东川康宸金江雅苑整盘操作策划建议专案1.0.doc
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东川康宸•金江雅苑
整盘操作策划建议专案
目录
第一部分项目基础分析
第二部分目标客户分析
第三部分招商策划专案
第四部分项目整体营销策略
第五部分概念推广策划专案
第一部分项目基础分析
一、项目基本情况
1、项目背景
项目位于昆明市东川区,距离昆明市区157公里,拥有人口30.2万人,国土面积1858.79平方公里,区域内平均海拔1280米。
由于东川地处云贵高原北部边缘,属川滇经向构造带与华夏东北构造带结合过度部位。
南北最大纵距84.6公里,东西最大横距51.2公里,境内海拔高差达3649.1米,加之东川境内为世界深大断裂带,地质侵蚀强烈,形成典型的深切割高山峡谷地貌,加之境内气流、降雨、土壤、植被等方面的差异,形成了典型的"一山分四季、十里不同天"的立体气候。
使东川具有了十分丰富的旅游资源,并具有多样性、立体性、美丽性、变异性等特点。
东川区政府所在地铜都镇为东川区的中心城区,面积约4.395平方公里,人口8万,海拔1210-1360米,城市呈坡状。
2003年东川区在成为“中国唯一零税区”后大量招商引资,城区发展迅速。
城市面积增加迅速,高楼拔地而起,在东川城区内,人潮攒动,商品琳琅满目,东川的两大主要街道凯通路(原名:
新村路)古铜路分别在2006年和2007年改造通车,其余七条街道也进行了不同程度的改造。
经济的发展带动了城市建设的发展。
2、项目位置
项目位于东川火车站旁边,古铜路与金水路交叉口,地块北侧为东川区两条主要道路之一的古铜路(东川区的两大主干道之一,东川区两大繁华的主干道,凯通路与古铜路),西侧是金沙路,与城市湿地公园——石头公园相邻,东侧为金水路,与现已发展成型的老商业区相邻,南端则是具有一定规模的建材市场,这些周边条件为地块的商业发展提供了较好的生存条件和环境因素。
3、基地特征
项目呈现长方形,地块内从东(金水路)到西(金沙路)高差约7米,地面上目前为拆迁和待拆迁的住宅和商铺。
4、项目规划
居住部分:
设计师利用地形的高差,从竖向上将居住功能与商业功能分开,使居住建筑虽与商业建筑紧邻,却能闹中取静,居住环境自成一体的优雅居住空间。
为了更好地提升居住品质,设计师利还用住宅单元的拼接围合形成了居住区的中央景观区,极大地提升了居住部分的宜居环境。
商业部分:
设计师结合地块的主要出入口布置了城市广场,城市广场能聚合很大的人气,也能提升商业建筑的环境品质,。
设计师在地块内部的中心地区布置了一个区域内广场,它与主入口前的城市广场形成一条轴线的两个节点,具有把城市广场的人流引导到地块中心来,再次把人流分散到地块内的各个商业区。
5、经济技术指标
1
总用地面积
40343平米(60.51亩)
2
总建筑面积
159758.28平米
3
商业建筑面积
54492.28
4
居住建筑面积
105266平米
5
地下车库
10995平米
6
地下停车位
392个
7
建筑占地面积
21986.9平米
8
建筑密度
54.5%
9
容积率
3.96
10
绿化率
35.5%
二、项目SWOT分析
优势:
1、位置较好,项目北面临近城市主干道古铜路。
2、体量较大,可以集成规模优势。
劣势:
1、位置较偏,离城市中心有一定距离。
2、周围商业氛围气氛不浓。
竞争:
1、东川区2009年廉租住房总共建设2200套,大量的廉租房给东川的房地产住宅市场带来巨大影响。
2、东川区的整体商业氛围不高,再加不少纯商业项目的招商和出售,给项目的商业带来一定压力。
机会:
1、项目毗邻东川特区建材城,可以考虑做一个大型的整体建材市场,和特区建材城共同放大市场。
2、项目的一面毗邻东川城市湿地公园——石头公园相邻,可以把它做为住宅的一个卖点。
3、东川地区GDP连年增长,城市逐渐向西发展。
三、竞争对手分析
1.1锦绣园
该楼盘位于团结路东川一小对面,该楼盘优势(周边配套完善;东川一小;区人民医院;银行;通讯;钻石年华;新华书店)分布周边。
靠团结路这栋已经售完,后面一栋现在已经是现房销售,剩下东西方向的一排房子在售。
户型主要以60-100㎡为主,现均价在2500左右,预计2011你6月30日交房。
1.2天宁国际(纯商业)
天宁国际位于凯通路上,客运站旁;总建筑面积近15000㎡,现主体工程已经完工。
建筑共六层,商场商铺面积多在40~50㎡左右,负一层为停车场,一层为超市及电器卖场,近3000㎡;2层为淘宝街,3层为美食城,4~5层为休闲娱乐冷饮店。
商铺在销售及招商中:
一楼售价在9000~13000元/㎡;租金在50~90元/㎡;二至三楼售价在6000~4000元/㎡;租金在30元/㎡;四楼售价在6000左右(因赠送使用5层露台所以售价比3楼高);租金在30~40元/㎡;现一楼商铺基本销售完毕(除转角较大面积一间外),二楼销售近一半,三楼少数,四楼尚未售出;招商已经完成近50%,一层同心园超市即将开业,据招商人员透露苏宁电器也将入驻,商场预计2011年3月份开业。
开发商:
昆明天宁房地产开发有限公司。
1.3金色秋园(商住)
金色秋园楼盘在团结路和东起路交汇处;紧邻区委、区政府、高级中学、东川一小、东川人民医院。
住房总计有184套房子,基本上已经售完,只剩下少量跃层;均价2300元/㎡,以110-243㎡大户型为主,预计12月28日交房。
商铺是6.6m面宽独立双层商铺,只租不卖;现在做登记,具体租金未公布,招商业态无限制;主要以超市便利店、餐饮、百货为主。
开发商:
昆明吉地房地产开发有限公司。
1.4玉泰尚城(商住)
该盘位于东川城区东北方向,位于团结路与东起路附近。
于2010年元月1日开盘,现住房销售已接近尾声,预计2011年5月30日交房;还有一个商住楼及一些铺面,现价格还未公布。
玉泰尚城占地约33万平方米,总建筑面积约65万㎡,户型多样,户型面积31.48—207.05㎡,是旧城区最大的楼盘。
该盘将建成社区公园、情景商业街步行街、中心商业广场、社区健身中心、社区娱乐中心等配套。
开发商:
昆明玉泰地产开发有限公司。
1.5玛瑙城(商住)
该盘位于凯通路北延线50m处市区北面,距市中心约1km,总占地18000平方米,由商业和住宅两部分组成,商业部分有亲水情景商街、美食餐饮等,住宅部分主要有多层大户和精品小户两种物业类型。
项目将以“一站式”服务为目标,打造东川一个集休闲、娱乐为一体新兴购物街。
而借助项目“玛瑙城”的案名焦点房地产网,项目也会引进一些珠宝业态,作为项目商业的支撑。
该盘有300多套住宅,现销售进度在60%左右,还剩50多套,均价2300元/㎡,预计2011年6月30交房;商铺130个,临街三排商铺售均价7000元/㎡,租金40元/㎡,水景步行街商铺售价在5000元/㎡左右。
项目前方将建一个700~900㎡广场,据销售人员透露,该项目车位配比丰富,招商正在进行,苏宁电器可能入驻。
开发商:
昆明州荣投资有限公司。
1.6丽水金沙商业街(商住)
该项目位于凯通路北延线,玛瑙城以西,占地16亩,总建筑面积约16000平米。
景观设计可游可观,是一个以购物、商务、休闲、娱乐、美食、居住为一体的商业街。
现住宅已经售完,只剩下少量公寓,开盘均价2100元/㎡;商铺售价在5500~8800/㎡,前排临街租价为45元/㎡左右,后排35元/㎡左右;商铺招商情况不太理想,大多商铺空置。
开发商:
昆明金美房地产开发有限公司。
2、新城区
2.1金水花园(商住)
该项目位于新城区白云街南段,10月份三期开盘,二期均价2500元/㎡。
该项目在东川区口碑不错,是销售最好的楼盘之一,其三室两厅一厨两卫的户型比较热销,电梯洋房滞销。
开发商:
昆明金水房地产开发有限公司。
2.2九寰大道二期(商住)
该项目位于兴玉路南段,新铜都政府旁,有部分花园洋房,均价较高,为2700元/㎡。
9月29日样板园开放,预计于2012年5月28日交房。
其商铺只租不卖,虽然一期规划设计了较全面的业态,但招商情况很差,现在除一家超市外全部空置。
开发商:
云南城投铜都置地有限公司。
2.3荣景花园二期
该项目建筑总面积12370平方米。
其中:
住宅2幢56套,建筑面积7200平方米,商业面积3520平方米,地下车库1650平方米。
规划用地面积3976.553平方米。
一部分给回迁户,仅几十套房子在售。
户型面积区间在96㎡-100多㎡之间,大户型较多。
小结:
项目整体情况良好,体量较大,可以形成规模效应。
但是,近几年来东川区的廉租房和商品房建设项目发展迅速,项目拥有一定的竞争对手,加之近期内国家的调控政策尚不稳定,需加快项目的进度。
否则,未来的政策和众多的竞争对手可能会对项目不利。
第二部分目标客户分析
本项目的住宅目标客户:
1、东川区公务员
客户年龄:
25-40
客户职业:
公务员
心理特征:
有稳定的工作,更希望有稳定的高品质住所。
家庭情况:
一般为三口之家。
购房目的:
改善居住环境
2、国企事业单位人员
客户年龄:
25-40
客户职业:
国企事业单位人员
心理特征:
福利待遇较好,希望住的也较好
家庭情况:
三口之家或者四口之家
购房目的:
改善居住环境,希望居住的比较好
3、私营企业老板
客户年龄:
30-50
客户职业:
矿业老板、大型批发、零售业老板
心理特征:
比较有钱、爱摆阔
家庭情况:
三口之家或者四口之家
购房目的:
希望有一个高品质的家以凸显其经济实力
4、个体工商业者
客户年龄:
25-45
客户职业:
临街零售业、服装、餐饮等
心理特征:
有一定积蓄、希望生活安稳
家庭情况:
一家三代
购房目的:
改善居住环境,希望有一个安稳的家
5、外出打工务工人员
客户年龄:
20-40
客户职业:
餐饮、建筑等各行各业
心理特征:
有落叶归根的思想,受外面物价和房价限制
家庭情况:
年轻夫妇或即将结婚的青年
购房目的:
养老、居住
6、外地常驻东川区商务人员
客户年龄:
20-40
客户职业:
外地驻东川区商业代表
心理特征:
在东川居住较久,对东川有一定情节
家庭情况:
单身或年轻夫妇
购房目的:
投资、过度房
7、投资、炒房客
客户年龄:
30-50
客户职业:
职业投资、炒房客
心理特征:
有过投资房产经历,有很强的投资意识
家庭情况:
不详
购房目的:
投资、炒房
本项目的商铺目标客户:
1、昆明等外地大品牌商家
客户年龄:
25-45
客户职业:
品牌店长、品牌商家代表
心理特征:
品牌店在昆明等较大城市发展良好,希望进一步向昆明周边发展
家庭情况:
不详
购买目的:
扩大经营规模,品牌扩张
2、个体工商业者
客户年龄:
25-45
客户职业:
临街零售业、服装、餐饮等
心理特征:
有一定积蓄,希望找到更好的铺面经营
家庭情况:
一家三代
购买目的:
改善经营
3、私营企业老板
客户年龄:
30-50
客户职业:
矿业老板、大型批发、零售业老板
心理特征:
比较有钱、爱摆阔
家庭情况:
三口之家或者四口之家
购买目的:
投资、经营获利
4、外出打工务工人员
客户年龄:
20-40
客户职业:
餐饮、服务等行业
心理特征:
希望买一个商铺过衣食无忧的生活
家庭情况:
1-2人
购买目的:
希望租赁或者购买经营获利
5、投资、炒房客
客户年龄:
30-50
客户职业:
职业投资、炒房客
心理特征:
有过投资房产经历,有很强的投资意识
家庭情况:
不详
购买目的:
投资、炒铺获利
6、公务员、国企事业单位人员
客户年龄:
30-50
客户职业:
公务员、国企事业单位人员
心理特征:
有一定经济基础,尝试房地产投资
家庭情况:
2-
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