能引导人民群众长期以来“重买轻租”的土地房屋的传统观念、消费观念的改变,有助于推进房地产市场走上理性的发展道路,进入良性发展的轨道。
(三)项目建设是实现当地经济可持续发展的需要
在“十二五”计划中,国家特别强调:
促进国民经济当前发展的同时,还要保持国民经济的可持续发展。
因此,必须把经济发展的可持续性当成一个区域
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