营改增后房地产企业成本费用发票管理Word文档下载推荐.doc
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支付给境内单位或者个人的款项,且该单位或者个人发生的行为属于营业税或者增值税征收范围的,以该单位或者个人开具的发票为合法有效凭证;
支付的行政事业性收费或者政府性基金,以开具的财政票据为合法有效凭证;
支付给境外单位或者个人的款项,以该单位或者个人的签收单据为合法有效凭证,税务机关对签收单据有疑义的,可以要求其提供境外公证机构的确认证明;
国家税务总局规定的其他合法有效凭证。
一、合法凭据的理解
税法规定,允许税前扣除的金额,必须取得合法的凭据。
许多税务人员认为,企业列入成本费用的项目都必须取得发票,这是对税收政策的误解。
这里的“合法凭据”,是指合法的原始凭证,包括经济合同、出库单、入库单、公证书、法院判决或裁定书、个人身份证复印件、汇款单据、收款收据、中介机构或有关部门的证明等等,其中,按照《发票管理办法》的规定,应当取得发票的,还必须取得发票。
“发票,是指在购销商品,提供或者接受服务以及从事其他经营活动中,开具、收取的收付款凭证。
”
《发票管理办法》第二十五条规定:
“任何单位和个人不得自行扩大专业发票使用范围。
实际操作中掌握的原则是,凡属于增值税征税范围的业务(无论是否享受免税优惠),都必须开具增值税发票(视具体情况分别开具专用发票或普通发票),凡属于营业税征税范围的业务(无论是否享受免税优惠),都必须开具营业税发票。
其中,属于企业经营范围,并经税务机关核准的,企业可以领取发票自行开具,凡不属于企业经营范围的,以及个人取得的应纳增值税或营业税的收入,必须向税务机关申请代为开具。
另外,发票的形式多种多样,例如火车票,虽然没有税务机关的监制章,但属于经国家税务总局核准的特种发票。
依据上述原则,下列业务无须取得发票:
工资薪金支出、土地出让金、股权受让款、拆迁补偿费、税款、捐赠支出、违约金(交易不成立)
、赔偿款、接受投资的不动产和无形资产、境外劳务费(广告费、佣金、利息、动产租金等)
、同一法人实体内部的总分支机构及分支机构之间发生的营业税劳务、总分公司之间固定资产划拨、以公司合并或分立方式取得的非现金资产等等。
二、房地产企业开发成本合法凭据掌握的原则
《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》(国税发[2009]31
号)
文件规定,企业在结算计税成本时其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的,不得计入计税成本,待实际取得合法凭据时,再按规定计入计税成本。
但以下几项预提(应付)
费用可以在税前扣除:
(一)
出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的,在证明资料充分的前提下,其发票不足金额可以预提,但最高不得超过合同总金额的10%。
(二)
公共配套设施尚未建造或尚未完工的,可按预算造价合理预提建造费用。
此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销,或按照法律法规规定必须配套建造的条件。
(三)
应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。
物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。
开发成本包括土地出让金、拆迁补偿费、前期开发费、工程建筑成本、公共配套设施(费)
、开发间接费用等。
(1)
(2)
(3)
(4)
三、开发成本各项支出有关票据的具体说明
1.
土地出让金。
国税发[1993]149
号文件规定,政府出让土地,不征营业税。
因此不得开具发票。
房地产企业应以国土局开具的土地出让金收据入账。
2.
拆迁补偿费。
房地产企业向被拆迁户支付补偿费,其业务流程并非被拆迁户直接将土地使用权、地上建筑物转让给房地产企业,而是政府收回土地使用权,再由政府与房地产企业签订土地出让合同。
房地产企业采取支付拆迁补偿费方式或拆迁安置方式取得土地使用权的,
房地产企业仍需按照财税[2004]134
号文件规定补交契税。
国税发[1993]149号文件还规定,因政府收回土地使用权而取得的补偿金,不征营业税。
因此,被拆迁户无需向房地产企业开具发票,而应当由房地产企业向主管税务机关申请领用地方税务局监制的“某某市工商企业非商事收费收据”,主管税务机关没有上述收费收据的,可以由房地产企业采取自制凭证入账。
同时将政府拆迁文件、被拆迁人姓名、联系方式、身份证号码、被拆迁建筑所在路段及门牌号码、拆迁面积、补偿标准、补偿金额、被拆迁人签章等档案资料备置于本公司备查。
委托拆迁公司支付的拆迁补偿费,也采用上述方式入账。
国税发[1993]149
号文件规定,拆除建筑物或构筑物、平整土地、搭脚手架、爆破等工程作业,按“建筑业-
其他工程作业”税目征收营业税,因此,向拆迁公司支付的拆迁劳务费,应取得工程所在地建筑业发票。
房地产企业将拆迁工程(含拆迁补偿费、拆迁劳务费)
整个承包给拆迁公司的,应取得全额的建筑业发票,直接给被拆迁户的补偿费作为拆迁公司的成本处理,其凭据的取得同上。
3.
土地整理费。
支付给其他公司的土地整理费,应取得工程所在地税务机关出具的建筑业发票。
4.
挖土费。
支付给农民工(
非雇员)
的挖土费等,不得采用工资表发放,应由个人向地税机关申请开具《税务机关代为开具统一发票(
地税)
》。
开具发票时,由税务机关征收营业税及附加、个人所得税。
税务机关已征收个人所得税的,房地产企业不再扣缴个人所得税。
5.
广告费、规划费、
设计费、鉴证咨询费、检测服务费、工程勘察勘探服务费
广告服务(包括广告代理、会展服务)属于本次营改增《应税服务范围注释》中的“部分现代服务业—文化创意服务—广告服务”
建筑设计、规划设计、园林设计服务等属于本次营改增《应税服务范围注释》中的“部分现代服务业—文化创意服务—设计服务”
鉴证服务、咨询服务、检测服务等属于本次营改增《应税服务范围注释》中的“部分现代服务业—鉴证咨询服务—认证服务”(包括会计、税务、资产评估、律师、房地产土地评估、工程造价的鉴证、建筑业检测服务等)
上述服务应当取得提供服务的单位机构所在地国税增值税发票。
6.审图费、工程监理费、招标及招标代理费
上述应税服务不属于本次营改增《应税服务范围注释》,不纳入本次营改增试点范围,仍收取服务单位所在地地方税务服务业发票。
7.
建筑工程。
房地产企业的建筑工程是指新建、改建开发产品的工程作业。
包工包料。
应取得工程所在地建筑业发票。
发票金额与承包额相等。
包工不包料(甲供材)
。
《营业税暂行条例实施细则》第十六条规定,除销售自产货物并提供建筑业劳务外,纳税人提供建筑业劳务(不含装饰劳务)
的,其营业额应当包括工程所用原材料、设备及其他物资和动力价款在内,但不包括建设方提供的设备的价款。
甲供材和劳务费的营业税均由发包方承担,施工单位是该营业税的纳税义务人。
现举例说明:
某房地产企业取得材料供应商的增值税普通发票,账务处理如下:
借:
库存材料10000000
贷:
银行存款10000000
由于施工单位的承包额(应结算价款)
在预算时是不含甲供材的金额,但要包含甲供材部分的营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加(以下简称“营业税及附加”)33.3
万元。
若总工程价款中甲供材料1000
万元,不含税劳务费(含管理费)2000
万元,
营业税及附加3000/(1-3.33%)×
3.33%=103.34(万元)
合计工程价款为3103.34
万元(3000+
工程价款×
3.33%=
工程价款)
实际应支付给施工单位的价款=3103.34-1000=2103.34(万元),应取得施工单位开具建筑业发票的金额等于应支付给施工单位的价款2103.34
其中:
①拨付材料时,账务处理如下:
开发成本-
建筑工程成本-
材料成本10000000
入账凭据:
材料拨付单。
根据财税[2006]177
号文件规定,房地产企业向异地施工单位支付工程价款应代扣代缴营业税。
这里,应就甲供材部分的营业税及附加履行代扣缴义务。
账务处理如下:
预付账款-
施工单位344500
银行存款11500
应交税费-
扣缴营业税及附加333000
入账凭据:
工程所在地建筑业发票34.45
万元、营业税及附加完税凭证复印件(原件交由施工单位作账)
②拨付工程款2068.89
万元,应扣缴营业税及
附加68.89
预付账款20688900
银行存款20000000
扣缴营业税及附加688900
工程所在地建筑业发票2068.89
合计取得建筑业发票2068.89+34.45=2103.34(万元)
③将预付工程款结转开发成本时,账务处理如下:
施工费21033400
预付账款21033400
注意事项:
①建筑工程“甲供材”业务,不应要求施工单位开具全额(含甲供材)
的建筑业发票,因为施工单位没有材料发票作成本。
只有房地产企业将自购材料销售给施工单位(房地产企业给施工单位开具增值税发票,并缴纳增值税),施工单位才能给房地产企业开具全额(含材料价款)
的建筑业发票,这就不是“甲供材”业务,而是“包工包料”了。
②建筑工程分包。
建筑工程分包,是指A
建筑公司将承包工程的一部分转包给B
建筑公司负责施工。
房地产企业只与总承包人A
发生业务关系,不与分包方B
结算价款。
总承包人A
支付给分包方B的工程款项,由分包方B
给总承包人A
出具建筑业发票,与房地产企业无关。
8.
装饰工程。
装饰,是指对建筑物、构筑物进行修饰,使之美观或具有特定用途的工程作业。
与建筑工程相同。
包工不包料(清包工或称甲供材)
以清包工形式提供的装饰劳务是指:
工程所需的主要原材料和设备由客户自行采购,纳税人只向客户收取人工费、管理费及辅助材料费等费用的装饰劳务。
财税[2006]114
号文件规定:
“纳税人采用清包工形式提供的装饰劳务,按照其向客户实际收取的人工费、管理费和辅助材料费等收入(不含客户自行采购的材料价款和设备价款)
确认计税营业额。
”据此,房
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