物业共用设施设备管理服务方案.docx
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序
号
项 目
时间
间隔
次
数
维修养护内容
工作标准
1
地基基础
半年
一
1、检查地基有无超过允许范围的不均匀沉降。
2、检查其中有无开裂、破损,基脚
有无破损。
有超过允许范围的不均匀沉降请专家鉴定,制定维护方案由专业公司实施。
无白蚁,结构性能完好。
每季
一
适时安排白蚁的防治和消杀工作,走访用户,了解其办公室内有无发
现白蚁,检查公共部位有无白蚁。
每年
一
检查房屋基础结构性能是否完好以
及地基沉降总量情况。
2
承重结构
梁
每季
一
检查有无变形、裂缝、腐蚀。
结构性能完好、安全,无弯曲变形,裂缝、腐蚀、无孔洞、脱漆、起壳。
对于承重结构部件,若出现因设计或不可抗拒因素引起的严重损坏,委托专家进行分析、计算,拟定维修方案,由专业公司实施处理。
每年
一
检查整体结构性能是否完好。
板
每季
一
检查有无弯曲变形、裂缝、腐蚀。
每年
一
检查整体结构性能是否完好。
柱
每季
一
检查有无倾斜,变形、裂缝、腐蚀。
每年
一
检查整体结构性能是否完好。
承重墙
每季
一
检查有无孔洞、变形、裂缝、锈蚀。
每年
一
检查整体结构性能是否完好。
金属构件
每季
一
检查金属构件有无孔洞、变形、裂
缝、锈蚀。
每半年
一
对油漆脱落、起壳、锈蚀部分刷漆
处理。
每年
一
分析金属结构各部件的工作状况,评定构件的受压稳定性和塑性累积损伤,鉴定金属结构整体承载能力。
备注
1、加强大风暴雨等恶劣天气时对金属结构和支撑体系的适时检测。
2、加强地震等不可抗拒自然力作用后,对金属结构和支撑体系的检测维护工作。
3、在大风暴雨后加强对金属结构的检查,根据检查的结果进行必要的
维护。
3
非承重墙
每月
一
检查墙体是否平直、有无裂缝、孔
洞、风化等缺陷。
结构性能完好墙体平直,无裂缝、孔
洞、风化缺陷。
每年
一
检查墙体结构性能是否完好。
物业共用设施设备管理服务方案
一、房屋建筑主体维修养护计划及标准表
4
屋面
防水涂层、采光玻璃
每周
一
1、清扫、冲洗屋面,特别注意采光天棚的清洁。
2、检查雨水口有无堵塞,发现异常及时疏通。
3、检查屋面有无积水。
4、检查伸缩缝油膏有无变硬疏松、是否开裂、脱边,发现异常即时修复。
5、检查隔热层,有无空洞、起鼓、渗漏,发现损坏及时修复。
6、发现防水层破损、老化造成屋面渗漏的,及时修复或更换。
7、检查避雷网有无脱焊和间断,发
现异常及时补焊。
屋面、采光棚清洁,雨水口无堵塞,伸缩缝油膏无变硬疏松、开裂、脱边。
隔热层无空洞、起鼓、渗漏;防水层无破损、老化。
避雷网无脱焊和间断。
每年
一
1、全面修补隔热层板,重新勾缝。
2、检修屋面防水层。
3、检查屋面玻璃接缝密封胶的完好情况。
4、检查促缩缝嵌填油膏是否完整。
5、油漆圆钢避雷网。
备注
每年雨季对屋面进行仔细检查,及时消除涂料防水层破损、老化,及时更换破损玻璃的接缝密封胶,以及沉降缝、伸缩缝的老化、渗漏情
况。
5
楼地面
每季
一
1、检查楼地面是否平整完好,有无空鼓和破裂。
2、检查地面饰面材料有无松脱、空鼓、破损,发现问题及时处理。
3、更换大面积松脱、破损的
地面饰面材料。
楼地面平整完好,无空鼓、破裂,地面饰面材料无松脱、空鼓、破损
每年
一
检查楼地面面结构功能的完好
性。
6
楼梯
每半年
一
1、检查扶手、踏步有无损坏,发现异常随时修复。
2、补换损坏的地砖。
3、修复空鼓的地砖。
扶手、踏步,地砖无损坏,扶手、护栏油漆完好。
每年
一
1、油漆型钢组合楼梯、扶手、护栏网。
2、对空鼓、开裂、损坏的地
砖予以修复或更换。
7
公共通道
每周
一
1、检查地面砖有无起砂、空
鼓、开裂、松脱;发现异常及
地面无起砂、空鼓、
开裂、松脱,墙面
时修复。
无污迹、剥落。
2、公共通道及门厅的墙面有
无污迹和剥落,发现异常随时
处理。
每月
一
对空鼓、开裂、损坏的地砖予
以修复或更换。
8
内墙面
涂料、石土质块材
每月
一
1、修补内墙面裂缝、起鼓、脱落部分。
2、处理内墙面变色现象。
3、处理内墙面局部渗漏。
4、更换破损的石土质块材。
墙面无裂缝、空鼓、脱落、无变色现象、无渗漏水。
石水质块材完好,无破损、裂缝。
每季
一
处理内墙面大面积渗漏。
每年
一
雨季对用户窗台进行密封维护
检查,杜绝雨水侵入。
外墙面
每周
一
修补涂料饰面破损、脱落部分。
更换破损的外墙饰面玻璃。
清洗外墙饰面人为造成的污染部分。
涂料饰面无破损、脱落、变色、污迹。
石材饰面无破损、裂纹、钢挂牢固无松动。
外墙面无渗漏水。
每年清洗外墙面一次。
每5年翻新涂料饰面一次。
每半年
一
结合外墙清洗作业,一并检查外墙面的使用状况。
处理外墙面变色现象;检查并
加固外墙金属构件。
9
喷涂饰面、玻璃
每年
一
1、雨季时期对用户窗台进行密封维护检查,杜绝雨水侵入
2、对于外墙面大面积渗漏久修无效的,局部翻新以防止渗漏面积扩大。
。
根据需要
1、强风暴雨天气及时发布信息,提醒用户关好、锁好门窗。
2、外墙清洗必须用绿色环保型清洁剂。
3、更换外墙饰面应按原设施要求进行。
4、每25年翻新外墙面一次。
10
吊顶
每周
一
检查有无擦、划、刮、踏坏,
发现损坏及时修补。
无水浸、腐烂、脱裂、霉变、踏坏。
、
每月
一
加强防水、防腐、防裂、防胀防霉变工作,发现有水浸、腐烂、胀裂、霉变的部分及时修
复。
11
门窗
每月
一
1、检查木门门扇有无松动、
下垂、翘曲变形、霉变和腐朽。
2、门转轴或摩控磨损部位加润滑油。
3、防火门(塑)钢门窗、铝
合金等门窗有无变形、生锈。
门无松动、下垂、翘曲变形、霉变、腐栏,转轴灵活,无变形、生锈。
每半年
一
更换门窗的易磨损部件。
12
地下室
每周
一
检查地下室天花、墙面和地板
饰面有无起壳、脱落和渗漏水现象,发现问题及时修复。
天花、墙面、地板
无起壳、脱落、渗漏水。
二、供配电系统维护、管理计划及标准
项目
时间
次数
维修养护内容
工作标准
高压环网柜
每周
一
1、检查外观是否完好、运行有无噪声。
检查指示灯是否完好。
2、备用柜“禁止合闸”标示悬挂位置是否正确。
清理外部灰尘。
外观完好、清洁,运行无噪声,指示灯准确完好,操作机构灵活、互锁机构正常。
。
每年
一
1、检查操作机构是否灵活、互锁机构是否正常。
2、检测接地电阻(应符合规定要求)。
3、检查电源接线装置,并紧固螺丝。
4、自动合闸电瓶加注电解液,检修充电器
变压器
每周
一
1、检查外观是否完好,有无异常响声。
2、检查温控器指示是否正常,超温时风机能否正常起动,风机运行是否正常。
3、变压器电压、电流是非在额定范围内。
电缆接头牢固,运行声音正常,备用变压器能及时投入使用,绝缘良好,对电阻符合要求,安全防护措施完好,标示明确。
每年
一
1、检测接地电阻,各接线装置紧固。
检测变压器线圈绝缘电阻。
2、紧固螺丝并有防松措施,检查变压器防松绑扎并回固。
3、清理灰尘。
配电柜、动力柜、控制柜、
每天
一
1、清洁卫生。
2、检查外观是否完好,电压、电流是否正常,三相负荷是否平衡,有无异常声响。
3、检查配电开关触头接触是否良好,有无短路、过载现象。
4、检查开关是否在正确位置,标示是否清楚,
5、检查无功补偿设施工作是否正常,功率因数是否达到要求。
6、检查电容器、熔断器是否过热,熔断。
安全可靠运行,配电元件安全可靠,母线排完好无异常,配电房无安全隐患,安全防护措施得当,功力因素达0.9以上,各类标识,警告牌齐全,周围环境整洁。
半年
一
1、紧固配电装置螺丝,调整接触点间隙,更换打磨烧坏的动静触头。
2、若有过载现象,应更换容量大的配电设
备。
。
一年
一
1、重复上述检查。
2、检测接地电阻。
3、测试过流保护装置、联锁装置是否可靠
供电线路
每周
一
1、清洁卫生。
2、检查敷设环境有无积水、杂物。
3、供电电缆标示是否清晰、脱落。
线路敷设环境卫生,无积水杂物,接线装置完好无过热现象,标识清晰,无脱落,金属支架安装牢固。
每月
一
1、重复上述内容。
2、检查线路有无过热现象。
3、检查进出线路接线装置是否完好。
每年
一
1、重复上述内容。
2、检测线路绝缘电阻。
3、金属支架、电缆套管涂防锈漆或沥青。
三、消防系统维护、管理标准
项目
时间
次数
维修养护内容
工作标准
烟雾、温度等探测器
每月
一
检查外观是否完好,观察其是否处于工作状态。
检测是否有误报,解除报警、查出故障、及时处理。
按10%比例测试各回路和各个单件、手动报警按钮,(每次测试记录内必须覆盖所有回路和单元)。
探测器外观完好,性能稳定,报警正常,处于良好的工作状态。
每半年
一
1、重复上述检查。
2、每消防区域抽样模拟试验控测器是否正常反应报警。
每年
一
1、整理线路,检测各种接口,处理接触不良的接口。
2、进行探测器模拟试验,有故障或性能不稳定的及时处理。
3、利用消防主机的巡检功能,检测各探测器的状态。
4、对所有探测器分批清洗耳恭听、烘干、检测。
报警装置
每周
一
1、清洁卫生。
2、检查外观是否完好,运行是否正常。
外观清洁完好,接线无松动、脱落。
正常报警,联动准确。
。
每年
一
1、更换损坏的报警装置。
2、手动试验报警装置是否联动,并及时处理故障
3、检查接线是否松动、脱落。
消防控制主机
每日
一
1、对主机、联动柜表面清洁,并做
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- 物业 共用 设施 设备管理 服务 方案